文 ︱ 张鸿雁

南京大学公共管理学院副院长

自2014年“9.30”以来，政府一系列降息、降准以及二套首付比例调整等利好政策不断出台，推动了地产市场的需求；而地方政府也为刺激购房需求采取了不少降低购房门槛的政策。这些都为房地产行业复苏输送了最有效的动力。

截止到6月30日，一二三线30个典型城市商品房成交同比增幅均出现上升。其中，一线城市同比增幅由5月的82.7%上升至84.3%，二线城市由5月的25.3%上升至71.5%，三线城市则由5月的32.1%上升至46.7%。

然而，说楼市回暖却还为时尚早。

首先，虽然政府的救市政策使楼市出现回暖迹象，但是国内楼市整体分化仍在加剧。上半年，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新房和二手房价格环比普涨，然而与一线城市不同的是，三线城市房价仍在下降。取消限购、降准、降息等利好政策对三线城市的房地产市场并没有起到太大的作用，反而加剧了城市间分化。这说明大部分三线城市还处于去库存阶段，所以市场的回暖不能一概而论。

其次，放松限购、降准、降息未必能带来大的购买力。以北京目前四环一套三房来看，价格至少在300万左右，即使政府出台了一系列政策降低了贷款利率，但总房价对于普通白领来说仍是最大的购房压力。不能改变产业结构、增进就业和收入、扩大中等收入人群的数量，即使再宽松的政策也不一定能带来大的购买力。

再次，一些地方政府已患上严重的“土地财政依赖症”。通过对过往政府楼市调控政策的研究分析不难发现，无论放松限购，还是其他一系列的宽松政策，都没有一系列缜密的房地产调控方案作为楼市调控的依据，地方政府就难以科学地分析楼市需求与供应的基础，合理把握地产市场走向。

以北京6月份土地成交量为例，截至6月24日，北京土地市场仅实现土地成交34宗，比去年同期减少55宗，这也是近8年来土地成交宗数最少的一年。土地市场成交低迷最直接的原因来自于供地不利，这也意味着未来一二线城市的土地资源将进一步稀缺，新增土地供应的减少会让房企所面临的竞争更为激烈，拿地成本也将进一步提高。

虽然一些地方政府出台的“救市措施”对楼市回暖起到一定效果，但政府只能是提供公平有序的竞争环境，一切还应该让市场来说话，这样才能真正的使房地产市场健康有序地发展下去。