在楼市波动中寻找机会

文 / 陈晟

新城镇化是十八届三中全会以来政府所提出的国民经济新的增长点，在房价变化越来越剧烈的今天，新的商机对每个开发商都是弥足珍贵的。2014年房地产市场将以稳为主，价格变化会比较明显，市场波对于开发商的经营会有很大的影响。

根据中国新型城镇化发展指数的评价体系，中国的房地产市场已进入发展的下半段。所谓的下半段，第一个说明现在是楼市“黄金十年”往“白银十年”过度的阶段，市场的利润率开始明显下降；第二个说明国家的城镇化率开始上升。目前，我们马上展开的新城镇化建设将会导致农村人口流动的变化，从以往由农村转移到城市的“单轴”运动，逐步演变成城市往农村以及农村往城市的人口循环，我们称之为城镇化率的上升。目前，新型城镇化的规划已经出来了，城镇化运营的机会在哪里？

中小房企发展之路

目前上千亿的房地产企业已经有7家了，这些企业超过第一的万科很困难。我最近参加万科的一个会，郁亮和我讲，如果不是绿地非得把自己的指标调到2400亿，万科今年的商业综合体也不用做38个，并且指标也不用调到2400亿。以前万科是2000亿，所以绿地今年可能计划要通过产业、海外以及商业来超越万科，但现在看这么操作很难。

现在市场的局面已经形成了，但是不代表着在新型城镇化过程中，中小型房地产企业就没有发展的机会。我觉得如果把城镇化的战略弄清楚，小企业会变成大企业，而如果把控经营思路不到位，大企业就会变成小企业。现在有一家做商业地产的公司叫华夏幸福，目前它仅仅做商业体系就已经形成了年销售额300亿的规模，它在河北固安的投资就达到450多亿左右，当然回报就更多了。另外，当前市场上，我们的旅游地产、养老地产以及农村土地流转带来的大量的机遇，只要中小型房企把握好机会，就能得到跨越式的发展。

因此需要中小型房地产企业重点地研究一些产业、城市政策变化，包括“两轴三带”等设想带来的发展机会。因为中小型房地产企业分布得非常广，这种普适性的发展机会是广泛存在的。最近我通过调查，发现中小型房地产企业的董事长都在想四个事情：第一是进入城市的战略。现在城市分化的太厉害了，有的好，有的不好，有的城市房价连续29个月在下跌。那么进对一个城市和进错一个城市可能会导致一家开发商20年、30年积累的财富全部消失，包括万科、恒大这些领头企业也都曾进错过城市，像恒大进了营口，营口现在75万人口，每年75万套新增房子，十年之内都不会有房企发展的机会。所以城市进入战略最高明的地方就是要预判一个城市发展趋势，并且要找到城市的楼市转折点。比如说郑州2006年到2012年楼市都不太好，但是2012年之后就好起来了。如果开发商把握住这个转折点的到来时间他就能赚到钱。

第二是如何拿到便宜的土地。现在上海的一块地已经卖到100多亿了，中小型开发商靠“招拍挂”拿地是拿不起的，但是新型城镇化政策出台了，给大家带来了机遇。新型城镇化就是城镇化的下半场，最关键的是人的城镇化和产业的城镇化。其中产业的城镇化就是让房地产商能够依靠产业政策与地方政府博弈的机会，只要你做好了产业转移，你就一定能拿到便宜的土地用于地产开发。

第三，我们最近有千载难逢的机会，就是国家在推广混合所有制。社会有很多的民营企业，也有国有企业。我们最近在帮三家央企在做转型，在引入社会资本，作为投资商的民营企业可以占有央企半分之三十的股份，但不能超过百分之四十。大家都知道国企和央企有大量的资源，而这些资源是非常值钱的。现在国企分为三类，第一类资源型的中石油、中石化，第二类保障型的蔬菜集团，第三类是竞争型的。这种保障型的和资源型的国企，手上拥有的地块拿来开发项目，其价值是非常大的。

