|
|
|
|
|
|
| |
叶宇峰：万达模式核心在创新
|
叶宇峰/大连万达商业地产股份有限公司总裁助理，万达商业规划院院长
文/本刊记者 岩竹 张亚丽
万达发展是一部创新的历史，每个小小的进步都为企业带来丰厚的收益。万达模式的核心就是创新，这让后来者看到了希望，也使得商业地产市场变成了一个成熟的市场，王健林带领万达在这个领域的开拓，是留给地产行业最好的礼物。
2014年万达集团发展突飞猛进，在商业地产、旅游地产和文化方面成就斐然，刚刚传出的新闻，万达影城在国内创业板成功上市，说明了作为商业地产旗手的万达集团，已经成功转型，走出了坚实的步伐。鉴于此，弄清楚万达成功的秘诀以及商业模式的核心，已经成为大多数地产企业非常迫切的想法。对此，《中国地产总裁》杂志记者采访了大连万达商业地产股份有限公司总裁助理、万达商业规划院院长叶宇峰。他认为万达商业地产成功的核心就在于创新和及时转型。
万达崛起的征途
“万达前身是一家大连市内的地产开发企业，连年亏损，自王健林董事长来了后，狠抓管理，又承接了市内改造项目，这才走出低谷。直到 2000 年，万达一直在做住宅，只不过到2000年，住宅市场发生变化，在王总的带领下，万达做了第一次向商业地产的转型，也开辟出新的一个市场。”叶宇峰在接受采访时这样表示。他认为万达第一次转型只是特别简单进入商业地产市场“，仅仅是一个点，开的是单店，没有什么非常重要的意义，就是找来了沃尔玛这点很有新意，引导人流，但是后续招商做的不理想，太琐碎，成了商品市场，不是一个成功的尝试。”在他看来，真正决定万达发展基础的是从 2003 年开始建设的第二代万达广场，主要是出现了万达自己投资的万达影城。再加上招商和后续管理的严格与规范，万达广场的品牌就逐渐树立起来了。
叶宇峰认为，万达广场真正走入消费者心里是在 2006 年，那年万达打赢了“三大战役”，即同时开业了上海五角场万达广场、宁波鄞州万达广场和北京 CBD 万达广场，拉开了现在意义上万达广场的序幕，一举奠定万达商业地产龙头地位。这三大广场可以说是万达商业地产的第三代，主要是以高端酒店、万达影城、高端商场和大型 MALL 为主，写字楼为辅，使得各地的万达广场成为休闲、办公聚集地，成为新的地标。而2008年底万达商业地产运营中心搬到北京，在叶宇峰看来，这可以算作万达商业地产发力的前奏。果不其然，从2009年到现在，每年都有 15 到24 个万达广场在全国开业，高峰时有10 多个万达酒店和影城同时正式运营。万达商业地产这样的连续多年高速发展，在房地产业堪称奇迹。
万达广场的含义
叶宇峰认为万达广场对于万达和业界，都有着重要的意义。在他看来，万达广场不光是万达商业地产的运营模式，更是一个商业地产的“生态系统”，值得业内研究和分析。“万达广场是一个很受欢迎的商业模式。首先是地方政府非常欢迎万达广场，因为每年我们都可以为当地创造上亿元的税收；同时我们还可以创造更多就业机会；另外我们能引进一流的商家；最后我们可以提升一个城市的形象，毕竟引进万达广场可以吸引更多著名企业在当地投资。 ”
而对于万达集团来说，万达广场是核心的业务，体现了万达集团的企业文化和理念。“万达的文化是‘国际万达、百年企业’，这是万达发展的核心思路，也是指导万达广场发展的基础。”在叶宇峰眼中，万达广场是万达这些重要思想的载体。“万达 2000 年之前是做住宅的，董事长王健林经过深度思考，高瞻远瞩地提出要想成为百年企业，只做住宅是不行的，因为住宅卖出去就不是自己的了，只有做商业地产、做持有物业，才能够有长期稳定的现金流，这是百年企业的一个基本保证。”因此才有了万达广场。毕竟商业地产的门槛更高，不是一般地产公司可以参与的。
万达商业地产的特点
