国内旅游地产的产品构成及特征分析
作者：湖北翔龙房地产开发有限公司销售经理徐海飞
一、旅游房地产概念
基本定义：是以旅游度假休闲会议为目的，通过旅游业与地产相结合的综合开发、经营模式所形成的各种物业的总称。
具体形态：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山、滑雪运动度假村等产品形态。
广泛定义：直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都属于旅游房地产。
二、旅游产品构成
旅游景点地产：主要是指在风景（包括自然景观和人造景观）旅游区内为游客的旅游活动营造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间。
旅游商务地产：主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城、会议中心等建筑物及关联空间。
旅游住宅地产：主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间。这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起，但前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权。如山东威海的三庆·金域蓝湾，秦皇岛的金海湾·森林逸城、假日蓝湾等。
旅游度假地产：主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间。此类旅游地产产品形态、产权形式多样，如宾馆、培训中心、各类度假村、产权式酒店、时权酒店等等。
产权酒店：指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司进行分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。
时权酒店：指将酒店的每个单位分为一定的时间份（如一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权，消费者拥有一定年限内在该酒店的居住权。
养老型酒店：指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下，该度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其家人所有。
时值度假型酒店：指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施，消费者不拥有使用权或产权。
高尔夫、登山、滑雪运动度假村：指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。如北京乡村高尔夫俱乐部、北京顺义滑雪场、北京顺义跑马场等。
旅游（休闲）培训基地、国际休闲度假中心：指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。如北京怡生园国际会议中心、九华山庄、龙脉温泉、八达岭温泉度假村等。
景区住宅、风景名胜度假村：指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。
三、旅游地产基本要素
1、产业要素：涵盖了旅游业和房地产业两个领域。
2、营销要素：即产权和时权。在目标客户群的定位上，时权强调的是休闲便利；产权强调的是投资收益。
3、功能要素：是具备休闲度假功能的居住形式。
4、资源要素：包括风景资源、交通条件、配套设施等内容
四、我国旅游房地产的发展现状
1、发展现状
（1）市场运营初露端倪
从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行，并取得了较大的市场反应，包括天鸿集团、万达集团、首创集团、中旅等单位。
其中有中国华源集团与海口南泰实验有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）等。
（2）潜力巨大：自2000年开始，旅游人口逐年递增。
2、存在问题不可忽视
经营模式单一，缺乏创新：目前的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照搬没有创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销网络。
经营市场混乱，缺乏行业规范：巨大的市场和高额的利润回报引来了众多企业的争夺。但由于旅游房地产在我国尚属起步阶段，行业法规不够完善，让部分经营者有机可乘，带来了许多不良影响。一些经营者在广告宣传资料中明示了投资回报，在购房者与酒店经营公司签定的委托合同中，许下诱人的承诺，以此误导消费者。更有一些不法之徒采用欺诈性销售、非法集资等手段牟取暴利。
消费者支付能力的制约：旅游房地产在我国主要以产权酒店形式出现在我国尚属新兴事物，消费者普遍对其不太了解，加上中国人超前消费的意识并不强，一下子拿出多年的积蓄去购买未来十几年甚至几十年的度假用房却最终没有房子的产权，有一定难度。而且目前国内市场上加入国际度假交换系统的部分分时度假产品价格超出了国内的支付能力，顾客想与国外进行交换度假的愿望很难实现。
另外，带薪休假制度在我国并未全面实行，使消费者对投资旅游房地产更加审慎。
五、我国旅游房地产开发模式
共同特点——靠近旅游资源或旅游景区，以此为依托开发房地产。
1、以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发
这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。
通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。
◎直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅
这类景区住宅开发对风景区建设和旅游开发几乎没有什么建设性贡献，有的甚至对旅游景区还造成一定破坏。很多城市旅游景区附近的住宅多属此类。
◎在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅
这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。以华侨城为代表。
