房地产大盘项目开发经验与教训总结
作者：湖北翔龙房地产开发有限公司副总经理丁淑萍
一、国内房地产大盘概念
1、何谓“大盘”？
大盘是一个动态的、相对的概念。
严格意义上的大盘是房地产开发中的大型单体项目，即在单体项目开发规模上、功能系统成熟度上，比一般项目更大、更完善而已。
结合全国范围内各城市的发展水平不同，业内给予大盘的基本规模指标定为：单一项目建筑面积在50万平方米以上的楼盘，称之为“大盘”。
2、大盘出现的背景和必然性
一是最初房地产开发商在进行开发地块选址时，往往注重于“地段”，而良好的地段往往可利用空间有限，所以只能利用可能的空间做文章，于是便出现了几千平方米的楼盘。
二是经过市场竞争的优胜劣汰和政府主管部门对开发商的清理整顿，使一些缺乏资金能力、技术力量、人力资源和经营资质的中小开发商走上了不归路，房地产开发行业得到了净化，那些经营能力强的大型房地产企业拥有了更大的发展空间，为房地产开发商开发“大盘地产”提供了市场环境保障。
其三，房地产开发商在开发过程中逐渐成熟起来，尤其那些颇具经营规模和经营能力的房地产开发企业。
3、“大盘地产”操作优势
（1）易于形成规模优势，乃至产生规模效应，形成规模效益；
（2）有利于提升地气，形成区位优势，提升板块价值；
（3）易于集中企业资金、技术、管理及人才优势和整合各种社会资源，集中力量做好一件事情；
（4）有利于营造企业品牌和物业品牌，利用品牌效应促进和推动地产销售；
（5）易于因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目，增加地产的附加价值，具有较大的自由度和发挥空间；
（6）通过集中统一管理，有利于降低成本和开发、维护及管理费用。
二、房地产大盘项目开发模式分析
不同开发模式的差异性分析
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项目 |
大城远郊大盘：万科四季花城 |
大城城郊大盘：中海阳光棕榈园 |
差异性及共性分析 |
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开发思路 |
郊居概念，工薪精品楼盘，欧洲小镇 |
“都市闲情+地中海生活情景”概念的都市闲情生活社区 |
差异性：
四季花城：城镇概念
阳光棕榈园：都市生活区 |
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开发规模 |
占地38万㎡，总建面53万㎡，分为7期开发。容积率1.45，绿化率40% |
占地18.5万㎡，总建面35万㎡，分为三期开发。容积率1.748，绿化率60% |
共性：低密度，高绿化率 |
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物业形态 |
以多层为主，兼有TOWNHOUSE，情景花园洋房，第一期全为多层 |
以小高层12层和高层22层为主，少量多层 |
差异性：
四季花城：以多层为主；阳光棕榈园：以小高层和高层为主 |
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建筑及园林环境 |
古典的欧式建筑风格，营造西式的小镇生活形态 |
外立面地中海建筑特征，地中海城邦生活场景片断来营造自由松散浪漫的居住空间 |
共性：都重视环境的营造，绿化面积较大，注重自然环境与人文环境的结合 |
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客户定位 |
工薪、白领阶层 |
薪富阶层，高级白领、证券金融业人士 |
差异性：
四季花城：主要面向社会中间群体；阳光棕榈园：中档偏高收入阶层 | 三、大盘开发过程中存在的问题 1、标榜和谐社区与滋生社会问题共生：注重经济和产业功能。
2、大盘品质高低与配套缺憾与否相关：构建社区配套。
3、开发商彰显实力与面临风险相随：周期长，开发销售压力等。
4、城市新地标与交通“瓶颈”相伴：城市交通系统有待完善。
5、大盘造城与城市规划相悖：远郊或城郊大盘未进入城市规划。
6、其他操作细节问题
（1）受制于项目规模，项目在选址时可能缺乏地利；
（2）地产项目难于定位，尤其目标客户群定位更是难于定位，容易走进泛定位的误区；
（3）首期开盘价格难于把握，开发节奏和销售节奏不好衔接；
（4）销售周期长，导致资金回收周期长，影响经济效益并增加投资风险，难于形成旺盛人气；
（5）物业管理半径太大而不容易规划、设计和实施，商业配套任务繁重。
四、华南板块大盘开发的启示
1、启示一是“民族矛盾”大于“阶级矛盾”：解决好板块区域竞争。
2、启示二是不断创新的差异化道路：产品多元化、创造亮点。
3、启示三是迎接泛地产时代到来：华南板块模式全国推广。
4、启示四是政企互动的城市扩张模式：以政府为导向的阶段和以市场为导向。
五、小城大盘开发的经验与模式探讨
1、小城大盘和大城大盘的差异性和制胜关键
（1）由于城市的繁荣程度不同，因此市场的接受能力差异很大，小城市的大盘更注重开发规模和市场投放节奏的控制。
（2）由于城市的性质不同，购房客户的群体构成也不同，小城市的项目定位和创新要秉承因地制宜和适度超前的原则，在“拿来主义”的同时，深度研究本地客户的消费偏好和更深层的心理需求，探求其历史成因，把握客户特征，打造出适合本地居民的又有前瞻性的大盘。
（3）很多小城市得天独厚地具有悠久的历史，与很多现代化程度高、但城市历史短的大城市相比，在进行项目的定位创作时，绝不能忽略城市过往深厚的历史底蕴而盲目地与大城市攀比。
（4）房地产开发是一个系统工程，规划设计、园林景观、施工、管理、营销策划、广告等牵涉的环节众多，大城市房地产产业化程度高，专业化分工细，各环节强强联合，最终打造出精品项目。而小城市房地产产业化程度相对较低，执行力弱，项目最后有可能出现很多令人遗憾的瑕疵，因此，小城市的大盘对于发展商系统的全程把控能力要求更高。
2、小城大盘开发模式的分析
（1）科学分析、分期开发：考虑地区发展趋势和消化能力。
（2）弹性规划：可变性，可以随着时间和环境的变化进行调整改造，要考虑预留发展用地。
（3）组团规划、空间营造：组团开发，景观营造。
（4）小城市的大盘应更注重建设“人文社区”，营造居民的心理归属是人文社区的基本条件。
（5）配套公共设施的开放与共享：注重与城市公共配套的关系。
结束语
大盘的出现，一方面是城市郊区化发展的需要，另一方面也是市场竞争激烈的反映。在市区土地价格越来越高、竞争越来越激烈的情况下，很多企业为了追求更多的利润，而趋向于到近郊开发。尤其以一些全国性的品牌开发企业为主，因为他们具有相应的经济实力和开发经验。
总的来说，大盘开发满足了城区大片危改房拆迁和城市迅速扩张的需要，是房地产业规模化和城市化发展的方向。
为了让城市中大盘住宅项目的开发健康发展，必须要正视在开发过程中出现的问题，找出对策良方。同时，离不开政府的宏观调控，如对房地产开发规划制度、经营性房地产项目用地公开交易制度、土地储备制度的完善。
我们有理由充分相信，随着国家对房地产业的宏观调控和市场的逐步成熟，一个良性、健康发展的房地产时代会再次到来。
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