2009年末，商业地产再掀云涌。11月先后有中粮、万科和保利等多家房地产开发商宣布了未来企业新战略规划。共同的是，在这些规划中，“商业地产”这一词不仅被反复提及，而且各公司产品结构除既有的住宅产品外，似有向持有型物业发展倾斜的趋势。

　　在这背后，究竟有怎样的推手促使这些传统型的住宅开发企业纷纷改变战略转攻持有型物业？未来的商业地产发展前景究竟几何？新浪地产为您一一揭秘地产大佬“转型”背后的奥秘。

　　事件回顾

　　11月上旬，中粮集团董事长宁高宁透露，有意分拆旗下的商业地产在香港及内地上市。按照此前的布局，未来中粮地产主攻住宅和工业地产，中粮集团地产业务重点将转向商业地产和旅游地产，中粮置业则主攻商业地产。根据规划，未来中粮集团以“大悦城”购物城为核心的“全服务链城市综合体”的总投资规模将超过700亿，未来将有20多个“大悦城”在国内大中城市布局。

　　与此同时，万科总裁郁亮也在近期的一次非正式场合首次宣布未来万科将加大持有型物业的储备，其中持有型物业的开发比重将占到20%。11月19日，在广东佛山投资环境推荐项目洽谈会上，保利地产亦宣布投资100亿元全力打造佛山东平新城项目。

　　行业原因：看中持有型物业的持续收益能力

　　据业内人士分析，这些地产大鳄纷纷进军商业地产转投持有型物业的行为看似突然，其实早有迹可循。目前房地产企业的开发成本日渐走高。高企的地价占据了开发商很大部分的开发成本，而且目前的行业趋势逐渐走向信息公开、成本透明的发展方向，开发商所需面对的成本压力也比之前大得多。

　　另外，尽管目前业内有不少的房地产开发商都在住宅开发领域有了较为丰富的经验积累，但从产品设计和规划上，能像星河湾一样获得较高产品溢价能力的却实在是少数。在开发成本日渐上升，产品利润却逐渐下降的大背景下，有实力的房地产开发商开始涉足持有型物业也是企业出于对未来竞争发展的长足考虑。

　　目前开发商建造物业的赢利模式大致可分为两种，一种是建好卖掉一次性回笼资金的销售型。另一种就是建好后持有，通过长期收取租金获益的持有型。在商业地产方面，目前大多数企业青睐的多为后者，因为它不仅可以持续性的产生租金收益，更可以长期产生资产增值，为企业提供较为稳定的现金流。然而，后者也有一个较为致命的弱点，那就是发展持有型物业前期投入大，收益缓慢，因此对企业的资金稳定有着较大的考验。

　　不过对于身处2009年市场的房地产开发商而言，企业的资金压力似乎比以往都要轻那么一些。在国家4万亿的救市政策下，中国的房地产市场回暖迅速，开发商的销售业绩更是大幅上涨，企业资金回笼迅速。另外，在2009年，各地掀起的上市潮打开了不少房地产企业的融资渠道，使得企业不再需要依靠单一的房地产销售来获取企业发展的必要资金。在这双重利好因素刺激下，一些有实力的大型房地产企业和央企完全有底气踏足商业地产，发展持有型物业。


　　市场原因：传导性作用的必然结果

　　另外，此轮商业地产行情上涨其实是中国房地产市场2009年热度传导性的必然结果。去年底，面对突如其来的金融海啸，国家除了提出4万亿救市计划外，还特别针对当时低迷的房地产市场出台了包括“二套房政策”在内的多种优惠政策。在政策的作用下，刚性需求被成功引导出来，并很快带动了豪宅市场的复苏，住宅市场的量价齐升很快又促使了土地市场的欣欣向荣。当投资客信心回复，热钱再度涌入的时候，商业地产的触底反弹也是自然而然。

　　不过在此过程中，2000亿保险资金的批准入市和商业限外令的最终取消也着实起到了助推作用。2009年10月1日新《保险法》正式开始实施，意味着接近2000亿的保险资金正式对不动产市场放开。而业内人士普遍认为，在廉租房、养老实体和商业地产等投资板块，商业地产最为看好。相关统计数据显示，目前，我国的商业地产存量规模约在2.5-3万亿元左右，其中北上广深等4个一线城市的甲级写字楼就约2000亿~2500亿元规模。也就是说，2000亿的险资规模几乎可以买下4大一线城市全部的甲级写字楼。面对庞大的保险资金，商业地产的升温势在必行。