政府救市力度比预期的大，“经济复苏”来的比预期早，行业信心的恢复同样迅速。加之通胀预期固化，近期主要城市“一天一个新地王”，土地市场爆发性活跃的成交记录，特别是日前中海强悍以70.06亿元的价格夺下上海的长风地块，成为今年“中国地王”，将房地产业界的注意力强力拉到土地市场。“抢地”虽然是近几个月才出现的市场新变化，但让人感到中国土地市场“深不可测”的同时不免充满隐忧。

    先姑且不论近期土地成交的“几家欢喜几家忧”，但可以肯定的是——“新土地盛宴”正在紧锣密鼓上演，在并不公平的资源争夺中，房地产业似乎进入了“强者愈强”的寡头时代。

“新土地盛宴”开锣，主角悉数登场

    这一轮“地王”狂潮首先是在北京引发的，而央企大鳄成了“盛宴主角”。6月25日在北京土地整理储备中心，通州区九棵树大街居住项目经历了现场125轮和90轮报价，总计多达138轮报价，最终被华美地产公司夺得，成交价高达17.4亿元，比挂牌起始价溢价122.9%。仅仅一天之后，中国电子下属的成都中泽置业以19.6亿元的价格击败万科、华润、中信、住总、金融街、北辰等对手，拿下了北京奥运村乡地块，使得楼面价高达15216元/平方米，成为北京今年总价和均价双料新地王。6月30日，中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元拍得北京广渠路１５号地，北京新“地王”就此诞生，最后成交价比起始价高出24.13亿元。而处于热火朝天中的北京土地市场，一个现象让业界咂舌，“中”字头和“国”字头的企业在土地市场中兴风作浪，一鸣惊人。而联想近几年一直跑在行业前列的保利、绿地、中海、中粮地产、招商地产等国企，去年以来拿地速度加快，扩张步伐明显超过万科、金地、富力等非国资企业。这与2007年外资、民资大闹地市的情况有很大不同。

    进入七月，全国土地市场继续火热，上海、杭州、 成都等地纷纷产生了各地的新“地王”。备受关注的上海赵巷镇特色居住区10号地块，在7月23日拍出了30.48亿元的高价，被金地集团收入囊中，成为上海年度新“地王”。同样，23日在杭州公共资源交易中心，一幅位于杭州上城区的18号地块开始书面竞价，经24轮报价，义乌小商品城以18.9亿元，硬生生从绿城口中夺取了这幅地块，也创下了20650元/平方米的今年杭州楼市住宅用地单价最高水平。而日前备受关注的成都市领事馆路地块，在经过50轮激烈竞拍后，最终以1860万元/亩的单价、12.2亿元的总价成功拍出，楼面地价为3487元/平方米，成为成都土地出让单价及总价最高的地块，保利地产最终夺标。

    面对土地市场的风云突变，万科董事长王石的豪言“2008年之后，万科绝不拿地王。”又一次失灵！据说，错过拿地最好时机的万科，选择了激进拿地。以2009年5月1日算起至7月16日，万科在全国一共拿下18块地。不过，万科近期一系列的拿地动作更像“赶趟”。上海一券商研究机构分析师对于万科近来拿地动作如此评价，“万科再赶也赶不上趟。”五月所拿佛山地块，其成交价高出起始楼面地价50%，折算成楼面地价后达2409元/平方米。而其13.86亿元的总价，也再度创下了当地自2007年5月以来“地王”纪录。六月万科拿下的厦门地块，总建筑面积为19.971万平方米，出让起始价10.92亿元，万科最后出价为18.3亿元。其楼面地价高达9163元/平方米，已接近该地段曾创下的最高价。7月16日，万科在佛山以总价21.5亿元拿下登州商住地块一、二，总面积达28.4037万平方米，以总价衡量，该笔土地交易创下了自去年楼市低谷以来佛山的总价地王。

    实际上，仅以9月初上海长风地块申请竞买的13家知名地产企业来说，绿城中国、中海、招商地产、保利、华润、仁恒、万科、凯德置地、九龙仓等悉数登场。在现场暗标竞买前，绝大多数业内人士就预测，如此多的地产大鳄集聚，势必引来一场“恶斗”。最终成交价格会势必会冲破70亿元。果然，上海的长风地块毫无悬念成为了今年以来的“中国地王”。与上届“中国地王”北京广渠路15号地块的得主一样，这一次的新地王得主中海地产，也是一家国企。

