游走日本

文/本刊特约撰稿人 曹春尧

短短八日，日本之行结束了，乍一看，感觉繁华时尚不如上海，但深入到细节，我们还是有很长的路要走。

日本近在咫尺，却一直未去，狭小的国土，上亿的人口，还有高昂的房价，和经济泡沫破裂后的滞涨，经常拿来与中国的经济和房价做对比，对中国发展的现况和未来做警示。也有不少去过的朋友，赞叹日本的整洁、秩序和品质。

百闻不如一见，怀着好奇，踏上东瀛之路。

地铁陈旧却很便利

下了机场，日本的地铁首先让我吃了一惊，感觉很破旧，好像用了二十年都没有更换，虽然相比巴黎地铁要好点，但还是和心目中高大上的日本国似乎不那么匹配。

如果说，地铁设施更换耗费财力，能沿用是一种美德，但地铁上的花花绿绿的广告的表现方式和所使用的材质的落伍则让人更感到有一丝失望，丝毫没有现代化时尚的气息。

日本的交通系统是旧了点，但它的便捷还是很快折服了我。应该是脱亚入欧的一个佐证吧，日本的交通系统和欧洲很类似。不但市区交通地铁化，郊县、城际的高铁也地铁化。和中国高铁和地铁严格区别不同，在日本买一张新干线高铁票进站、上站、出站，和买一张地铁票进站、上站、出站没有什么太大的区别，而且地铁票和新干线火车票还是在一个站点。这样的布局和便捷显然更便于市民出行，居住的地方离市中心十公里和二十公里也就没有太大心理距离上的落差，对城市形态而言，居民区就可以分散在更远的地方。

相比上海，过去人们都喜欢住市中心，郊区的房价和市中心相差很大，经过最近十多年的发展，轨道交通的延伸和城市副中心的建设，很多郊区的房价现在开始向市中心看齐，房价落差在缩小。对比日本的现况，中国大型城市的这种城市多点化的趋势未来还会更明显，而这其中，轨道交通，包括火车和高铁的全面布局和乘坐便捷化将起到至关重要的作用。

相比轨道交通的硬件建设在中国受到高度重视，倡导高铁地铁一体化、乘坐的便捷化的声音却不是很多，而这往往会取得事半功倍的效果。

除了轨道交通，日本的道路也和中国大不同。日本的道路不宽，但功能专一，马路就是汽车专用道，没有助动车、轻便摩托车和非机动车道的设置，这样避免了很多杂乱的现象，加快了道路的通畅。但这样的规划显然要和经济水平相匹配，朋友说，中国如果取消非机动车道，不但快递行业受打击，低收入人群必定是最先抗议的人群。

另外，因为根本不存在大片独立的社区，所以，在日本，围墙很少，路网很密很细，这样的架构显然便于人流和车辆的渗透。最近我们政府突然建议打破社区围墙，还路于社会，顺畅交通，这大概就是从日本的路网获得的启发吧。但从不少的反对声中，大家也能体会到，很多好的城市规划的细节并不是单独成立的，它有赖以存在的体系，突兀的变革只能引来一片哄笑和固朽般的抵制。

住宅低矮却味道独特

除了日本地铁的陈旧，让我惊讶的还有日本住宅。除了市中心，在日本很少看到高楼大厦，或许是地震的关系，或许是居住的习惯，日本人大多选择了传统的低矮建筑，居住条件并没有想象中的高大上。

我们住在郊区的温泉旅店，从市区坐轨道交通要一个小时才能到达目的地，沿途有十多个站点，每个站点就是一个居民区。和想象中的不一样，每个居民区大概也就百十户人家，几乎都是日本常见的“一户建”，也就是自建的独立房屋，叫别墅似乎有点抬高了它，有点类似中国农村的自建房，但和欧美郊区的带花园的独立别墅不同，哪怕再远的地方，每户人家“一户建”基本上没有什么花园空间，都是一个紧挨着一个，前后左右都靠得很近，房屋之间的道路也和市区一样，窄窄的、密密麻麻地挤在一起，乍一看，还以为是贫民窟。

这样的密集应该是生活习惯的问题，相互拥挤的房子类似上海的七十二家房客，邻里关系会比较融洽，当然，一个很大的客观原因应该是人多地少。

和中国不同，因为土地私有，所以很少有大片土地统一规划建设成类似中国的别墅社区的，大多数这样的房屋是建在自家土地上的“一户建”，物业管理也由户主自行组织，当然也有委托物业管理公司的，但不如中国单一社区那么容易界定和普遍。

这样的“一户建”，一般价格在3000万日元至5000万日元之间，折算人民币是在210万-350万人民币之间，是一户家庭6-9年的收入总和。这个价格正是中国北京或上海同等面积的房价。

因为土地私有化，没有大片的土地进行规模化建设，所以，日本房地产虽然发达，但商品房的竞争却没有中国那样白灼化。具体到产品，虽然装修的细节可圈可点，但在社区规划和房型设计上就没有类似国内那样的百般挑剔。走进日本公寓，实在很难说那样的房型设计有什么出挑的地方，社区规划更是根本没有什么空间让你去发挥。这样的情况在泰国，在澳大利亚也能同样观察到，原本以为是后二者人少地广，市场竞争不充分的原因，但现在看来应该是土地私有化导致的开发规模化受抑制的瓶颈问题。

1986年，东京政府启动了六本木新城再开发计划，并指定六本木六丁目地区为“再开发诱导地区”。六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目的，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。

