作者简介：朱林，资深策划师、营销师、内训讲师。勤于思考，乐于学习，做事严谨、细致，策划是他最大乐事，西北大学经济管理学院EMBA、北京大学房地产总裁班。 　　现任陕西经典派地产商业运营管理有限公司董事长兼总经理、首席策划师，是西北地区少有的商业房地产、百货经营与大卖场运营管理复合型高级人才。在卖场设计、市场及商场的经营与开发、运营管理及业态规划，投资咨询、企业专题培训、受托企业管理等方面有深入的理论研究和独到见解。 　　工作数十载，辗转于零售和房地产行业，从1990年开始，在流通领域从事卖场运营管理、行政管理，逐步将管理视角转入到房地产营销管理与策划等方面。在零售业、房地产及商业地产工作经历中，不断的思索、总结和学习。工作始终保持“一情四力”，即“激情，感染力、亲和力、承受力、执行力”，并在借鉴他人成功与失败的经验教训中汲取营养，逐步形成独到的营销策划风格与实操运作模式。
陕西经典派地产商业运营管理有限公司董事长朱林

　　在房地产是否处于拐点论的争议中，我国2007年房地产市场达到了空前的高潮；同时也在国人的不经意间，2008年的美国次贷危机演绎成了的全球金融危机；斗转星移， 2009年，金融危机已转化为世界性的全面经济危机，未听过与经济危机密切相关的名词，频繁地出现在各种媒体之中，国家破产、银行倒闭、救市资金、购房补贴、消费券、振兴计划……

　　2008年奥运会后，全国范围内房地产行业出现前所未有的新局面，中央政府的宏观政策从严控快速180度的转为宽松，各地方政府陆续出台了房地产的救市政策；人们“5.12”汶川大地震的悲痛情绪，经历奥运激情的振作后，又再次对房地产市场产生了严重的观望与恐慌，从全国房地产的大市场看，除甘肃兰州与宁夏银川等少数几个城市外，房地产市场的整体营销明显陷入的低迷与萎缩，房地产市场的投资需求急速削减，房地产市场的刚性需求也明显的遭受到前所未有的抑制，房地产各类不同性质的物业销售量均呈现大规模的下降势态。

　　房地产市场何时复苏？商业地产如何发展？商业地产的出路在哪？

　　从政府公布2008年的房地产数据，可以看出商业地产投资速度快于住宅地产，市场反馈数据也证明去年四季度商业项目商铺销售普遍好于住宅项目，这充分体现了商业地产具有投资与经营的两重性，也呈现出所有其固有“商业后住宅而衰退，住宅先商业而兴旺”的营销规律，也就是说商业地产较住宅地产的市场表现具有滞后性，房地产市场具有“商业为住宅提供完备的生活配套设施，提升住宅项目的便利性与舒适性”与“住宅为商业提供客观发展的需求，提升商业项目市场价值与商脉依托”的整体共荣现象。与此同时，还要深刻认识商业地产的市场属性与零售业的市场属性密切相关，商业的“零售经营兴旺”的运营原则也符合商业地产“产权销售兴旺”的营销规律，充分理解商业地产与住宅地产及零售业的关系，把握房地产市场与商业零售复苏之先机，挖掘社会投资增值与人们日常购物的消费之需求，促进商业地产市场率先走出困境与健康发展。

　　商业地产是一个规模非常庞大的市场体系。在整个房地产市场的结构当中，住宅地产的规模比重占到70～80%，商业地产的规模比重占大概只有15～20%，其他的就是医院、学校、政府配套非住宅的社会配套物业。从全国各城市商业的整体布局与结构体系进行分析，房地产市场尤其是商业物业的规模权重比例，商业地产的发展空间与需求前景宏大，将其与住宅地产相比，商业地产的社会投资与商业经营的增值能力强大。但是，实际却表现出整体布局不均衡与业态结构不合理。

　　百货零售，主要集中在各城市人流旺盛的核心区域；

　　按照城市交通与公建设施，商业逐渐呈现同类汇集的趋势；

　　批发与物流市场，渐渐向交通便利的城郊结合部集聚；

　　批发性质的专业市场，逐步向零售转化的批零兼营趋势明显；

　　延承历史商脉，重新扩大复建的商业项目旺景萌生；

　　城市核心商圈与区域商圈，商家进驻呈现非均衡的集聚；

　　整体商圈洗牌与业态升级改造的失败案例逐年增多；

　　新兴区域的规模商业长期冷淡，招商困难日益加大；

　　铺天盖地、空铺林立、黄金“忘”铺、望铺兴叹、“妄”铺转让……

　　根据相关机构的专业资料数据显示，城市商业零售的市场规模与经营效益，也与商业地产的规模有着密切的比例关系，也与区域商圈内人口规模及结构有着严格的联系，也与区域内经济发展的GDP以及人们可支配收入相关，也受着区域内的社会宏观形势、治安状况、文化程度、投资理念、家庭结构、消费意识、行为习惯、业态组合、品类档次等等的制约与影响。

