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旅游地产没那么简单
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文/本刊记者 张亚丽
在住宅地产疲软的情况下，不少房地产企业把关注的眼光投向旅游地产，纷纷进入这个细分市场。业内人士指出，旅游地产将迎来“黄金十年”。但是想要在这个市场中扎稳脚跟，需要企业家们具有独到的眼光和超乎常人的智慧，更需要专业的团队和具有核心竞争力的项目。
在很多业内人士眼中，2014年的旅游地产领域将会迸发更多崭新的机会。乡村旅游、创意农业、旅游小城镇等旅游形态，将随着新型城镇化建设和农地改革的深化而进入市场，更多具有地方文化和民族特色的三四线城市中的旅游项目会涌现，旅游综合体仍将继续受大型开发商追捧，旅游地产投资会迎来新的高潮。
地产旅游曾脱节
旅游地产前一个阶段是以地产投资价值为主导的升值阶段，表现为海景房和旅游区大规模的住宅型地产，以万达为代表的大型企业进入大型旅游区域造城的大规模开发如火如荼。最终 60%以上旅游地产是不具备旅游休闲配套能力，缺少城市配套的房产，造成了巨大的资源浪费，形成了大量的空楼、空城。例如万达西双版纳和长白山的项目，投入非常巨大，但销售很困难。这是因为对于许多房企来说进入旅游地产是迫于生存压力，他们热衷的仍然是“地产”，而非“旅游”。到三四线城市的企业拿地成本低得难以想象，因为地方政府给予的种种优惠政策。但对于开发商更重要的是，能不能以开发旅游的名义带来土地增值，实现周边商业地产和住宅的高回报，因此出现了旅游和地产脱节的现象。但长期来看，由于开发能力、规划能力、运营能力等综合实力方面的差异，把旅游地产做成纯 “地产” 的房地产企业势必会被洗牌或淘汰，这类企业的转型之路会遭遇阻碍。
“旅游度假地产远不止是旅游度假居住地产，是旅游度假产业地产、商业地产、酒店地产、养生养老地产和居住地产相结合的集合，所以旅游居住地产应该只是旅游地产的十分之一，但之前的阶段中旅游居住地产占整个旅游地产的 90%，这是一个错误，是以房产购买为前提的畸形产业，至少要10-15年，市场才能把这些空楼消化掉。百强企业中 90%的开发商没有十分理解旅游产业中符合市场的产品是什么，80%的旅游地产都面临销售困难，50%的项目将成为烂尾楼”，北京大学民营经济研究院副院长林涛在接受《中国地产总裁》杂志的采访时表示。而这主要的问题是定位不准、服务不完善和渠道不对，把住宅当做旅游地产运作是巨大的错误。
如果大的企业都面临着销售不畅、经营不善的问题，那中小房企也许会面临更多的困难，想要减少风险，就需要企业在进入旅游地产市场时，从规划开始就做好所有想得到的做得到的准备。
资源文化两手抓
一个旅游区吸引游客有两个因素：一个是环境资源的优势，秀丽的景色、独特的自然风光、或者是温泉这种特色资源；二是文化的优势，不同的地方有不同的风俗人情和历史文化，这也是旅游区的核心吸引力，好的旅游项目或偏重其一或二者皆备，中小房企必须挖掘两者俱有的资源，打造独具魅力的旅游地产。
但是在开发的过程中还要重视对资源环境的保护“，一个好的旅游地区之所以吸引人就是因为好的旅游资源，如果你开发不当或者开发过度，资源遭到破坏，就不能够可持续发展”。中国房地产业协会名誉副会长朱中一在接受《中国地产总裁》杂志记者的采访时这样认为。
开发旅游地产，还要注意对当地文化的保护和传承，因为文化是旅游的源泉，文化产业和旅游产业同属于国家重点发展产业，可以为旅游地产注入源源不断的活力。大理佳利集团董事长赵中柱在接受《中国地产总裁》杂志采访时对记者表示“：要根据当地的历史、文化来做出属于自己的东西，如果就是单纯的抄袭、仿造，那么项目肯定长不了。”
利用平台手拉手
旅游地产相对住宅地产来说是投入大、周期长的产业，对于在这轮调整中本就艰难的中小房企来说是更大的考验。“做旅游地产要有非常好的心态，要有雄厚的资本和能熬得住较长回报周期的心态。”著名地产策划师、北大黄埔特聘讲师朱曙东对《中国地产总裁》杂志记者表示。而对于如何才能经受住考验，衡水中兴房地产开发有限公司董事长李文会表示“：中小企业要想真的做旅游地产，有两种办法。第一个是有一个实力强的公司做依靠，这样的话胆子就会放大，现在不敢贸然做的就能放开手做；第二个是抱团取暖，大家可以联手进军旅游地产，共进共退。这样 1加 1 可以等于 11，再加 1 就可以等于111，而分散自顾自的做，出来的效果是1加1 等于 0”。如果中小房企各自为营，那在大企业都强强联手的时代中很快就会被淘汰，而利用平台联手合作，可以精耕细作深度开发市场。
如果要发展，必须有新的观念、新的模式、新的资源。不能单靠一个酒店、一个景点发展，应当向综合体转变。新型城镇化背景下，城市旅游半径继续扩大，乡村旅游、旅游小城镇也将逐渐兴起，不难预见，之后必将会有更多的旅游地产形态出现，旅游地产行业也将面临新一轮的洗牌。旅游是综合型、融合型的产业，必须把旅游地产和休闲度假、养生养老、教育、金融等多种产业相结合，在类型、层次和经营方式上实现多元化。 | | | 来源：中国地产总裁杂志 时间：2014/8/15 17:08:07> 
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