华侨城先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。
华侨城是先由旅游起步，旅游“带靓”环境，环境带旺地产，地产促进华侨城全面 发展，是旅游与房地产良性互动的典型。
◎与旅游景观开发二位一体的房产开发
此类房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。
如宋城集团在杭州乐园开发的荷兰水街私人酒店、地中海公寓、地中海别墅、高尔夫酒店等，景观房产本身就是景观构成的有机组成部分，无论别墅、公寓均按它所在的环境氛围要求建造，在造型、选材、用料、装饰上都极富个性。将旅游房地产开发提升到一个新境界。
2、以旅游度假为目的的度假房地产开发
休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。
既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。
开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。一时间重新热火的海南景观住宅多属此种模式。
旅游地产开发类型：产权酒店、养老型酒店、高尔夫运动度假村、时值度假型酒店
◎产权酒店代表——快乐假日大酒店
在延庆，临六大景区26个景点，其中著名的有八达岭长城、“塞外小漓江”——龙庆峡、松山原始森林自然保护区、康西草原、妫河漂流、滑雪场等。
快乐假日大酒店一方面充分依托现有的优秀旅游资源，一方面又设计建造了人工湖、人造沙滩、垂钓园、风雨长廊、画墙、射箭场、陶艺作坊、儿童乐园、网球场等三十余种配套娱乐设施来增强其休闲度假功能，更在其可与三星级酒店硬件相媲美的中心会所建大中小型会议厅，使它成为一个集度假、休闲、娱乐、会议功能为一体的旅游房地产产品。
3、以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店
为游客提供住宿为主要功能，后来增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。
由于旅游酒(饭)店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符。
因此，旅游酒(饭)店虽然是最早出现的旅游房地产形式，却不是旅游房地产当前的开发热点。
4、与旅游相关的写字楼
以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。
此类房地产目前比较少见，但已有涉猎。如西安旅游集团开发的西安大厦。
5、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发
这类房产多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如万达在昆明。
大连万达集团将在昆明滇池国家旅游区4000亩土地上投入30亿人民币进行旅游房地产开发。
该项目包括大型游乐园、湖滨高尔夫球场、园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等。社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心，是集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，兼具第一居所和第二居所功能的大型综合度假休闲社区。
六、旅游地产项目开发注意的问题
1、制订明确的规划规范：
目前对于旅游房地产的定义还停留在学术界或开发商的讨论和宣传中，国家的土地政策和规划法规还没有明确的界定。
2、加强对风景区资源的管理
国内旅游住宅地产很多直接依托现有的旅游资源和旅游景区开发，开发商依托现有风景区的知名度和影响力，通常能取得很好的收益。
3、开辟多层面的客户群体
应避免一味的高档豪华，可以根据不同需求者的要求，进行多层次的开发。
4、寻求适宜的旅游项目
并非所有的旅游项目都适合旅游地产开发，拟开发地段旅游资源的价值、发展潜力，当地政府的开发政策、地区规划条件等等，都会影响到具体项目的进行。
5、完善相应的经营管理措施
要丰富旅游房地产的内容，尽快建立起适合中国国情的旅游度假房地产管理体系。
七、发展旅游房地产建议
1、加强旅游房地产的创新，尤其是营销手段
与传统房地产不同，旅游房地产的所有权不一定发生转移，它出卖的是功能，服务，软性消费品。
在营销手段上，必须进行技术创新，向国际潮流靠拢，不一定将自己限定与房地产业的销售模式上。例如推行贵宾会员卡、异业联名卡，甚至可以进行跨行业结盟，跨国度联动，实现对消费资源最大限度的挖掘。
2、加强规划，整合旅游与房地产资源
风景名胜地旅游资源的数量、质量及所坐落的地理位置和可进入程度决定了房地产开发规模和利用程度。
只有对旅游景点客源市场需求进行分析，并细分休闲旅游、度假旅游、体育运动旅游等市场，才能通过房地产规划设计，稳步有序地进行开发，进行营销及全过程的信息管理服务，进而形成一个全新的产业运行模式。
3、制定有利于旅游房地产发展的相关法规
《商品房销售管理办法》规定，不得采取售后包租返本销售或分割拆零方式销售商品房。这对于旅游房地产项目中的产权酒店、养老型酒店的开发进行了明确限制。
为此，国家旅游局应与建设部协商，对属于旅游业的酒店、度假村的房地产，鉴于它使用变化大的特点，制定相关的法规，促进旅游房地产的发展。
全面落实国家新休假制度。各企事业单位应结合具体条件进一步推开实行带薪休假制度，并联系单位实际情况，由个人自主选择休假时间，这样可避免旅游度假消费的过度集中，使得旅游房地产一年四季得到更重复的利用。
4、健全法律约束机制，加强监督管理
当前，关于旅游房地产的法律法规还不完善，发展过程中出现了违法乱纪的现象，投资者的利益受到严重损害。政府应进一步制定相关法规，使得执法部门能有法可依。
同时，应加大执法力度，加强监督管理，对损害投资者利益的经营者坚决给予法律制裁，以营造一个公平公正的法治环境，使旅游房地产健康、快速地发展。
结束语
旅游房地产是经济发展到一定程度的必然产物。一方面，由于我国经济还不是很发达，城市化水平还不高，为广大民众提供第一居所的任务还相当重，使得巧借旅游元素为第一居所建设服务，以提升居住质量、丰富生活功能还将是复合房地产中的重要分支；另一方面，随着我国经济的迅速发展和人民生活水平的整体提高，我国传统的观光型旅游开始向度假型旅游过渡，新兴中产阶级萌生了度假置业的需求和支付能力，又使度假房地产前景广阔。
随着国内房地产业的逐步规范化，我们有理由充分相信，旅游房地产的明天一定会更好。 | 