内外联动，“新土地盛宴”已成定局

    实际上，09伊始，“新土地盛宴”上演的内外因并不复杂。仅从北京来说，早在5月北京市国土资源局通报本市2009年度土地供应情况，数据就显示2009年北京计划土地供应总量5700公顷，比2008年实际供应量增长23%。2009年安排住宅用地1300公顷，比2008年实际供应量增长51%。而同期来自市土地整理储备中心的统计数据显示，今年一季度，北京市共出让国有土地337.72公顷，同比下降了47.71%。面对这样一个数字，北京市相关部门认为当前的土地市场“形势严峻”。

   “形势严峻”必然是“有所大作为”。

    严格来说，国内土地市场最大的“庄家”没有变，仍是地方政府，也就是市场结构仍没有出现实质性变化。经济复苏阶段，房地产回暖对地方GDP的支持效应不言而喻。持续下滑的出口、已经下滑且后续乏力的财政收入、大幅回落的土地出让金收入等，使地方政府对房地产的现实作用无比清醒。增加土地供应，既可缓解地方财政支出压力，同时后续开发投资和消费又可拉动下滑的地方经济。 而且地方政府敲响“新土地盛宴”的方式多数比较奏效：部分地块低价推出，利益相关房企早有准备，顺利接盘。虽然多数业者将其看做“假成交”，但土地市场预热的效果已经达到。对此，业界称之为“造作性拿地”，从后市看该种机会仍然存在。“黄金地块”适时低价推出，政府造势，显性的投资机会促使房企积极参与。从后市看，该种变化将阶段性真正改善土地市场的投资氛围。况且目前各地政府在土地政策上，已经在不断推出实质性的利好措施。

    另一个大的关键因素，2009年，虽然好日子的确来的快了些，但是从趋势看，未来半年时间里，房地产的影响因素都显示出利好，以致于在金融投资界甚至有观点认为，“房地产迎来了历史上最黄金的时期”。“圈钱”将成为行业的新主题，在当前的流动性下，这一点可实现的条件较理想。圈钱之后做什么？可见“抢地”必然不会成为个案。 这样，开发商资金链硬性风险得到缓解，加之对未来房地产行业信贷的良好预期，在低地价诱惑下“新土地盛宴”成局。

   另外，2009年几个显著的行业特征也在造就着土地盛宴的持续。首先是偏紧的供应量。经过07年开始的房地产的调整，土地投入和住宅新开工面积出现了真正的“拐点性”的掉头向下，当前供应对应需求已经出现偏紧。供应问题尤其在北京、上海这类核心城市尤为突出。其次是地价效应。地价在未来一个阶段的涨幅，可以明确将领先于房价，并对房价发挥传导作用。笔者一直的观点是，短期看地价高低决定着房价高低，长期看房价高低决定着地价的高低。从日本和香港房地产市场的表现看，土地市场与住宅市场高度相关，但表现更为领先、波动也更为明显。

    最后一个动能应该是09年整个经济回暖的特性，通胀预期在资产价格上的体现。中国目前流动性的宽松程度是97年亚洲金融危机以来之最。过去的经验显示，每次宽松的流动性之后，均会伴随着高CPI和高资产价格，本轮极度宽松的流动性对资产价格产生的影响很可能超出的预期。 一个佐证：据数据统计，2009年夏天，前后总计有1000亿元央企资金进入北京的土地市场。就在广渠路15号地拍卖现场，地产商都拥有巨额的银行授信，SOHU中国拥有200亿元，中信地产拥有280亿元，方兴地产拥有200亿元、远洋地产拥有200亿元。其中方兴地产的融资能力更是让同行望尘莫及，4、5月份分别获得中行200亿元、工行总额达45亿元的授信额度，一举成为年内目前银行授信额度最高的商业地产公司。

 ""高价地”会以喜剧收场吗？业界当警醒！

   当前，内地房地产长期基本面向好；中期面临供应不足；唯一不确定的是中期的楼市消费能力是否因经济调整而削弱。但08年以来地价的走低，有效的对冲了风险，也促使越来越多的房企加入到其中。但是在一切都向好下，在行业又有一些过于乐观之下，或许是我们再次要感受房地产泡沫隐忧的时候了。“高价地”会以喜剧收场吗？这个值得地产业界警醒！

