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从市场乱局中寻找破局之路
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文 / 本刊记者 岩竹
2014年的地产市场怎一个乱字了得，中小房企纷纷被掐住了脖子，过得艰难无比。在这样的情况下，中小房企只能一心一意，克服万难，转型应对谋得发展空间，才能杀出一条血路。
2014年的地产市场，风云诡谲，波涛汹涌。从年初传来的政府要大力调整地产调控思路，到一二季度的销售低迷，再到各路媒体上蜂拥而出的地产崩盘声音，以及随后出现的几家中型地产商倒闭和资金链断裂的消息，使得业内对2014年的地产市场观感迅速逆转。人们不禁要问，地产市场怎么了？
经历过 2007-2009年地产低潮期的业内人士纷纷发声，一致认为这只是暂时现象，不会持续很长时间。但专家的看法却有所不同。许多专家都指出，这轮地产低潮是前几年国家为了抗衡国际金融风暴，大量增发M2货币，造成危机拖后显现的结果，是无法避免的。南京大学经济学教授耿强表示，为了减缓国际金融危机对我国经济的影响，当时政府出台了一系列的措施，政策核心就是向市场注入资金，使已经出现苗头的市场自行调控悄然终结，反而让地产市场的自我膨胀加剧。他觉得，这些措施虽然把危机延后了，但对于地产市场来说，这样下来却使此次地产市场的波动呈几何数量级增长，对业内的冲击也会比2007年时上几个台阶。“为了应对当前的市场波动，现在需要地产企业以及上下游企业高度重视，并着手调整运营思路，尽快转型。”
被掐住脖子的中小房企
如果不出意外，2014年地产市场的关键词一定会和贷款相关。从去年下半年开始，银行一反常态，对于以往的“香饽饽“—住房抵押贷款，开始视而不见，频频传出的停止放贷或者延缓放贷的消息，无疑是给只靠房地产贷款迅速回笼资金的中小型地产企业当头一棒。而长达8个月的银行惜贷行为，带来的不光是消费者购房热情的减退，还有中小型开发商的资金链短缺。据说有的开发商已经到了资金链断裂的临界点，不得不寻找社会融资渠道，资金的成本压力上升很快，虽然很多人都知道这只不过是饮鸩止渴的选择。
“本来很多中小型房企在2008年下半年时候就已经撑不住了，那时考虑转型正合适，结果政府一下子出台了4万亿救市，大量资金的涌入使得中小型房企‘活’了过来，但也错过了转型的最好机会。”北京大学经济学教授冯科在接受《中国地产总裁》杂志记者采访时认为，中小房企现在所面临的危险局面，一方面是地产市场到了一定地步的自主调整，另一方面也是企业不注重转型，只看眼前利益的必然结果。他认为现在的局面对中小型房地产企业非常危险“，很多银行已经停止了开发性贷款，现在又将消费贷款也暂停或者延迟了，这对于地产企业，尤其是中小型地产企业的资金安全非常不利。”他觉得，大型房企基本上都上市了，筹集资金的能力较强，抗风险性很高，但中小型房企只有银行贷款这一种筹资手段，显得很单一，也不安全。“现在的局面已经等于中小型房企的脖子被银行卡住了。”在冯科看来，如果中小型房企不做转型和突破，最终结果一定是资金链断裂后被几家大型房企整合收购“，这背后是否有银行系的影子不好说，但我查过数据，凡是在国内上市的大型房企，其股东组成中或多或少都是有银行参与其中。可以说，银行现在掐住中小房企的脖子，得利最大的就是排行前二十的大型房企。”
必须要杀出一条血路
在这样危险的局面下，中小房企的地产总裁行动选择就成为很多人关注的焦点。在《中国地产总裁》杂志记者对 60 余位属于中小房企的地产总裁进行调查后我们发现，很多中小房企已经意识到这些问题，并在积极选择自己的应对策略。但是，也有一部分中小企业，选择了拱手投降，准备转让股权，退出市场。当然这是少数，却也体现出很多开发商心中最后的无奈选择。
可以说现在已经到了中小型房地产企业生死攸关的地步，如果应对不好，很可能会出现大批地产企业的倒闭，以及成规模的烂尾楼，这不光是企业的损失，也将成为国民经济的重大危局。在调查中，很多中小型房企纷纷表示，前方已经没有路，只能咬牙，调动一切资源，杀出一条血路，才有可能生存发展。
路在何方
现在的中小房企绝大部分已经有了转型的想法，然而对于最关键的问题，即中小型房企应该如何转型，参与调查的企业选择颇多，意见迟迟不能统一。但是基本上也就集中在商业地产、旅游养老养生地产以及与互联网结合的新业态上。
对于商业地产，大部分中小房企都觉得可以参与，但因为投入巨大，犹豫者众多。也有的企业已经先行进入这个市场，通过将组合型购物商业中心模式向下迁移，打造面向三四线城市的微型MALL，有了不小的收获。现在看来，自万达开拓中国的商业地产市场以来，商业地产的核心没有变，就是用各种业态吸引人流，从而产生消费，地产商在其中收取租金和服务费用，这是一个长期的生意。只不过现在对于中小型地产企业来说，资金和市场容量决定了不可能像万达那样大鸣大放，然而搞出适合自己所在城市的精致产品还是非常有可能的，这个细分市场也已经被证实会有很大的潜力。
对于旅游与养老养生地产，最近这几年很火热。大部分大型房企都进入了这一市场，把整个市场的氛围搞得热火朝天。而对于中小型房企，参与调查的地产总裁都表示，如果有机会会投资这个市场，这是因为在三四线城市，旅游资源较为丰富，且企业在当地关系深厚，如果出面开发旅游资源，一般都能得到政府支持。这其中只需要企业有好的规划设计，不能仅为了卖几套在旅游区的房子而去做旅游地产，而是应该站在如何把当地的旅游市场做大做强的角度来设计开发产品。因为只有这样，中小房企的旅游地产产品才能有好的市场表现。
而对于最新的与互联网结合的地产发展思路，地产总裁们想法很多，统计下来无外乎三种。一是想利用互联网作为营销手段，开设销售和服务的 APP，利用点对点的服务提升自己产品的销售；二是想利用互联网思维来做自己的地产项目，结合年轻人的思维开发设计适合市场的户型和营销手段，力争在现有的条件下有所收获；最后是将商业地产与电子商务结合，开创中国地产电商的新市场。这三种方式，其实都是对互联网的运用，只不过偏重点不同，效果也会不同，但是只要企业出手尝试，就能从中找到适合自己发展的模式，而只要有了适合自己发展的模式，不管是任何风吹浪打，中小房企都能“胜似闲庭信步”。 | | | 来源：中国地产总裁杂志 时间：2014/8/15 14:21:57> 
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