最后是企业和企业之间的合作。现在我们的北大黄埔同学会非常的好，有各种机会可以互相的投资，我就举个最直接的例子。绿城是比较有名的企业，但是他也是为别人打工，他背后的公司只要利润不要名气，不要排行榜，是一家超大型的金融控股公司，绿城大概有20个项目是在给这个公司运作的，而通过金融运作，绿城发展需要的资金都能得到保证。实际上，这就是企业和企业之间的合作成功的例子。

而且现在有房地产企业转型去做物业了，这就是典型的互联网思维。以后我们互联网的入口可能不是移动端的手机，而将是我们的社区，像深圳的花样年公司成立的五彩生活的物业公司，这个物业公司不收物业费，但是它1.8亿的利润里面有五六千万都来自线上和线下收益，也就是说我们以后每卖一套房，就是为我们社区增加了一个用户，这个社区的用户从他的生老病死每一笔钱你都要赚，就像我们现在的写字楼一样，我们要赚持有物业的钱，而不是卖了房子就结束了，换一个思维，就是建的每一个住宅，每一个房子里的每一个居民如果所有的花销都通过物业的话，结果会是怎样的？我们的房地产的利润毋容置疑已经在下降，但是我们能不能在产业链的每一端都赚一点钱来保证我们的利润不下降呢？这是我们要用新的思维带来的新的思考。

楼市崩盘是假象

两会期间房地产研究会向总理提了8条建议，第三条在国五条里被采用了，叫“增加供给”。 国家的政策稳定性一直很强，去年上海、北京、深圳的房价都上涨了百分之二十，策层面仍然不为所动，楼价涨，政府仍继续坚持供给，定力足够。但现在我们的房地产政策还是分化了，上海和北京也有价格调整，其余的地方却感觉到了很大的压力。从这个角度来看，这已经证明了我们坚持市场化的道路是正确的。今年的房地产的政策就四条，第一条是坚持市场化的方向，第二，是坚持供应制度和保障制度，现在叫供应制度，原来的2003年~2008年调控中需求供给的政策一直都在调整，但因为政策选错了方向所以没有大规模采用，现在的保障房供应政策已经占了上风，因为市场规律表明增加供应一定会降低价格，所以这已成为当前国家房地产调控的基础政策。第三个是房地产税立法会加快。这个和之前的房产税立法是不一样的。我们现在称之为房地产税，这个税就是一定和存量有关的，它一定是个地方税种。第四条就是做好城镇化的配套工作。我认为未来的房地产的调控政策就是这些，其余的都是市场化的手段，比如说信贷的，货币的、税收的，综合运用才完整体现了国家的调控政策。

去年GDP的增速7.7%，然后CPI今年最低的才2.25%，货币M2的增长目标是有所放缓，但是超发的货币还支撑着房价。我在这里提醒大家思考一个问题，货币M2的余额是107万亿了，大家把所有中国城镇居民的房子算一个总价大概也是100多万亿左右，这就表明，如果不是房地产的“蓄水作用”，我们国家的通胀将是不可控制的。因此，我们的房地产市场和货币M2关联度是非常大的。今年货币M2的增速稍微有所下降，但是实际的增幅还是比较高，这对楼市将会有很大支撑作用。所以我国今年的房地产市场将短平长稳，就是短周期平，长周期稳。由于长周期稳，市场就不会崩盘。现在很多人都在说房地产崩盘，我可以保证十年内我们的销售面积不会少于10亿平方米，所以市场不会崩盘。但是这不代表今年的房地产商“日子”会好过。因为今年我们的信托产品一定会出问题，政府的信用平台也一定会出问题，目前很多地方政府已经资不抵债。中国的未来将近有5亿人要进城，现在已经有两亿了，但是因为没有户籍，所以现在的城镇化是伪城镇化，未来要通过十到十五年的发展才能达到合适的规模，在城镇化没有结束的时候，中国的所谓楼市崩盘都是假象。

