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马会杰：电子商务与地产结合的模式
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马会杰/国家电子商务示范基地联盟理事、清华电子商务产业规划课题组组长
文 / 本刊记者 陈晓趣
目前各级政府高度重视电商产业的发展，这给了地产企业应对宏观调控，走差异化发展道路一个机会。就投资开发电商地产综合体逐渐兴起的趋势来看，电商园区这个地产细分市场越发引起业界的关注。
2011年发布的国家十二五规划明确提出，把电子商务列为国家战略性新兴产业并大力扶持。国务院副总理汪洋强调：电子商务是综合性、战略性、基础性产业，是经济社会发展的重要“引擎”。为更好地探讨电子商务与地产的结合模式，《中国地产总裁》杂志记者采访了国家电子商务示范基地联盟理事、清华电子商务产业规划课题组组长马会杰。他表示，目前各级政府高度重视电商产业的发展，给了房地产企业应对宏观调控，走差异化发展道路一个机会。就投资开发电商地产综合体逐渐兴起的趋势来看，电商园区这个地产细分市场越发引起业界的关注。马会杰认为，通过自己对国家电子商务示范基地和近期各地电商园区调研来看，现在确实到了地产电商发展的关口。“因此需要专家加紧研究，用案例来解析电商园区的开发与盈利模式，希望自己的努力能为电商园产业的发展提供不同的观察视角。”
电商园区的盈利模式
从2012年开始，电子商务就一直保持良好的发展势头，逐步成为我国未来经济的一个新亮点。如今电子商务已渗透到各个行业，全国至少有上万家传统零售企业先后建立零售网站。同时，传统产业建立的电子交易平台也迅速崛起，越来越多的专业市场先后采用网上交易方式。这对推进电子商务园区建设、推进专业市场实现电商化的进程起到了积极作用。马会杰通过对国内近20家典型性电商园区盈利模式的研究与剖析，总结出地产电商平台、电商产业发展与电商金融运作三大电商园区盈利模式。这三大模式分别为：
第一，地产电商平台盈利模式。包括以产业为内核、土地与物业为载体形成的园区基础设施开发获益、区域运营获取土地增值收益、房地产开发收益、租金收益以及其他地产投资收益等盈利方式。其中基础设施开发是指对园区土地进行一级开发获取固定收益。而所谓的土地增值收益就是通过区域运营，获取土地增值收益。
第二，电商产业发展盈利模式。包括通过电商园区配套功能服务、政府产业政策扶持和电商产业发展性服务的获益方式。其中电商产业发展性服务，主要就是通过有偿提供融资性服务、咨询服务、培训服务、信息服务、政府关系服务、孵化性服务、知识服务、媒体服务、网络通讯服务、物流服务、人力资源、软件和服务业外包等获取收入。电商园区配套功能服务就是指通过生活、商务、娱乐及物业服务来获取收益。以珠海O2O海纳城为例，通过电商综合体的物业服务：管理面积22万平方米，预计年物业收益过亿元。
第三，电商金融运作盈利模式。这是通过产业投资、产业项目的资本运作以及现有物业的资本运作来获取收益的方式。其中产业投资主要就是指园区建立或控股专业性的产业投资机构，例如天使基金、VC、PE等投资相关产业，分享企业成长并获取收益。比如中国地产电商产业联盟旗下的金融创新平台—中国地产电商产业发展基金，由北大黄埔互助投资基金发起成立，提供政府引导基金、担保、小贷、融资咨询、上市路演和企业培训等金融服务，由中国地产电商产业联盟负责管理与使用，主要用于电商园区项目的投资。而对于产业项目的资本运作这方面，主要是指在不允许直接转让产业用地的前提下，探索作价入股等方式盘活项目并获取收益。最后对于目前现有物业的资本运作，主要是指产业性房产通过信托、证券化等方式资本运作，进而盘活资产获取收益。
电商园区的开发模式
据不完全统计，目前全国以“电商”命名的园区超过300家，还不包括各种其他大型园区内的电商园区。马会杰将电商园区的开发模式分为六大类，分别是：
1. 政府主导型：以优惠政策带动发展，该开发模式是我国大多数电商园区选用的管理体制，一般由省市区领导组成的领导小组负责重大决策，所在地市政府成立开发区管理委员会。
2. 政企合一型：以灵活机制带动发展，该开发模式的园区往往具有一定的政府背景，开发区管委会与电子商务园区建设公司实行两块牌子，一套人马，主要职能机构合署办公，既具有行政职能又具有经济职能，管委会行使市区级管理权限。优点是简化了关系，避免了一些繁琐的协调工作，增强企业提高经营效益的积极性，发展速度快。
3. 企业主导型：以市场化机制带动发展，这类园区主要以民营的建设运营开发公司来投资管理，在国内经济发达地区的电商园区大多采用这一模式。其优点是市场化运作，有较大的抗风险能力；而且管理机构简化，大大缩短了决策和执行时间。
4. 产业主导型：以区域产业带动发展，该模式下的电商园区主要是在现有电商产业发展的带动下形成和发展壮大，在沿海开放城市形成的产业带优势地区大多采用这一模式。其优点是：一方面，现有的产业基础为电商园区形成提供了条件；另一方面，随着园区的发展又会促进现有产业的不断升级及效益的提升。
5. 社区主导型：以独特社区和物业带动发展，该模式主要是靠电商园区功能布局完善合理，物业形态特色鲜明，形成对客户极强的吸引力。该模式的园区客户往往追求与众不同的建筑形式，优美舒适的自然环境，在满足基本办公需求的基础上，更加追求品味及个性化的空间环境。
6. 服务主导型，以完善服务带动发展。该模式主要是靠完善进驻服务带动：通过为入园企业提供一系列包括人力资源、技术、资本、市场等诸多方面的组织、管理和服务，帮助企业顺利生存、快速发展壮大。完善的进驻服务不仅为初创企业提供基础型服务，降低了创业风险，同时为高成长企业提供发展型、延伸型服务，满足个性化需求。
2013年淘宝、天猫、京东都已经占了零售市场的大比重份额，而今后电商的竞争，将从单一的价格战，演变为以技术、金融、020、渠道和国际化为核心的综合实力竞争。在此背景下，建立专业的电商园区是企业发展与政府利益双赢的选择。对此，马会杰表示：“我个人认为电商园区的持续发展将经历三个阶段，也就是从1.0到3.0的阶段，即：个体、综合体、经济体。目前是从个体向综合体过渡的阶段，电商的经济体里面未来一定会有电商园区经济体出现！电商园区经济体要靠电商园区集群支撑。”
马会杰认为，电商园区的持续发展要用电商的思维来观察，关键因素首先是人，所有成功的园区开发运营的背后都有一个专业、勤勉、专注的带头人和执行力强的团队；其次，电商园区近几年的发展一定要和政府多亲近，多沟通，多协作；最后，也是最关键的园区发展因素是要争取产品和产业的竞争力规模化。 | | | 来源：中国地产总裁杂志 时间：2014/8/15 16:32:21> 
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