今年，广州土地出让市场热闹非凡，琶洲村、白云新城、广氮住宅地等一批重量级地块近期密集出让。由于与以往不同，这些地块都设置了较高的出让门槛，导致符合条件的开发商仅有极少数的情况。这引起“量身定做”、“定向卖地”的质疑。

　　日前，市国土房管局主管土地出让的负责人回应上述质疑。他强调，卖地新举措是为了实现土地的最大化产出。这种设立准入条件的卖地模式今后不会出现在住宅用地上。此外，今年地价并没有随着房价迅猛上涨，这位负责人认为这反映了目前的开发商还是比较理性的。

　　[白云新城地块]

　　防止分散开发套现 希望开发利润最佳

　　上月底，广州白云新城首批12.6万平方米的商业金融用地被大连万达商业地产有限公司以底价11.22亿元竞得。

　　广州市国土房管局此前对这批土地设置了严格的竞买条件，要求买家必须是身家15亿元以上，且有在国内大中城市成功开发过200万平方米大型商业中心、五星级酒店经验等才有资格参与竞投，结果只有大连万达一家报名竞买。

　　“这个项目除了有高投资、高风险的特点外，还要求定位于整体策划、规模经营，亚运前要开业经营，这对于普通开发商来说难度非常大。”昨日，市国土房管局负责人指出，政府最希望看到土地开发的利润达到最佳效果，而不是片面的卖地赚钱。

　　市国土局明确要求白云新城约半数面积不得预售和分割确权。据介绍，目前国内绝大多数开发商擅长进行地产开发，但不擅长商业运营，总是急于将建成的商场切割预售，像切豆腐块似的，把地块切小开发，回笼资金后再开发另一个项目。

　　“这种开发模式对于大型商业地产项目来说是个致命打击。”该负责人分析指出，如果像广百、新大新这样的大型商业项目分切向社会销售，那么这个项目必然会失败。这些商业项目之所以能够成功，就在于这些商业项目能够整体统筹开发。

　　据介绍，广州此前商业用地没有对开发商设置门槛，但开发效果并不理想，甚至在琶洲就出现了违背政府初衷的零散开发模式。在2006年，琶洲“地王”更是因为没有设定资金实力门槛，导致开发商买下地块无力交钱，只能由政府收回重拍。

　　[琶洲村地块]

　　门槛由村民提出 满足村民要求即可

　　上月，保利地产以1.42亿元的底价独吞琶洲村超过64万平方米的土地，但要承担总计约44.7亿元的改造成本。琶洲村是广州首次完全引入开发商力量的城中村改造项目，这次卖地之前，保利就已开始和琶洲村充分协商，导致业内有这次卖地“内定”保利的说法。

　　据介绍，这次琶洲村土地出让门槛中有很多条件是村民提出的。比如，村民提出要求开发商应在海珠区拥有5万平方米以上的商业物业，主要是为了村集体可以在拆迁期间，就近利用这些物业经营获利，以保障村集体和村民收益在拆迁期间不减少。而村民要求开发商提供11亿元资金，由区政府和村集体联合监控，主要是为了防止项目拆迁烂尾，导致村民利益受到损害。

　　“城中村改造项目与普通土地出让不同，必须充分考虑村集体和村民的利益。”有关负责人指出。

　　据了解，广州即将出台《关于推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见》，在明年亚运会前将有9条村整体清拆，琶洲村的改造模式无疑对接下来的城中村改造提供一定参照。

　　[广氮住宅地块]

　　吸引总部经济落户 卖地模式下不为例

　　近期广州土地出让中还有一个备受关注的地块就是广氮首块住宅用地被唯一竞买人中国石化集团洛阳石油化工工程公司底价竞得。该地出让前就限定只卖石化企业，而且住宅不能预售。

