文／本刊记者  马明

告别飞速增长的“黄金时代”，当前的房地产市场已经进入中高速增长的“白银时代”。如何适应新环境，转型变革寻找新突破口，成为房地产企业制胜关键。

7月中旬，习近平总书记在吉林调研时强调，要坚持国有企业在国家发展中的重要地位不动摇，坚持把国有企业搞好、把国有企业做大做强做优不动摇。专家分析称，总书记的讲话表明中央对国有企业未来发展的重视，与此同时，也充分体现了企业规模效应的重要性。

大企业市场占有率不断扩大，进一步压缩了中小企业的生存空间，地产市场也不例外。近期中小地产企业的破产兼并潮充分印证了这一点。为应对市场竞争，联合发展已经成为地产企业未来发展的必由之路，甚至房地产龙头企业万科和万达也开始缔结“姻缘”。

行业集中度提高

随着市场供求关系的转变，自2014年开始，房地产市场出现新变化，销售面积下降，库存量上升，行业集中度提高，市场竞争日趋激烈，尤其是三四线城市的中小房地产企业更是面临较大生存压力。

国家统计局数据显示，2014年，全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米。另外，2014年全国商品房销售额为76292亿元，同比下降6.3%。截至2015年8月末，商品房待售面积达到66324万平方米。

据克而瑞研究中心的统计，2014年，TOP100企业金额和面积分别为全年实现销售总额 27007.4亿元，销售面积24978.5万平方米，集中度分别达到38.37%和22.43%。另据中国指数研究院统计，2014年共有80家房地产企业跻身销售百亿元“俱乐部”，较上一年增加9家，80家企业销售总额共计2.8万亿元，市场份额接近40%。2015年上半年，前100房企金额集中度达43.01%，占据市场份额近半。

与此同时，房地产市场出显明显分化。据国家统计局数据显示，2015年8月份，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有26个，上涨的城市有35个，持平的城市有9个。其中，一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大，二线城市同比涨跌互现，三线城市同比仍然全部下降。

《中国地产总裁》杂志统计数据显示，尽管市场起伏较大，大品牌房地产企业业绩却逐年稳步增长，而中小房企销售业绩近两年持续下滑。随着市场集中度的提升，中小房企的发展空间进一步被挤压。

北京大学房地产总裁黄埔同学会秘书长李阳分析认为，中小房地产企业缺乏市场竞争力的原因，一是资金压力巨大，难以获得银行等金融机构青睐；二是品牌影响力小，市场占有率逐步萎缩；三是中小房企自身发展局限；四是不能集约发展，经营成本难以下降。

三四线市场可期

随着国家房地产政策的调整，房地产市场逐步回暖。2015年1-8月，商品房销售面积69675万平方米，同比增长7.2%，增速比1-7月提高1.1个百分点。商品房销售额48042亿元，增长15.3%，增速提高1.9个百分点。相比一二线城市，中小房企所在的三四线城市消化库存能力差，市场复苏缓慢。但随着国家战略重心的转移，其发展前景依然可期。

首先，一二线城市容量有限。国务院日前印发《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》指出，将严格控制特大城市人口规模。根据京津冀协同发展规划纲要，到2020年，北京常住人口要控制在2300万人以内，其中城六区常住人口比2014年下降15个百分点左右。

其次，三四线城市将是未来人口转移中心。根据第六次全国人口普查数据, 农村居民约为6.74亿人。2014年我国城镇化率达到54.77%。根据《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》，到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右。将实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，意味着每年城镇化人口增加约2000万，而这部分人口将主要进入三四线城市。按2012年全国人均居住面积32.9平的数据测算，将给这些城市带来每年7亿平的房产需求，再加上城市刚需，城市对房产的需求总量每年在12 亿平米左右。

第三，新型城镇化促进三四线城市房产发展。2014年“两会”政府工作报告指出，城镇化是现代化的必由之路。今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题：促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。

第四，一带一路国家战略规划的实施，将带动周边新兴小城镇房地产市场发展。

2015年5月24日邯郸恒大名都盛大开盘，开盘现场仅两小时即狂销10.2亿元，创造邯郸楼市销售奇迹；7月25日，重庆环球时代广场开盘，推出232套房源当天全部销磬⋯⋯近期，三四线城市“日光盘”不断涌现，为房地产市场全面复苏再添新注脚。

联合发展成趋势

告别飞速增长的“黄金时代”，当前的房地产市场已经进入中高速增长的“白银时代”。如何适应新环境，转型变革寻找新突破口，成为房地产企业制胜关键。最惹人注目的，当属5月14日全球商业地产龙头万达（2014年持有物业面积3904万平方米）和全球住宅地产龙头万科（2014年住宅销售规模21万套以上）的战略合作。

“万万合作充分证明再大的企业也需要转型，否则一样会面临被颠覆的风险。”北京大学房地产总裁黄埔同学会名誉会长顾云昌对《中国地产总裁》杂志表示，“行业复苏加快了房地产市场优胜劣汰的速度，在市场上单打独斗越来越难，尤其是中小房企，联合发展是很不错的选择。”

作为中小房地产企业较为集中的社会团体，始于2007年3月的北京大学房地产总裁黄埔同学会一直践行为地产总裁服务的宗旨，通过为会员企业提供学习、交流、项目投资与合作、上下游产业资源整合、融资等服务，解决地产企业难题。截止目前，同学会已经搭建起培训、杂志、互助基金、投融网、好房网等多个优质服务平台，成为房地产行业最有影响力的社团组织之一。

为解决同学之间投融资问题，北大黄埔于2010年3月发起成立了北大黄埔互助投资基金，投资于同学会同学所拥有的优秀房地产项目。先后募集资金二十亿，解决了二十余位同学融资难题，有力支持了同学企业发展。

为应对市场竞争加剧，同学会2013年提出联合发展的梦想，成立中国北大黄埔投资控股集团，由北大黄埔优秀的房地产开发企业精英结成共同体，树立“北大黄埔”品牌效应，以团体运作模式在投融资、房地产开发运营等方面发挥各自优势，降低风险与成本，打造房地产企业钢铁联盟。

“联合是地产行业未来发展的必由之路。北大黄埔有300余家开发业绩100万平以上，销售额及销售面积皆为当地排头兵的优秀房地产企业，拥有丰富的地域资源和良好的社会信誉。”北大黄埔同学会会长梁乃中对同学会未来发展充满期待，“这么多具有丰富的房地产开发经验、汇聚了众多房地产开发人才的优秀房地产企业联合起来，产生的巨大核聚变效应将无法估量。”