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调查分析：中小房企基本面稳定
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文/本刊记者 裴婧
2014年6月， 《中国房地产总裁》 杂志对65位中小地产企业进行了调查，从数据中能看出现在的地产市场呈下行整体动荡态势，让人不安，但是中小房企市场基本面稳定。
2014年6月20日，在北京大学房地产总裁黄埔班“旅游地产开发与运营”课程现场，《中国地产总裁》杂志就当前房地产业市场价格走势、中小型房企未来如何发展以及中小房地产企业该如何应对市场波动等问题向参加学习的地产总裁发出近80份调查问卷，回收65份，加上收集大量资料，结合深入市场调研，得出市场基本稳定的分析结果。
在如今政府调整住房供应结构、加强土地控制和信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的情况下，中国一线重点城市的房价涨幅明显收窄。在调查中，对于当前房地产市场价格的走势，74%的地产总裁认为现在处于一个缓降趋势，22%的地产总裁则认为现在仍是平稳走向，只有4%的同学企业认为有崩盘趋势。而在谈及3-5年内房价的走势时，70%的地产总裁认为会保持不变或者有所下降，而 25%的地产总裁认为房价将会上涨，仅有5%的地产总裁认为会出现崩盘现象。很有意思的是，对于现在的中国房地产是否存在泡沫现象，有 80%的地产总裁认为存在但仅仅是局部泡沫，而 18%的地产总裁就觉得中国房产市场已经出现并且已经接近警戒线，还有 2%的地产总裁认为现在还不存在泡沫现象。从这些数据中，我们可以看出，当前整体房价增速将放缓，局部可能出现下行趋势。但是，市场的波动存在却起伏不大，在未来的 3-5 年房产市场将延续动荡的态势。根据数据分析表明，随着各地出台的楼市微调等政策和开发商的让利促销等市场行为，房地产的销售量会有所回升。因此，现在看2014年的地产市场，全国房地产企业运营总体上会保持健康和快速发展态势，但部分地区存在投资幅度过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理等问题，极个别地区的问题还会比较严重，这是我们通过调查，对于中国房地产是否存在泡沫做出的基本判断。
对于企业发展和在发展中遇到的困难及资金链等问题，有61%的地产总裁表示在企业发展中没有遇到较大困难,39%的地产总裁表示出现了少量问题；而对于出现问题的类型，有 65%的地产总裁表示无资金问题，但也有35%的地产总裁表示自己出现了资金问题；而在企业面对的各种问题中，有52%的地产总裁是因为消费者观望而产生的问题，有 39%的地产总裁因为银行惜贷出现的问题。其余的问题中，高地价和媒体宣传分别占到 4.5%。近几年由于房地产高资本的价值特性，使得房地产业进入门槛越来越高，许多企业就因为资金问题而被挡在了房地产大门外。而对于已经发展起来的地产企业，由于消费者需求越来越强烈，以及银行惜贷等等问题的出现，会影响同学企业的健康发展，进而也会影响到地产市场的平稳有序。
商业地产作为房地产开发业中极为重要的一部分，近年来更是掀起了全国性商业地产开发热潮。尤其自2010年以来，国家相继出台一系列政策打压过快增长的房价，坚决抑制住宅的投机性消费，这使得商业地产的价值对开发商来说，更加突出。在调查中，26%的地产总裁认为商业地产前景发展相当乐观，而有61%的地产总裁则抱着观望态度，还有 13%的同学企业因为融资成本过高而觉得没有帮助。对于这个结果，我们认为商业地产需要的素质十分全面，既要有准确的市场分析与商业定位能力，也要有开阔的视野和良好的商业资源、策划、执行能力、招商营运经验和实力。这样才能在这个行业获得长远的发展。另外，旅游养老地产项目的开发也是中小房企现阶段开发项目中可以选择的一项。在调查的这些企业中，有70%的地产总裁表示可以考虑尝试，26%的地产总裁由于各种因素不会涉及这个项目，只有 4%的表示没有感觉。其实《中国地产总裁》杂志认为，旅游地产的特点和优势，就在于它是旅游业和房地产业的结合，如果一个企业的资金实力比较好，在这方面有开发经验和可利用资源，就可以考虑涉及到旅游养老地产这一块业务。在年初举办的2014亚布力中国企业家论坛上，万通控股董事长冯仑直言“：互联网让地产商有点儿蒙。所以大家都在创新和研究互联网怎么样影响和改变房地产。”的确，今年以来，在房地产市场面临整体调整之际，互联网对地产行业的影响不再停留在概念阶段，万科、万达这样的房企巨头都开始纷纷用实际行动，证明房地产联姻互联网的春天已经来到。在接受调查的地产总裁中，有31%企业领导者认为互联网是地产业的市场工具，有 52%的地产总裁则认为互联网有营销思路可以借鉴，剩余的17%觉得互联网对地产业没有帮助，只是随波逐流的形式。《中国地产总裁》杂志认为，中小房地产开发商面对互联网的营销应保持理性—既要有开放的态度，同时也不能过高期待其效果。
从以上的分析看来，当前的房地产市场调整属于市场自发性调整，在不出台影响重大的政策的前提下，市场整体将延续下行的态势。企业在发展中也需要准备找到自身定位，不管是投资还是发展地产行业都需要充分发挥出优势特点，运用当下时新的营销手段，这样才会发挥出更大的价值，使企业能够稳步健康发展。总的来说，不管是地产未来走势还是企业与互联网结合，我们的态度仍是乐观向上的。 | | | 来源：中国地产总裁杂志 时间：2014/8/15 14:26:30> 
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