文 ︱ 林涛

北京大学民营经济研究院副院长

    房地产行业在经历了2014年的低迷时期后，2015年上半年，终于迎来了中国楼市的回暖。

从2015年上半年数据看，市场成交明显上涨，其中一线城市累计签约21万套，同比2014年同期上涨了42.9%，二线城市也上涨了16.9%，整体市场恢复的趋势已经明显。

然而，此次回暖，却出现了前所未有的分化。

从上述数据看，回暖的仅仅只是一线城市和二线城市。大多数的三四线城市仍然面临着高库存的危险；对于一线城市而言，他们一面在一线城市抓紧拿地，一面从三四线城市撤退。例如，过去一直深耕三四线城市的碧桂园，近期却提出要加大对一二线城市的投资。

这就使得此次楼市回暖像是一场游戏，众多房企把更多的资金挪到了一线城市。与其说是楼市的回暖，不如说是三四线城市的沦陷。

放眼望去，这些年中国发展最快最好的产业，尤其是房地产产业，都是一二线城市。即使可能原来有些许低迷，但是也随着时间的变化而消失。谈及城市的公共服务体系和配套，一线城市的增值更为可观。这里有上千亿元的投资，有三四线城市不可复制的最好的教育、医疗等设施。一二线城市已经成为人们的向往之地，实现美好梦想之地。大量的人群纷纷涌入了一二线城市。

可以看出，此次一线城市的回暖，势不可挡。

然而相对一线城市势不可挡的回暖，三四线城市却是持续积弱，依然供大于求，供需矛盾不断恶化。

再加上面对中国经济的调整转型期，三四线城市的房地产企业更是雪上加霜，它们缺乏强有力的实业支撑，缺乏外来人口的购买力。即使在实现了跨区域交通改善之后，有限的富裕人口还是流到了周边的中心城市。

三四线城市想要复制一线城市的回暖，绝非简单地去库存化所能见效。三四线城市需要国家强有力的支撑力量，而作为三四线城市的房企本身来说，只能脱胎换骨，改变基因。只有先成为一个充满活力、以实体经济为主的经济体系，才能进而形成一个健康旺盛的、持续发展的房地产市场。完成这个转变，最需要的就是国家和社会的支撑力量。

更值得注意的是，任何事情都有两面，一线城市的回暖，三四线城市的积弱，也存在着因果关系。如果三四线城市的房地产行业问题得不到解决，那么一线城市的房地产行业很难独善其身。

因为，在未来，决定中国房地产未来演变格局的，不是一线城市这块长板，而是三四线城市那些短板。