房地产税立法的思考

文 / 谢洪波

　　目前房地产税成为行业关注的中心，从两会上传来的新的信息显示，全国人大已经将这个税种列入立法日程，这代表着房地产税的出台进入“快车道”。

　　刚刚闭幕的今年两会上，全国人大新闻发言人傅莹表示，正积极研讨加快房地产税立法的问题，要全面落实“税收法定原则”。傅莹的发言，是党的十八届三中全会提出要“落实税收法定原则”之后，全国人大首度对外公开回应有关税收法定的问题。如何正确理解房地产税与立法的关系问题及其对房地产行业的影响，是一项综合课题，不能简单地用“是”和“否”来判断，而应持历史的、辩证的态度来予以解读。

房地产税立法重大意义

　　《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出：“加快房地产税立法并适时推进改革”；“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。”十二届人大明确将房地产税立法纳入议事日程，意义非同寻常。

　　首先，立法有助于消除各种制度障碍。目前各界对房产税征收的原则、方向和路径等还存在很多争论，比如在 70 年产权制度模式下，征收房产税是否合理，会不会加大居民整体税赋水平，各种产权性质的房屋又如何征税等等。而房产税的立法将有助于消除各种障碍，为房产税的全面开征创造了制度条件。

　　其次，立法优化房地产调控思路。新一届政府强调了房地产调控应市场化、规范化，逐步铺开房产税，明确了未来国内房地产市场的改革思路。一是坚持“市场轨”和“保障轨”并重理念。税收制度作为市场化调控手段的根本和主要内容，有助于化解房地产市场泡沫，增加居民持有环节税赋水平，逐步抑制投资需求。二是突出依法行政的思路。从“限购、限贷”等政策转变为更多依靠“税收”手段，以增加有效供给，引导合理的住房需求。

　　最后，促进收入分配公平正义。房地产税改革是提升直接税比重及其配套改革的一部分，适当加大对高财产和高收入者的税收调节，有利于调节收入分配，体现公平正义。房地产税法定原则合理有据抽象地谈论税收法定原则对纳税人并无吸引力，税收法定原则宣扬的观点是：“无代表、不纳税”，重视全国人大的作用，凸显全国人大对政府的制约，切实维护纳税人利益。

　　1.缘起与探索。税收法定原则不是中国本土产物，改革开放初期从西方发达国家引进后，迅速进入实践层面。为吸引外商投资，我国自觉贯彻税收法定原则，较早建立了一批税法。

　　2.法理依据。全国人大授予国务院的这种权力，很多人认为过于宽泛，极易给行政权僭越立法权以可乘之机，有违税收法定原则。对这个问题，必须要依据当时特定的背景来分析，其实，正是改革开放初期的草创形势，才使这种授权模式真正体现税收法定的原则;正是有了授权国务院出台行政法规这样的理论铺垫和实践，《立法法》第八条第8款才明确规定：财政税收基本制度必须由全国人大及其常委会制定法律。虽然全国人大并没有对“财政税收的基本制度”作出明确的解释，但不少省份和城市，则依据《立法法》的相关规定，对房地产税收制度进行微调，如重庆市和上海市改造现有房产税，将征税范围扩大到居民自住房屋，这个调整没有开设新税种，只对现行《房产税暂行条例》进行微调，立法程序上相对简单，仅需国务院批准即可实施，省去了立法机关授权这一繁琐的环节。

　　由此可见，开征房地产税不仅要做到于法有据，还要做到于理周严，切实考虑中国的具体国情。

房地产税立法的现状和问题

　　由于立法起步较晚，当前涉及房地产税的法律法规，存在诸多不适应的地方，表现在：一是涉及的税种过多。在现行的税法中，房地产业领域涉及的税项主要有营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税等10多类。我国现行税法相关规定，在房地产保有阶段课税少、税负轻；而在流通领域则多个税种同时课征，这相当于给了土地保有者无息贷款，即只要土地未进入流通，就无须为土地的增值而纳税。

　　二是内外有别，随意性大。一方面，实行内外有别的两套税制，增加了税收征管难度和成本，造成内外资企业竞争起点不同和不公平的税收待遇，使国家税款大量流失。另一方面，税法刚性不足，随意性较大，存在以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税现象，目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的13种税，约占建设成本的9%；而各类规费却占到了41%，各种收费推高了房地产的开发成本。

　　三是层级低，税权划分不合理。1994年实施的分税制对各级政府间的税收管理权限未做出全面规范，税收立法、执法和司法相互独立、互相制约的税法体系还没有形成。现行的内外资企业房地产税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施，税收制度仍然停留在行政法规的层次上，级次较低。

如何应对房地产税立法

　　1.建立适应统一税制和差异化税率的应对机制。未来房地产税立法重点是统一税制和制定差异化税率，统一税制就是将现行房地产保有环节的房产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的物业税，纳税人统一为内外资企业单位、经济组织和个人。差异化税率就是各地根据实际情况制定税率，且税率不宜过高。税率可在全国范围内设立一个弹性控制区间，各地区可按照自身社会经济发展的水平、纳税人的支付能力以及地方政府年度预算等情况，在许可的弹性区间内选择适用的税率。房地产企业可按照时间进度表，制定符合统一税制的缴纳机制，并根据企业自身发展需要选择适合自己的税率标准。

　　2．正确处理税、租、费的三者关系，切实做到依法缴纳正税、科学计量明租、切实减低费用。而要严格按照法律规定的税率缴纳房地产税。未来房地产税征收方式或将采取对土地使用者收取地租的方式，即将原来土地批租制改为土地年租制，由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金（土地使用费），作为房地产企业需要通过精算师计算未来若干年的土地租金涨幅，制定正确的应对措施。此外，对房地产企业还要尽量少用费的形式，严格区分各种费的类型，正确制定各种费的标准，严禁以费代税和乱收费现象。

　　3.完善配套改革措施。未来房地产税征收方面，地方的权限将有可能增大，如中央只负责制定该税种的基本税法，而将其实施办法、税目税率调整、税收减免的执行及其征收管理等权限赋予地方，房地产企业应积极加强与地方政府的沟通协调，及时了解相关政策的出台，减少不必要的中间环节。另外，房地产企业还要注意房地产税制改革与其他税种、税制之间关系的协调。

　　房地产税制的变动，将关系到有关房地产业的多项税收和收费，甚至还牵涉到个人所得税。因此，房地产企业必须综合考虑，正确理解房地产税立法和整体税制完善之间的关系，做好相关税种之间变动的衔接工作。

来源：《中国地产总裁》杂志