其后，作为土地所有者之一的森大厦株式会社与朝日电视台等共同向其他土地所有者提出建议，对此区进行街区改造。但是，这一地区的土地所有权人居然有四百多位，要达成一致的开发共识并非易事。因此，街区的改造计划一直到1990年才有所进展，在四百多位土地所有者经过不断的努力与协商之后，成立了“六本木六丁目地区再开发准备组合”，与东京都政府协调再开发计划。在政府、民间企业、地方人士的合作下，六本木新城再开发改造计划于2000年4月开始建设施工，于2003年4月底完成。

六本木新城，一个综合体项目，从启动到完成，整整化了17年的时间，这在我们看来简直不可想象。

国内不少人对土地私有化推崇至极，然而身临其境观察土地私有化国家的房地产建设，却屡屡发现零碎的土地私有化带来的房屋规模化建设的缺失和城市开发的迟滞性，这一定程度上反而影响了市场竞争的充分化，这倒是一个悖论。

除了“一户建”，新建公寓房也是日本房地产的重要组成部分，但同样，因为土地的狭小和私有化，规模化建设不太多见。常见的住宅好比中国过去的外销房，单栋独楼的多，当然，不再是“一户建”的二三层的了。

东京的房价不便宜，在东京几个著名的昂贵地段，例如惠比寿、广尾、赤坂等区域，一套不到100平方米的三室一厅公寓房往往标价要1亿几千万。这些地区的“贵府”确实不是普通日本百姓可以买得起的，多是为老板或人气艺人们准备的。对于一般市民阶层来说，能在东京城内买套不很偏僻的三居室绝对是个大手笔了。

大多数工薪族买的公寓，大多位于城市的郊区，面积80平方米左右的三室一厅，总价3100多万日元(约220万元人民币)，一般首付900万，贷25年的款，每月还款约7万日元。每天从家到城里的公司上班需要坐1小时的轻轨电车。

日本和中国一样，是个人多地少的国家，在公寓价格不菲的情况下，依旧能保持那么多低矮的“一户建”的确让我有点惊讶。这应该和日本发达的交通网络密不可分，它将城市的范围尽可能得扩大了。

相比时尚的公寓，我更喜欢这些低矮简陋的“一户建”，幸好日本没有中国的大拆大建，整洁的生活习惯，细致的房屋维护让这些传统建筑继续弥散着独特的味道。相比上海市中心的很多石库门在各种理由下飞灰湮灭，这或许是土地私有化的最大贡献吧。

商业发达而持久弥新

除了“一户建”，在日本，从大阪到东京，发达的商业更让人惊叹。大型购物中心，商业街，除了餐饮，购物和娱乐的商铺比比皆是，更让人惊讶的是他们的动漫产业，居然能看到头发斑白的中年男子一副专注的神态在打动漫游戏。各种动漫图书、影视作品更是琳琅满目，走进一看，基本上是塑封了的，除了挑选和购买，蹭是不可能的了，或许，这是保护知识产权的一种方式吧。

反观中国的商业，除了餐饮等体验店，不少已经被淘宝等电商打得落花流水，最近新闻报道，曾经热闹非凡的淮海路商业街，也有不少大牌旗舰店开始撤离了，不晓得日本的商业日后是否会走上同样的坎途。

无论电商如何肆虐，餐饮店依旧是岿然不动的，然而，小巧的日本的居酒屋却让我百思不得其解。

我在东京旅游区的居酒屋内点了一份面，1000日币，折合人民币65元，在京都的一个地铁站旁的居酒屋点了一份套餐，也900日币，折合60元不到，价格虽然是上海的2-3倍，对比日本和上海的人均收入，应该也算合理，但问题是这样的居酒屋面积不过三四十平方米，坐满客人也不过10个人，居然还有三个人在照料，这样的居酒屋能赢利吗？

去年曾经关注过上海和长沙的面店成本的不同，让我对商业地产有了别样的认识。中国有一个很受欢迎的中低端的特色连锁面店——重庆小面。在上海，重庆小面的一碗面卖二十元左右，在长沙，同样的连锁店，重庆小面也是卖二十元左右，原本以为房租和人工成本影响着面的价格，后来发现完全不是。当时分析下来，或是客流量的不同，或是各个城市隐形的苛捐杂税的不同，得出的结论是，长沙等二三线城市的商业潜力还是很巨大的。

对比日本的居酒屋，更让我对商业地产有了新的认识。上海和长沙的面店的面积基本上是日本居酒屋的2-3倍之大，饭点时候的接待量不可同日而语，但为什么上海、长沙的重庆小面日子好过的并不多，而且经常开开关关，但狭小的日本居酒屋却能存活下来，并开得更长久哪？

抛开各个国家，各个城市隐形的苛捐杂税的不同不说，个人体会最关键的区别还是套餐的质量、面的品质，店主服务态度和用心的程度，以及由此带来的客户的忠诚度的不同。

身临其境，体会一碗日本面，的确是一个不错的享受。你会很自然地发现日本的面店端出的每一碗面都是用心在做。店面很小，但干净整洁，气氛很好。操作间堆满了各种设备但井然有序，店主的操作过程也非常明了，一览无余。客人点了面并没有第一时间就到，你会发现他是一个一个步骤认真完成了才能端给客人的。虽然让中国人觉得怠慢了点，但时间保证了品质，也就保证了客户满意度。

这样的面店和居酒屋，在日本比比皆是，虽然小，但老店主和老客户显然已经成了一种邻里关系，而不是简单的主客关系。所以，即便它才十个座，但该来的还是会来。这样的店，它可以是百年老店，但绝对不会是全国连锁店，因为店主和店长的尽心尽责还是有区别的吧。

由此可见，不但中国的二三线城市商业潜力巨大，中国的一线城市的商业潜力也是巨大的。

短短八日，日本之行结束了，乍一看，感觉繁华时尚不如上海，但深入到细节，我们还是有很长的路要走。