房地产市场前景无限

——访中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮

由于土地和资金均由政府垄断供应，我国的房地产远未实现市场化；从深层次上讲，去库存是一种供求关系失衡的正常表现；由于需求旺盛，我国房地产还是一个刚刚拉开帷幕的新兴市场。

随着我国经济环境的改变，政府的房地产市场调控政策也发生了改变，逐渐从一刀切向因城施策的方向转变，从限购限贷向供给侧结构改革的方向转变。对于这些房地产政策，房地产业该如何正确理解？房地产行业的未来市场空间有多大？中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮对《中国地产总裁》杂志表示，由于土地和资金均由政府垄断供应，我国的房地产远没有实现市场化；从深层次上讲，去库存是一种供求关系失衡的正常表现；我国房地产市场刚刚拉开帷幕，前景无限。

房地产是经济支柱产业

　　《中国地产总裁》杂志：目前，我国房地产市场呈现供大于求的特征。有专家表示地产业十年黄金时代已经过去。您对此怎么看？

　　陈淮：作为国民经济支柱产业，房地产一直是全社会关注的话题。简单地把规模作为黄金十年的判断为时过早。

　　我国54%的城镇居民中，包含17%在城市打工的农民工，他们远没有成为稳定的市民，正在从脱困型向基本需求型转变。同时，随着经济生活水平的提高，很多老百姓有了住房改善的需求。此外，还有一亿以上的农民工要在西部、中西部就地城镇化。这怎么能说房子已经供大于求了呢？

我认为，房地产在中国历史上的作用才刚刚拉开帷幕，仍是一个蓬勃发展的新兴产业。

《中国地产总裁》杂志：作为带动上下游60多个产业发展的支柱产业，房地产业未来对经济发展作用有多大？

陈淮：从房地产市场的发展情况来看，中国的房地产业还有黄金时期，一定会长期是我国经济发展的重要支柱产业。但房地产业并非仅仅是因为带动上下游60多个产业才成为支柱产业的。例如2013年中国房地产市场量价齐升，但煤炭、钢铁、玻璃、水泥等行业却在2013年开始衰落；2015年房地产市场销售面积与销售额都重新回暖，但我国的基础重工业却因为国际大宗商品价格下滑导致全行业亏损。

房地产业能够成为我国经济支柱产业的原因有以下几个方面：第一，房地产业是连接短期经济稳定运行与长期战略目标之间最重要的节点。无论是抑制经济增速下行的2016年，还是全面实现小康的2020年，或者让中国老百姓分享经济增长好处的高度城市化、城镇化的过程，房地产业都是其中的连接节点。

第二，房地产业是连接生产与需求、供给与消费最重要的节点。这里的消费不仅仅是买房消费，还是消费结构的全面升级。

第三，房地产业是连接改革与发展的节点。房价是市场化最重要的一个标志，而房地产业运用最多的土地、资金这两个最基本的要素还完全没有市场化，还控制在政府手中，改革迫在眉睫。

最后，房地产业是连接消费与投资最重要的节点。社会的投资并不仅仅是政府投资、银行贷款或开发商投资，更重要的是让越来越多老百姓成为投资者、有产者，成为获取资产型收入的分享者，这才是全面小康社会的应有之义。购房置业，就是这样一个最重要的社会节点。

房地产没有实现市场化

　　《中国地产总裁》杂志：从1998年房地产市场化改革以来，房地产市场竞争越来越激烈，民企和国企齐头并进，房价完全由市场需求决定，完全改变了福利分房时代的束缚。这是否意味着我国房地产已经充分市场化？

陈淮：福利分房时代，土地资源的要素流动以及人口的流动受到极大束缚。市场化极大地推动了产业结构的调整和要素的流动，使人们摆脱了生活必需品被束缚的后顾之忧。同时，房地产业的发展以及建设能力越来越高，尤其是老百姓的住房条件越来越好。

但是价格的自由涨落并非市场化，发展民营企业也并非市场经济，目前我国房地产还远远没有实现市场化。这是因为，第一，价值规律是市场经济的第一块基石，价值规律的第一条就是等价交换，只要人群有身份的差别，就无法实现等价。市场经济的第一条，我们还远远没有实现，有些是不得已而为之，比如限购；有些是潜规则，比如开发商不能碰的地，这些都需要我们砥砺前行去破除。

第二，市场经济是要赚钱的，不要以为房价贵是因为开发商多赚了钱。开发商流着道德的血液，房价也难以下降。因为有了开发商的参与，因为有了分工，使消费者得到了比自给自足的生产更大的剩余，才叫市场经济。当社会认同这个价值标准的时候，才走到了市场化阶段。但是我们政府从地价和税收中获得的好处，并不是一种社会分工下使效率提高、成本降低，而使消费者获取更多福利剩余的经济学概念。

