亦喜亦忧的旅游地产

文 / 本刊记者  岩竹

十八届三中全会和两会纷纷落幕了，期间提出的加大旅游地产发展地思路却引起众多业内人士的思考。这是一个机遇，同时也是一次挑战。如何做好应对，考验着每家房地产企业的智慧。不过对于旅游地产发展前景的看好，却是毋庸置疑的。在这样情况下，如何把优势发挥出来抢占市场，是开发商需要正视的问题。

十八届三中全会后国家加大了利用市场手段调控房地产的力度，从大规模投放土地开始，到一系列金融杠杆使用，再到从北京开始的“自住型”商品房，一连串组合拳打下来使得开发商突然发现，2013年房价飞速上涨的喜悦还没有过去，2014年房地产市场就即将面临更高层次的严峻挑战。在这样的背景下，部分房地产商将眼光转向了旅游地产领域，尝试着通过多变的组合性经营，达到促进业务增长的目的。再加上十八届三中全会提出要建设“美丽中国”，使得投资旅游地产成为房地产业内的新时尚，众多大佬纷纷下水，试图营造出一个更加辉煌的市场。如何才能使旅游地产持续健康的发展，不仅是买家、开发商所要面对的问题，更是各地方政府所要面对的挑战。

旅游地产是市场必然选择

旅游地产的出现是市场必然的选择。房地产企业的投资有特征，一般是短期的，2-3年内肯定要收回成本，这与房地产企业资金依赖程度较高有关，所以凡是短期能见到收益的项目，一般都会引起房地产商的兴趣，旅游地产就是如此。

相比较一般旅游投资项目，这些项目的投资收益期都超过15年 ，然而因为属于旅游资本投资，其项目的可持续回报时间却可以达到50年以上。旅游地产从属于这类项目，但因为与地产业结合紧密，可以按照地产业的游戏规则进行操作，因此实际上旅游地产项目一般也是2到3年就全部收回投资，但由于后期50年的投资回报存在，因此这样的旅游地产项目完全可以获取150%到400%的盈利。这就不难解释为什么这么多的企业纷纷投资旅游地产，而且还在不断地加大投资力度，说明其中有利可图，而且对开发商吸引力很大。

由于旅游地产开发过程比较容易，技术含量与商业楼宇和住宅差不多，使得房地产商进入这个市场没有任何的技术障碍，完全可以将原来的经验和技术带到旅游地产上来，这就形成了房产商对旅游地产的蜂拥而至，也是市场发展到一定时间的必然选择。

旅游地产价值与景区正相关

北京大学冯科教授在接受《中国地产总裁》杂志记者采访时表示，旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。这是所谓的旅游地产发展的“理论基础”。这些特征决定了旅游地产的价值，也成为当下房地产商筛选旅游地产项目进行投资的因素和条件。实际上这三点都是所在景区的相关因素，可以说旅游地产价值与景区条件呈正相关。

景区环境美好，旅游地产项目借力发展基础优势会非常明显，对客户的吸引力非常大，像大理洱海附近建立的众多旅游地产项目，一旦推出就会被抢光就是一个很好的例子。但是，现在这类旅游地产因为非常初级，对于市场因素考察不多，空置率上升较快，已经在市场上处于一个尴尬的位置，亟待开发商拿出合理的解决办法。

而且旅游地产这个细分市场，最根本的要素就是环境。在产品开发和后续使用中，如何做到保护环境和发展相结合，如何将建设与环境有机统一是新的课题。在这样一个每时每刻都在变动的市场下，如何谨慎行事，认真计划，练好内功，这决定了一家房地产企业进入旅游地产市场的结果。一句话，能在建成后为景区加分的旅游地产项目产品就肯定会成功，反之亦然。

旅游地产高速增长存隐忧

当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力地构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。这些都是当下旅游地产的开发商所缺少的，因为缺少专业人士，造成开发商目光短浅。有分析说开发商一般只是将旅游地产作为旅游+地产进行销售，即借旅游地产之名，变相进行房地产开发，推销旅游地产主题项目周边的房地产，而买房的客户多是为了满足一时度假与升值的目的，却不得不在房屋交付后面临“高空置率”、无配套、无医疗等问题。这样操作不可能形成合力，更别提集中优势开拓市场了。

而当下的房地产领域，更多开发商还是关注回报的速度。因为旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售收入，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多，把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。而实际上，越来越多的大型的旅游地产项目，开始出现资金链的问题。有分析显示，目前正在开发建设的旅游地产项目，超过一半开发规模在600亩以上，基本需要数十亿元，甚至上百亿元的投资，而有的项目的投资金额甚至超过了开发公司的总资金规模，不少企业正在玩“以小博大”、“蛇吞象”的游戏，甚至被指实际目的并不是做“旅游地产”，实质仅仅是找理由先“圈地”。

旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业带来的空间享受和消费功能。这样的旅游房产通常会吸引一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。目前来看，两种模式的有效结合是旅游地产需求特征中重要的方面。而虽然国内旅游地产伴随房地产市场已经近10年，但规模性、多渠道置业流不充分，特定地区间的旅游地产置业人群特性较为单一。一方面与民众的旅游地产消费意识较低有关，另一方面原因在于旅游地产产品类别和服务方式较少，推广不足。造成真正意义上的旅游地产发展不均衡，这已经成为这个领域亟待解决的重大问题。

来源：《中国地产总裁》杂志