|
|
|
|
|
|
| |
张松峰：政策变动下的地产市场
|
文/张松峰
7月18日，国家统计局公布了70个大中城市房价最新变动情况，房地产市场调整势头持续下降。6 月份新建商品住宅价格环比下降的城市多达55个，二手住宅价格环比下降的城市也增加到52个。这是有2011年1月开始统计70个大中城市房价数据以来下跌范围最大的一次。6 月份，近80%的大中城市房价环比出现小幅下降。一线城市情况也大抵如此：6 月份，北京二手房跌幅全国领先，环比下降 1.3%，新建住宅价格则仍保持环比上涨，涨幅 0.1%；上海新房、二手房价格环比均下降 0.7%；广州新房价格环比下降 0.6%，二手房环比下降 0.3%；深圳新房价格环比下降 0.4%，二手房环比下降 0.6%。
7 月 22 日，苏州宣布取消 90 平米以上住房的限购政策。至此，在发布过限购政策的 46 个城市中，明确取消或调整限购的城市达 28 个城市“，松绑”率逾 60%。
目前，全国楼市观望心态渐浓“，看空”情绪弥漫。各种崩盘论、拐点论冲击着人们的楼市神经。事实上，要科学分析判断当前和今后一个时期的房地产市场走势，应更多将其置于宏观经济的大背景下，跳出楼市看楼价。
房地产业不容忽视的高敏感产业
如果将国民经济中影响力显著、关联性强烈的产业称为敏感产业，房地产产业就是当之无愧的高敏感产业。它是重要的资本密集型、消费吸纳型、投资载体型和产业关联型产业，也是与社会预期高关联度的产业。正因为如此，尽管近年来我国政府着力抑制房地产投资投机，甚至辅以限购等行政性举措，但在社会整体投资渠道不足的大背景下，房地产投资投机冲动仍较强烈，且极易形成持续强化的社会整体预期，加剧产业波动和风险。
2014 年上半年，我国宏观经济运行基本保持在合理区间，GDP 增长 7.4%。上半年宏观经济的实际运行情况，与房地产市场出现明显调整不无干系。今年以来，我国房地产市场出现了价格涨幅趋缓、市场成交量下降和投资放缓等明显变化，房地产市场进入调整期。从全国整体市场看，房地产投资、销售等各项指标下滑较快。上半年，商品房销售面积下降6%，降幅较一季度扩大 2.2 个百分点，同期全国房地产开发投资同比增长 14.1%，增速比一季度回落 2.7 个百分点，土地购置面积和房屋新开工面积分别下降 5.8%和 16.4%。5 月份全国 70 个大中城市房价同比、环比涨幅均全面收窄，价格下降的城市达到 35 个，比一季度增加了 31 个。特别是一些三四线城市观望情绪日渐浓厚，供过于求矛盾突出，库存压力不断加大。房地产市场不振，从投资和消费等多个渠道对宏观经济产生不利影响。同样，尽管目前区域房地产市场的调整不会引发系统性金融风险，但由于房地产及相关产业在经济中的占比较高，房地产投资增速下滑将对整体经济增长和相关行业产生较大负面影响。据国家发展改革委宏观经济研究院估算，如果以上半年房地产投资增速下降的幅度估计，今年房地产投资将拖累经济增长约 0.6 个百分点。
房地产市场调整具有长期性因素的支撑
宏观经济将步入潜在增长率下降的新常态上半年，我国房地产市场的调整，已经出现了整体上与宏观经济运行状况一致的现象。这种情况具有长期延续的趋势。目前，我国经济处于长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期叠加阶段，这既是转变经济发展方式的必要选择，也是化解多年来积累深层次矛盾的必经阶段。此阶段，在内外多重因素作用下，我国经济增速将告别 10%左右的高增长阶段，回落至 7.5%左右的中高速平台。在宏观经济整体下行的态势下，房地产市场会出现销量下降、价格回落等顺应宏观经济整体走势的趋势。
房地产市场调整具有长周期性
总体上看，过去十多年是我国房地产市场高速发展的黄金时代。在此期间，房价快速上涨，商品房供不应求，销售价涨量增，并成为国民经济增长的主要推动力量。在这十多年上涨的周期中，已购房屋的居民享受着房价上涨带来的资产增值，开发商也收益良多。
黄金时期的出现，也有深刻的经济社会原因。改革开放初期，我国住房缺口巨大，居民自住型和改善型住房需求强烈，需求带动投资性住房需求大量增长。同时，这一时期，宏观经济环境有利于房地产业高速发展：我国经济高速发展、货币供应量快速增长是房地产市场繁荣的重要因素；在政府主导的外向型和投资拉动型宏观政策作用下，我国经济增长高速，但经济结构扭曲也比较严重，通货膨胀长期处于高位，实际利率为负，房地产保值增值作用明显。
目前，房地产市场正处于周期性拐点。一方面，居民住房条件已大幅改善，自住型和改善型住房需求下降，加之政府调控政策对投机投资型住房需求的抑制作用逐步显现。另一方面，经济增长放缓，货币供应量增速下降，物价水平平稳，市场利率提高，宏观经济环境不利于房地产市场的快速发展。