    因此，在当前最理想的房企操作策略是“圈地”，而非“抢地”。在看到新地王诞生的同时，我们也可以看到很多的企业，当前用较低的价格获得大幅的低价土地，这为企业的利润和风险可控提供了良好的保障。同时，加大在建项目投入和把握适时推盘时间，也是分享本次利好的良好举措。    

    比如仅以北京2009年5月份成交的三块土地来说，最高的楼面地价为4305元/平米，成交价格并不高，开发商基本属于抄底。北京龙湖以4.58亿元底价摘得牛栏山镇居住用地。该地块规划建筑面积约为22.5万平米，楼面地价为2035元/平米，紧邻龙湖•香醍别苑。海淀区五棵松路32号多功能用地则被大成开发集团拿得。该地块成交价格为2.678亿元，楼面地价为4305元/平米，据说该地块仅出现了三次报价。

    家家都有自己的“小算盘”，以富力地产拿下广渠门外10号地“地王”来说，笔者认为，或许有些无奈的成分，但是仔细分析，富力以此高价拿地，亦在其可控制范围之内。首先，富力作为该地块的一级开发商，在价格上具有先天的竞争优势。以高价拿下，但其在具体的操作中，可以做高一级开发成本，从而减少一部分土地价款的支付。以该地块楼面地价计算，未来出售价格在2万元/平米以上才能达到成本收益平衡，据了解，目前该地块附近品质相对好一点的楼盘销售价格已经达到2万元以上，加上富力一贯的高端路线，相信富力在成本收回甚至盈利上，应该没有什么问题。其次，目前富力地产在北京没有可开发的项目，在楼市或将复苏的情况下，对富力来说，还是比较尴尬的。而且，作为一级开发商，对该地块的期待可想而知。

    另外一个凭借近期拿地在北京地产界扬名立万的华美地产，其拿到的九棵树项目和杨庄路项目的楼面地价分别为6265元/平方米和5986元/平方米，按照以上楼面地价，再加上建安成本，这两块地未来的产品成本在1万元/平米以上，售价估计在12000元-15000元。通州九棵树附近目前楼盘销售价格仅在9000元/平米左右。 虽然项目盈利存在不确定性，但是华美对通州地块青睐有加有目共睹，从另一角度分析，华美加大在通州的土地储备，相对来说更掌握了通州未来楼市定价权。随着通州新城开发的逐渐深入，及通州住宅土地的逐渐减少，未来区域房价上涨的预期较强。

    而对于万科本轮拿地的质疑，万科相关人士也表示，本轮拿地完全符合万科的战略规划，虽然本轮拿地绝大多数属于二线城市，但万科依然最看好一线城市住宅市场的长期前景和发展空间，但一线城市受到太多企业关注，土地出让数量又少，激烈争夺之下地价偏高，许多“地王”都是只有短期内房价超过历史峰值20%-30%才能盈利的项目。而相对来说，二三线城市数量众多，只要努力去寻找，总还能找到一些价格较为合理的地块。而中海此次强力出击“中国地王”，背后的现实是，今年前8月，中海在上海并没有增加太多的土地储备。目前中海在上海的土地储备相对不多，再加上目前上海新推的位置较好的优质住宅用地相对较少，因此，极力争夺住宅用地，也是中海的一个果断抉择。

    这一点，虽然在长风地块公开竞买前表现抢眼的绿城中国，以64.11亿元的竞买价格，与地王“擦肩而过”。但曾经风格激进的绿城中国近期在拿地上的谨慎而克制值得关注，绿城高层表示，09年公司的策略是稳健持续，今后的拍地过程中，绿城将继续贯彻不冒进的思路，必须用合适的价格拿合适的地。在此背景下，绿城更多地选择合作开发的模式增加土地储备。不久前，绿城在接手杭州地王原东南化工厂地块30%的股权之后，7月初又签署合作协议，获得浙江省慈溪市浒山街道土地和诸暨市中心地块。

    有鉴于此，笔者认为，“新土地盛宴”后市几项核心因素需要业界关注：1、土地市场的走向与经济环境变化、楼市氛围仍密切相关，市场变数仍存在；2、投资机会的遴选非常重要，当前区域定位和区域政策变化程度异常活跃，新投资洼地比比皆是，决策水平决定投资价值和效果。

    前事不忘，后事之师。近期媒体关于北京2007年高价拍出的的12块“地王”至今仍处于闲置状态，迟迟未能开工；楼市回暖未能给南京沉寂的地王带来曙光，仍有不少地王还在“冬眠”的报道仍然值得业界警醒。