在叶宇峰心中，万达广场首先是城市的客厅。现在的万达广场在各地，都是餐饮、娱乐、购物的好去处，可以把 30 岁到 80 岁的人一网打尽，是人们除家里和办公室外第三个主要的活动场所，可以全天候地在里边吃饭、逛街、看电影、K 歌等等，还有很多的体验店，能够带动很大规模的消费。其次，他觉得万达广场是吃出来的。中国人好吃，即使一个城市 GDP 不高，餐饮业还是不错的，每个万达广场的三楼都是吃的，有的一二楼也有，这是万达广场人气最旺的地方，也是消费群聚集的热点。最后，他提及到万达影城。万达广场的娱乐项目比例越来越高，有万达影城、KTV、电玩、滑冰等等，特别是万达影城，除了拥有自己的影城，万达还投资电影制作，例如《催眠大师》、《北爱 2》等。“这样就能最大限度集合人流，为下一步的招商提供良性的支持。”
万达商业地产成功的秘诀
“王健林董事长的军人出身，带出了万达管理团队的超强执行力。”叶宇峰认为，这是万达成功的首要秘诀。”在叶宇峰看来，万达集团这股子铁血性格，是任何人都学不来的。“现在集团各个管理团队都是像军队一样具有强大的执行力。这么多年说哪一天开业就哪一天开业，不会延迟一天。”他表示，像 2011年建设武汉中央文化区楚河汉街的万达广场，招商工程难度非常大，拆迁不顺利，当年半年总结会中很多总经理有畏难情绪。但董事长王健林说，除非辛亥革命纪念日不是双十节，是11月10号或者12月10号，不然开业时间就不能变。这样就使得万达人没有退路，只能铁了心往前冲。“从2011年2月份开工到10月10号开业只用了短短8个月的时间，到现在说起来也是业界的奇迹。”
另外，万达更看重现金流，可能也是商业地产成功的秘诀之一。叶宇峰表示，万达看重现金流，是因为它能保证万达商业地产快速发展。首先是持有物业导致现金流大；其次是丰富的业态使项目大量现金流的回报，例如购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、百货店和万达影城等，这些业态糅在一起，粘合度很高，万达丰富的业态其实是大家理想中的生活，消费上去了现金流就大了；最后万达广场具有很强的商业投资价值和市场升值空间、例如南宁万达广场 2002、2003年时每个商铺2万元，如今一个20万，一铺难求，这也是保证万达广场发展的重要基础。
而在谈到万达广场具体操作时，叶宇峰表示，第一是要选择好的地块。“做商业地产比作住宅地产稍微复杂些，选址是特别关键的，如果没有选好址项目可能流产。”万达决策层看来，在万达广场的选址上，一是南方经济发展要优先北方，所以万达于南方投入的比例比较大；第二是优选城市中心，如果没有就跟着城市规划去选择，如宁波鄞州万达广场初建是郊区，现在成为一个新的经济发展中心；第三是看城市的 GDP 与社会零售总额；第四是人口总规模，不能太少，五十万或者以上，否则支撑不起来大型的广场业态；第五是万达广场之间距离不能太近，少则五公里，多则十公里，远了近了都会有很大影响。
叶宇峰表示，万达广场还有别人没有的手段，比如成立专门的商业研究院，对运营模式进行分析、研判。商业研究院是万达整个商业地产的设计归口部门，是唯一一个从开发、拿地、开盘、开业两年间整个掌控及后续服务的管理部门，其研究引领了当代购物广场的潮流和发展方向。另外万达还成立了专门的商业地产管理公司，从招商到运营进行全方位的管理，也是中国最大的全国性连锁商业经营管理企业，拥有一支近万人的商业管理团队，主要负责经营管理万达商业地产公司开发的大型商业购物中心以及住宅、公寓和写字楼等多种类型物业项目。因为拥有这样的一个团队，所以万达广场能保证竣工即开业，开业即满铺。 | | | 来源：中国地产总裁杂志 时间：2014/8/15 15:21:13> 
|
|
|
|
|
|
|
|
