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秦虹：商业地产需资产证券化支持
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商业地产是房地产行业发展的一个趋势，无论是一线还是二三线城市，集中式的商业必然成为主流，而商业与金融是息息相关的，在现在整体经济下行的形势下，研究金融创新的方向是十分有意义的事情。《中国地产总裁》杂志就这一问题采访了住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士，她表示资产证券化应该是未来商业地产金融创新一个很重要的方向。
秦虹表示，首先商业地产内在发展要求长期资金的支持，而很多开发企业面临的最大困境，就是散售带来的资金回笼不畅和经营困难的问题。而资产证券化一来保持了物业经营权的完整性，有利于提高经营水平，实现商业价值的最大化；二来使众多投资者都参与和选择，形成了有效的激励机制；三来分散了商业地产的风险，促进了行业的稳定发展。
其次，商业地产的经营特征和现状，倒逼资产证券化的发展。商业地产要改变目前的同质化产品和经营模式的升级，特别需要资产证券化的创新方式，解决现有以银行贷款为主的资金供应和商业地产经营需要长短错配的问题。从更宏观和长远的角度讲，商业地产资产证券化可以改善和优化金融结构，活跃金融市场。
秦虹认为，市场是非常复杂的，有了证券化产品可以稳住商业地产波动的幅度，特别是在房地产上涨的时候，可以避免大量的资金投资实体，对房地产市场行业的稳定发展特别有意义。
【延伸阅读】
巴曙松：二手房市场站在上行起点
“2015年中国城镇户籍家庭的住房自有率会超过70%”，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在谈及中国二手房市场时这样说到。他认为，我国目前业主自有的房屋存量足够大，二手房的出售出租市场站在上行起点上。
巴曙松在接受《中国地产总裁》杂志采访时表示，应该说中国二手房崛起的条件在逐步具备。城市家庭房屋自有率已经很高，扣除没有进入商品房市场的农村流入的非户籍人口，重新计算中国城镇户籍家庭的住房，2015年会超过70%。如此高的住房自有率，是二手房市场崛起的一个重要条件。因为业主自有房屋存量足够大的时候，就是二手房的出售出租市场孕育、上行的开始。从目前我国房地产市场的发展阶段来看，二手房的崛起已经是必然趋势。我国新一轮人口流动趋势正在形成，人口在不同城市，以及城市中心和郊区之间的流动会带来大量的二手房交易，特别是租房市场的巨大需求。
巴曙松指出，二手房市场的活跃将带来新的商业机会，主要表现在交易佣金、广告支出、配套服务三个领域。据介绍，从1972年到2013年，美国的二手房交易量达到510万套，增长了2.5倍。二手房的成交占比超过90%。2013年美国二手房交易额为1.2万亿美元，经纪人参与完成的比例为91%，佣金率为5.2%，三者相乘得出的佣金是600亿美元。从国际经验来看，佣金率在3%到4%是正常的水平，中国目前佣金率平均在2%左右。 | | | 来源：中国地产总裁杂志 时间：2014/8/13 16:21:56> 
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