房地产既关系建筑、钢铁、建材、家具家电等行业的发展，也影响影子银行和地方政府性债务的安全，牵一发而动全局。目前，我国的房地产市场调整，既不同于 2008 年底受美国次贷危机冲击影响的调整，也不同于 2012 年初限购限贷行政调控影响的调整，这一轮房地产变化，更多的是市场力量在发挥作用。从发达国家的房地产周期变动看，房地产投资增速回落期和价格下行期一般要持续 4~5 年时间，日本甚至出现了长达 20 年之久的房地产低迷，因此，我国的房地产的调整短期内难以完成。
金融等宏观环境的重要变化
一是金融趋紧，制约房地产快速发展。房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。近年来，在我国利率市场化进程中，利差缩小，房地产市场面临的风险增大，商业银行对待住房贷款更加谨慎，房企和消费者直接面对贷款困难、额度紧张、首付成数和贷款利息有所上浮的局面。受利差缩小，房地产市场风险增大等因素影响，商业银行对个人住房按揭贷款投放趋紧，房地产销售也随之下滑。与此同时，由于国有企业和地方政府等缺乏利率弹性的部门对资金需求旺盛、互联网金融等金融产品及影子银行等市场化融资渠道快速发展分流了银行资金、部分信托等理财产品风险升高等原因，房地产企业融资成本增大，对融资成本敏感的住房按揭贷款带来较大影响。
二是房地产税费改革动力不足。今年上半年，地方政府面临税收收入放慢、土地出让收入减少、投融资平台融资困难等多重困难，地方财政支出存在压力。与此同时，经过几年的大量举债，地方政府面临偿债高峰的压力，截至 2013 年 6月底，在地方政府负有偿还责任的 10.9 万亿元债务中，2014年到期需偿还的约 2.4 万亿元。与此同时，在房地产和制造业投资放缓的情况下，国家又通过增加铁路、水利、环保设施、保障性住房等基础设施建设投资来稳定经济增长，这需要加大对基础设施建设的资金支持，允许地方平台公司继续向银行、信托等金融机构融通资金，并保证不能违约，这导致相当部分新增资金进入基础设施建设领域，影响了其他行业的资金供给。这种情况短期内难以明显改观，会削弱房地产行业融资水平和清费减税动力。
社会预期
这主要体现为企业家信心和消费者预期两个方面。今年以来，企业家信心明显下降，特别是部分中小企业对市场前景极为悲观，普遍不愿投资扩大再生产。上半年，民间投资增速比上年同期放缓了 3.3 个百分点。央行企业问卷调查结果显示，二季度企业经营景气指数为 55.4%，较去年同期下降 1.7 个百分点；企业家信心指数为 64.9%，较上季下降 2.1 个百分点，为近年来的低点。市场信心不足，一方面是由于当前市场供过于求产能过剩严重；另一方面与一些不正确的舆论导向有关，一些学者和媒体鼓吹“稳增长与促改革对立论”“、调结构要靠经济危机倒逼”和“寒冬论”等言论，影响了包括房地产企业在内市场主体对未来的预期。由于消化产能过剩是一个长期过程，企业家信心指数的恢复也有待时日。
在消费者预期方面，去年，购房者得出结论，国家不太可能进一步实施购房限制措施，于是纷纷重回楼市，我国主要城市的房价因此迅速上涨，当年涨幅达 26.6%，高于 2012 年近15 个百分点。目前，社会各界普遍认为被压抑的房屋需求已经消化，今年房屋销售增长会放缓。这使房地产市场观望情绪弥漫，短期内难以逆转。虽然消费者预期往往是非理性的，也易波动，但整体消费者预期扭转，需要宏观形势、融资环境的根本好转来支撑。
下半年房地产市场走势及政策建议
房地产市场走势判断:
一是房地产走势还在可控、可承受范围内。尽管上半年房地产市场处于调整态势，投资和交易量增幅下降，但考虑到去年一季度房地产市场源于政策因素的非正常表现，这种增幅下降尚在可接受的程度。同时，房地产价格增速放缓或适度下行，有利于释放部分住房需求，缓解社会矛盾。
二是房地产市场调控更具理性。2003 年以来，虽然国务院几乎每年都推出新的房地产调控政策，以遏制房价过快上涨，但调控效果颇有争议，主要原因在于：一方面，调控主要靠实施较为严厉的限购令和提高二套房贷等项；另一方面，又采取刺激经济增长，货币供应量高速增长，流动性过于宽松的货币政策。矛盾的宏观政策必然导致针对房地产行业的调控政策失效，形成越调越涨的“空调”状态。2013 年以来，虽然新一届政府并未出台明确的房地产调控政策，也未轻易作出调控效果的承诺，但注重“宏观稳定、微观创新”、转变经济发展方式，在不实施大规模的经济刺激政策，不释放过度宽松的流动性等一系列施政方针作用下，房地产市场逐渐恢复理性，房价逐步回调。据央行调查，二季度选择投资房产的居民占比为 14%，在居民理财选择中，房地产投资由以往的首位选择，降至第三位。2014 年，在新一轮楼市下行周期中，房地产调控思路、方向有所调整，更趋理性、合理。国家层面更关注房地产健康发展的长效机制及保障民生的基本居住权利，政府侧重于保障基本住房需求，加大保障性住房供给力度；在微观层面充分发挥市场调节普通商品房的供求，调动市场机制对房地产发展的决定性作用。