　　借助对城市零售业相关统计资料数字的分析，商业零售的营业面积与区域内人口规模之间有着明显相对应的比例关系，发达城市的商业零售面积人均在1.5～2.0㎡，一般城市的商业零售面积人均在1.0～1.5㎡属正常范围，商业地产与商业零售即处于良性状况。目前仍未达到这个商业零售与商业地产的规模比例范围，该区域的商业地产将进入快速发展阶段，商业地产的开发建设与商铺销售回报都是最好的选择。超出这个规模比例范围，商业零售将呈现经营竞争激烈，商圈格局变换与经洗牌加速的局面，商业地产项目将出现“推广与营销易，招商与运营难”的尴尬局势。

　　纵观我们西安的商业零售与商业地产，只要简单把西安三环内的商业零售经营面积与在建设及在销售的商业地产面积相加，西安商业零售的营业面积与区域人口规模之比例，远远超出了合理的规模范围，结合以上论述与分析，明显说明西安市的商业零售业与商业地产体量，已经早早达到严重的市场饱和状态，以上提到行业规律的与市场现象也表现的淋漓尽致。

　　面对这种严重供与需饱和的商业地产市场，房地产开发商、房地产策划商、商业地产运营商等市场营销主体，将如何不失时机地调整思路？商业地产的定位、策划、推广、销售、招商、运营等主题营销工作，将如何的贯彻与时俱进的科学发展观，适应新形势开辟商业地产新天地。

　　在当前世界范围内的经济危机当中，世界各国以及各个城市无一能躲过经济危机的寒流，但受影响的程度各不相同，各区域的经济复苏的时节也将不同。商业地产的可销售物业的市场供应量出现饱和，并不意味某个区域与某个具体的商业地产项目必然萧条，在严重影响的世界经济危机浪潮到来之际，人们投资信心与消费规模等均会受到一定程度的抑制；但是，人们为了生存的日常消费不会有明显的下落。此时，人们为了抵御经济风险与寻找新机会的欲望就更加强烈，正像人们所谓的“危机，危机——危难之中必存商机”道理那样，在这场经济危机之中，商业地产中的：那些市场定位与业态规划不正确的项目、市场商源与推广实力不够足的项目、市场策划与商圈商脉严重脱离的项目、市场培育与商业运营衔接缺乏的项目、市场潜力与消费指向没有引导的项目、市场影响与优惠让利缺乏力度的项目，确实难以躲过经济危机厄运的冲击……

　　这些商业地产的存量资产并不适应市场需求的发展，这样的商业地产确实有许多的客观困难也存在很多问题，这是整个商业地产在未来发展过程当中需要关注的细节；正如前边我们分析的那样，当然，最重要的问题就是商业地产项目的开发主体普遍缺乏前瞻性与专业性，自以为是与拍脑袋决策的现象十分严重。在过去几年房地产市场处于高潮的时候，商业地产只是作为住宅地产项目的生活之商业配套。商业地产界有 “商业地产的上面是商业下面是地产”的名句名言。在过往房地产形势比较好的时候，开发主体均不太注意商业地产开发的前瞻性与专业性，市场上商业地产的存量资产中优质商业地产不多；更多的项目是商铺销售很好，但招商很难运营不起来；有的项目是招商很好，市场培育不足旺场难以维持；有的项目是商铺一度销售很好，经营却开不起来，店铺长期空置。这是整个商业地产界要认真研讨的现实，尤其在当前更是急需要解决的问题。

　　从商业地产的投资与经营价值来看，在当前严重的全球经济危机之际，商业地产“危中求机”的机会到底在哪里呢？当然好的商业地段与策划很重要；经过分析，商业零售的旺场理论也完全符合商业地产的营销理论，尽管在经济危机当中，萧条的商业地产项目多，但是我们仍然能够寻找到被低估的商业地产。那些市场定位的准确、业态规划的科学、让利的幅度大、租金低廉、推广力度强、店铺出租率高的商业地产项目生命力就旺盛，项目就有保值增值的作用。

　　商业地产面临的最大困难不是泡沫太大，不是商业地产的供需饱和。商业地产最大的问题而是缺乏长期商业运营的理念支持，商业地产最关键的障碍是开发商将商铺销售回款后，就不再投入到项目的商业运营与市场推广。商业地产的短期赢利是靠物业产权销售，商业地产真正赢利而是靠物业卖场的长期运营或店铺的招商租赁。商业地产通常需要15～20年的周期来赚取利润与回收成本。

　　城市商业布局与结构、商业定位与业态规划、优惠让利与市场培育、产权销售与自持比例、专业团队与运营推广等的不合理就孕育着无限的市场商机，只要我们能够趋避就利、激发需求、引导消费、培育市场～商业地产就能规避风险率先走出经济危机。