第三，市场化要打破垄断。当需求碰到唯一的供给者的时候，消费者是没有选择的，当供给碰到强制性需求的时候，供给者也是没有选择的。土地和资金这两个房地产开发最为依赖的要素至今远远没有市场化——政府还是唯一垄断的土地供给者，利率、融资还控制在政府手里，间接融资依然是房地产融资主要依赖的途径。

《中国地产总裁》杂志：从2015年下半年开始，国家改变了以限购限贷等为主的调控手段，实施了降准降息、发展租赁市场、去库存等调控政策。这些政策的出台对房地产市场未来发展有哪些影响？

陈淮：政策出台有其深层的背景意义，也是未来市场发展的方向标。近期我国出台的房地产政策，必将贯穿“十三五”时期。这些政策分为三个层级：

第一是应对国民经济短期内的发展和长期战略转变的政策。这些政策并非专门针对房地产业，但会对房地产业有一定的影响。比如适度宽松的货币政策，连续的降准降息等，在抑制经济下行、抑制通货紧缩的过程中，显而易见有利于房地产业发展。

第二层级，从去年年末以来直接针对房地产业为主的政策，比如去库存化，比如坚决抑制打击投机性需求，努力发展租赁市场，鼓励自然人和机构、企业买库存的房子或者做房东，以及降首付、鼓励改善型需求、农民工进城、提高城镇户籍人口所占比例、农民工就地市民化等政策。

第三是和改革相联系的政策，也在2016年及此后可能对房地产有重大影响，但是目前还在推进中的政策。比如营改增，这是税费改革非常重要的一个方面，可以视为对房地产业健康发展有利的长期政策。

从政策长期的走势看，积极稳妥地推进中国的城市化、城镇化，是“十三五”期间非常重要的落脚点。

去库存是供求失衡表现

　　《中国地产总裁》杂志：随着市场库存压力加大，2015年底政府启动了“去库存”战略。随着战略的实施，市场分化现象凸现——一二线城市去化速度非常快，导致地方政府再次出台限购政策，而三四线城市去化情况并不理想。您认为去库存应该注意什么？

陈淮：很多人都认为政府想方设法动员老百姓买房子，把房子卖掉就叫去库存化，这是直观意义。但从深层次上讲，去库存其实是一种供求关系失衡的正常表现。房地产市场供大于求和供不应求的反复交替，是这个领域中常态的现象。去库存化要与以下四个方面因素相结合。

第一，和城市结构的调整相结合。在过去十余年调控中，主要着力点在抑制房价。其实房价的异动是由于人口过度向少数特大、超大城市集聚和集中，没能够“实现大中小城市的协调发展，人口均衡地向不同规模的城市分布”而导致。如果简单地加大沿海超大城市的供给，无疑是向全社会发出一个政府在号召人们更多地向特大、超大城市涌入的信号。所以，一定要将中长期的大中小城市的协调发展作为去库存化的政策组成部分。

第二，去库存一定要和发展租赁市场密切结合。卖掉的房子没有人住仍然是库存，仍然是资源的浪费和闲置，发展租赁市场是去库存必不可少的重要途径，也是合理配置住房资源、提高资源利用效率，满足中低端群体住房需求必不可少的组成部分。但在发展租赁市场上，2016年并没有采取太多明显举措，没有鼓励个人和自然人多购房，持有住房，作为租赁的业主的政策，在相应的税负体系上也没有明确指向。

第三，去库存要和鼓励中低收入群体、中低端群体合理改善住房需求密切结合。作为市场化的去库存，不是简单地鼓励富有人群或者充裕货币作为投资需求来占有这些资源，一定要努力使它们尽可能多地和普通人民群众的住房条件改善密切结合。比如从较小的住房换到较大的住房，从满足基本需求型功能的住房换到具有舒适性、改善性功能的住房，从一个远离工作地的住房换到离自己更近的交通条件下的住房，以及其它的一些改善性需求。同时，保障性住房建设具有重要意义，无论是“十二五”期间的3600万套保障房，还是“十三五”期间的棚户区改造，都是为低收入群体提供保障。

第四，去库存要和风险的合理配置密切结合。不是说让一些国企把房子买下来持有就叫去库存化了，这样只是把房地产业的风险转嫁到国企，或者国企的债权人头上，并没有实现风险合理配置。而市场化本身的机制就具有风险自然的、均衡的配置问题。目前的间接融资方式，实际上是一个风险集中的方式，不能够把风险合理地配置在业主、开发商，以及市场投资者头上，直接融资就是在开发商和业主与货币提供者之间，增加另外一个承担风险的投资者群体，比如发债券、上市、债权融资等。