三是取消限购刺激作用有限。在这种大背景下，即使越来越多的城市取消限购，但只要抑制投资的方向不变，房地产供求格局也不会出现大逆转，反而会在“追涨杀跌”的心理下，有进一步推低房价的可能。
四是房地产市场崩盘可能性不存在。房地产是高敏感度产业，房地产投资是全社会投资的重要组成部分，房地产市场对建材、装潢、家具、家电等行业影响巨大。同时，房地产市场具有高资本密集型特点，又使其与系统性金融风险关系密切，在土地财政尚未完全转型的大背景下，无论是国家还是地方政府都不能接受房地产崩盘。加之，我国人口基数大，住房刚性需求大，各方博弈的结果下，房地产市场很有可能是在风险可控的前提下，更多由市场推动来调整发展。
具体到下半年，一方面，在长期市场过热的影响下，目前房地产市场局部相对供过于求的格局已经形成。这会促使房地产价格下行盘整。另一方面，下半年，鉴于国内外各种复杂因素制约，经济回稳的基础并不牢固，为完成全年目标，宏观政策取向将倾向于继续政策预调微调，加大财政金融对实体经济的支持力度，推进和完善行政审批制度改革，真正释放市场活力，并针对困难行业出台更具实效性的政策措施。微刺激和融资环境的改善，加之房地产企业放价保量等理性应对，房地产市场有不逢“寒冬”的因素。综合两方面的情况，下半年房地产持续低速调整的可能性大。
政策建议
一是促进房地产市场保量不保价，减小调整的不利影响。采取适当措施，保持合理的房地产开发投资规模、开发速度，重点要继续加强和改善保障性安居工程，加快利用开发性金融支持棚户区改造。适当调整保障房地区分布，增加供需矛盾突出的一二线城市保障房建设规模，调减住房矛盾并不突出地区的保障房建设规模。对供大于求的三四线城市，着重消化存量，逐步放松和取消限购政策，代之以房产税为主的市场化调控方式。坚持既有房地产金融政策的大方向，鼓励支持首套房需求和改善性需求，也要继续抑制投资与投机需求，促进房地产业长期健康发展。
二是疏堵结合，防范化解房地产市场风险。可靠率继续实施差别化房地产信贷政策，指导商业银行继续执行首套房最低首付比例 30%和 0.7 倍贷款利率的优惠政策，适当降低第二套住房的首付比例，鼓励改善性住房需求。对于地价、房价持续上涨的一线及热点二线城市，增加供应与抑制投机并举，在保持现有“双限”为核心的调控政策不松动的同时，增加中小套型普通商品房和共有产权住房供应，抑制投机性需求。对于部分住房库存消化周期较长的城市，可合理调整住房限购限贷等政策措施，并压缩住房开发贷款。四是尽快落实开发性金融对棚户区改造支持的方案，建立多元可持续发展的资金渠道及其稳定保障机制，加大对棚户区改造的信贷支持力度，并进一步扩大规模，稳定房地产投资规模。
三是发挥市场决定性作用，建立健全调控房地产市场长效机制。坚持市场化改革方向，转变政府职能，建立以经济手段调节为主、行政手段调节为辅的体系，保持调控的连续性和稳定性。宏观调控注重区间与方向，地方政府把握调控方式与空间。宏观调控旨在构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，将区域、城市的局部调整空间留给各地政府。充分发挥政府在建立市场制度、加强市场监管方面的作用，推进房地产税收改革、不动产登记和住房信息联网等中长期制度建设，逐步弥补长期以来的制度缺失，从而保障市场健康发展。在实施严控投机性购房的调控政策同时，应充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，不急于出台大规模的刺激政策，干扰市场机制发挥作用。促进房地产企业加快体制、机制和经营管理创新，加快房地产业态多元化发展。由于新型城镇化的推进、产业转型升级和百姓改善生活的需要，今后一段时期，产业园区地产、健康产业、养老地产、旅游地产和老年社区等都会有较大的发展空间。
四是提振信心，强化引导走向社会预期。继续通过发布清晰的宏观政策目标和政策措施，来释放明确的调控政策信号来引导和稳定社会预期。加快落实已出台各项政策，争取尽早见到成效，以政策实绩提振市场信心。 | | | 来源：中国地产总裁杂志 时间：2014/8/15 17:46:33> 
|
|
|
|
|
|
|
|
