文/牧新刚（北京大学房地产总裁黄埔同学会副会长、北京桥维投资有限公司总经理）

从整个房地产行业的情况来看，我认为目前国内中小型民营房地产企业融资难是一个比较大的问题。由于一般银行的开发贷款不针对这类企业，致使中小房企主要的融资渠道就是股东本人的投资和民间高息的借款。如果遇到销售不畅、回款持续时间较长的情况，高额的利息支出就会拖垮中小型民营地产企业。而在财务状况上表现的就是这类企业的债务杠杆过高，利息支出过高，存在巨大的潜在风险。在一定条件下，这种潜在的风险就会演变成现实的巨大危机，有个别债务杠杆过高、融资量过大的企业，甚至会面临灭顶之灾。因此，中小房地产企业应该慎重提高债务杠杆，合理控制债务规模。

同时，中小房企也面临着很大的经营压力。银行的借款利息一般在5%-7%。民间借贷月息一般达到2.5%，年息高达30%。虽然民间借贷操作不好就是非法集资，但是在客观上企业有大量的需求，所以地产领域民间借贷仍很活跃。由于借贷双方都没有法律保障，一旦出现还款困难，就会给参与集资的老百姓带来巨大损失，严重的还会给地方的稳定造成不利影响，而房地产企业这个借款主体的负责人，也会被追究刑事责任。这种对于国家、集资人、借款人都不好的事情是不应该再发生了，我们应该探讨解决这个问题的有效办法。一方面，从经济效益的角度，能不能有这种空间地带可以考虑?另一方面，从国家整个金融政策上来看，房地产企业能不能有这样一种呼吁：有关部门应一切从实际出发，实事求是地解决中小民营房地产企业融资难的问题。但要解决这个问题，还是要依靠国家的金融政策调整。在国家大的金融政策对产业和信贷额度统筹考虑的前提下，允许银行通过自身操作或借助其他的金融操作主体，在一定的时期内，拿出一定的额度，出台一些相对灵活的措施，切实解决这个问题。或是先搞一些试点，摸索出可行的成熟方法时，再逐步推广。

在目前的金融环境下，经营好中小房地产企业有以下几方面措施：第一，从资金的需求来说，一定要根据自身实力选择开发的规模，让自己留有余力，稳健发展。第二，在长期的经营过程中应该有自己的设想和预案，如果一旦资金不足，我该如何应对？我的融资渠道是什么？第三，企业在稳健发展的情况下，如果没有额外的财务力量，即使遇到好的机会也不要轻易动心，着手开发好眼前的项目并顺利获得应得的收益，已经是很不错了。在巨额利润的吸引下，如果不能冷静地决策，而是做出超出自身能力以外的事情，就会潜伏巨大的危机。第四，还是要在国家法律法规允许的范围内，进行融资操作，最理想的方法就是尽快实现销售，控制开发规模，在一定开发规模的土地上控制施工建设的规模。以销定产，根据可以实现的销售计划来制定施工计划。盖出房子很快就能售出，不至于造成大量的积压。做到了以上几点，就会使企业的经营流畅，现金充足，可以从容应对可能出现的各种局面。“不管风吹浪打，胜似闲庭信步”。大大降低企业的经营风险，

大大提高企业开发项目的成功概率。这是对国家、购房者和房地产企业家都有好处的事情，何乐而不为呢？

从长远的角度看，房地产行业的发展还是有很大空间，广大的人民群众还是迫切需要改变居住的状况，所以对中小房地产企业而言，前景还是很乐观，一定要控制好自身的融资规模，量力而行，稳健发展，去迎接更美好的明天。