　　市国土房管局负责人指出，广氮用地是吸引总部经济进驻广州的配套用地，吸引总部经济等高端要素进驻广州，对于优化广州的城市功能和产业结构，提升广州中心城市的辐射力、带动力、竞争力，建立环境友好、资源节约型的宜居城市，推动广州国际化发展都有着重要意义。

　　“广氮地块公开出让是因为总部经济成建制的南迁，几千人的住房问题需要配套解决。但这是个个案。”有关负责人直言，目前，广州吸引总部经济落户的有关优惠政策尚未出台，在政策空当期，采取设定一定条件公开出让的方式，应该是较为现实的选择。

　　在引进总部经济落户的过程中，如何解决其员工的居住后顾之忧是难以回避的具体问题。实际上，国内许多城市在吸引总部经济资源落户时，都出台了一系列优惠政策措施，如在出让总部经济产业用地或办公用地时，配建商品住宅或捆绑出让居住用地；给予中高级管理人才高额的一次性购房补贴和安家补贴等。

　　■现场问答

　　再推出大型商业用地还会设置条件

　　记者：今年广州土地出让模式出现了许多新举措，广州市国土房管局制定这些出让条件的初衷是什么？

　　有关负责人：我们目的就是要探索建立有利于现代产业发展的土地管理新机制。当前广州中心城市地位尚待进一步巩固，商服用地的供应应当立足于培育和扶持。

　　记者：是不是可以理解为政府卖地不仅关心地价，还要更多考虑出让后的效益？

　　有关负责人：卖地赚钱是非常片面的看法，政府更看重土地未来开发达到最佳效果，吸引高端要素集聚后产生的社会效益和经济效益。现代服务业载体的商业地产尤其是高端商业地产的发展，具有高投资、高风险、对后期经营策划水平要求高等特点，因此在公开出让时，应更多地考量投资主体的自有资金实力、以往开发业绩、整体经营理念、规模招商能力等，以确保日后项目开发经营的品质和档次。

　　记者：近期，广州土地出让设置门槛是不是“量身打造”？这与公开“招拍挂”出让土地的大原则是否相违背？

　　有关负责人：广州不存在也不允许出现“量身打造”的问题，但也绝不意味着不顾项目特有规律、不顾项目潜在风险、不顾项目开发品质的简单、机械操作。

　　记者：如何实现公平竞争？

　　有关负责人：设置准入条件怎样与招拍挂的刚性制度结合起来，我们有一个原则，在设置条件时杜绝唯一性、地方保护主义和完全排他性，符合条件要求的开发商不会只有一家。

　　记者：广州再推出大型商业用地还会设置条件吗？

　　有关负责人：肯定会，而且会加大现代服务业用地的供应。我们在大型商业地产设置出让条件，像白云新城、东塔、亚运城，项目的定位和产业发展导向就决定了开发条件是什么。下一步我们还要推出一些大型面向现代产业的商业用地，比如荔湾区的医药港项目，同样会依法、合理设置一些准入条件。

　　■最新消息

　　亚运城开发首期要付70亿

　　本报讯 今年，广州调整了经营性土地供应结构，加大商服用地供应规模。昨日，记者获悉最新统计结果。2009年前三季度，广州市辖十区供应商服用地达到1.16平方公里，同比增240%。商服用地与居住用地的供应结构比例由以往2：8左右变为5：5左右。

　　市国土局负责人表示，对于商服用地尤其是位于重点功能区的重点现代产业用地，坚持公开出让服务产业导向和功能优化的原则，依法、合理设定市场准入条件，吸引高端要素和优质投资品牌。

　　而对于商品住宅用地或以商品住宅为主体的用地，除国家、省政策规定(如省的“三旧”改造政策)外，不予设定准入条件。下个月，广州亚运城项目将整体出让。这个总建筑面积达到438万平方米，出让底价165亿元的“巨无霸”项目也设定了严格的出让条件。其中，要求首期款就要付70多亿元。

　　有关负责人昨日强调：“亚运城项目要防止开发商空手套白狼，不然就会影响整个亚运城的开发质量和进度。”