企业发展的模式

房地产企业的负债率十年间提高了4.07点，我们基本上还处在一个高负债的发展模式下。香港的企业基本的负债率都在百分之二十到百分之三十。但是中国房企不能把自己的重要资产卖给基金，因此行业的盈利能力一定要保持在一个基本状态的水平。虽然行业的盈利趋势是在下降，但是我们还要保证产业链的利润，所以老百姓都说房地产暴利行业。然而房地产要付出的代价也非常的多，现在的经营风险也在增加。尤其是在资金的结构上，大型房地产企业的融资是很容易的，而中小型房地产企业的融资会很困难。

我大概把房地产企业的模式分为了十几种，但是我最推崇“一鱼三吃”模式，这个“一鱼”是怎么“三吃”的呢？它进行产业投资，如果投资的这个产业5年之后三版上市了，他可以赚股市的钱；第二和地方政府锁定，所有的土地招商我来，那么土地溢价以及政府的引导资金和返税都由我来承接；三，才是开发楼盘挣得钱。所以我们称之为“一鱼三吃”。

花样年有一个精品物业公司叫“彩生活”，就是做社区增值和社区服务的开发。他收购了30多家物业公司，你物业的业主如果在京东、淘宝消费，这些网络商家给他们送货。还要加送货费。而这家公司就想办法把业主日常所需的货集中起来，承诺给业主价格比周边的商场和超市便宜，并且利用自己物业的保安去送货，然后给保安提成。花样年的门禁卡都有金融功能，就是能实现送水、买米等日常的消费功能。我们也可以在自己的社区，像万科一样的设立第五食堂、社区金融、社区医疗、社区教育等公共社区服务，只要有这些服务你的房子一定比平时多卖不少。

最近我们在研究一种模型叫镇域综合体，我们万达的王健林同志退休后就想做一名镇长，自己找一个镇，然后把这个综合体做起来，循环、水系、文化、旅游、就业、宗教信仰和商业，他自己在一个小镇全部都做了，我觉得这绝对是国外欧美小镇的发展模式，但这是有可能在中国实现的。所以我们开发商要积极参与国家的城镇化的指标的研究，实际上说心里话这和房地产的指标真没什么关系，全都是跟环保、就业、人口、税收、污水垃圾处理有关系。但中国的房地产一定要成为这样的载体存在着，不应该成为这个载体的破坏者，只有做好这种基础条件的开发才不是掠夺性的开发才是持久的开发。

延伸阅读：

在考察学习一圈阿里巴巴、腾讯以及小米公司后，跨界合作的互联网思维在万科扮演城市配套服务运营商角色的过程中已经越来越明晰——利用新的规则、寻找新的伙伴、运用新的工具，把原有业务做得更好。?事实上，万科在做的第五食堂、菜市场、托老所、咖啡厅等，都是万科在转型配套服务运营商之后的一些动作。万科在思考如何为社区商业服务中提供的更多，正如在网络系统平台中不断添加的插件。套用万科执行副总裁毛大庆的说法，这是直接解决最后1公里的问题，但恰恰是最可以用到互联网思维的地方，它跟客户的粘性、接驳点是最近的。“我们是在社区内做一个闭环的线上服务，难度并不大，现在我们更需要的是更好地把这个服务平台先搭起来，有足够的内容。”毛大庆说。可以看到的是，年至而立的万科野心很大，已经不仅仅满足于盖房子，从“4点半学校”到托老所，从食堂到咖啡厅，从菜市场到书店，万科在致力于实现社区产业链的闭环。在万科集团董事会主席王石的对万科社区的未来畅想中，万科甚至设想开办可持续教育学院，让在社会定义中的老年人继续提供再造价值空间，串联社区内业主的教育供需。

来源：《中国地产总裁》杂志