2009年，中国房地产走过了近乎疯狂的一年，房价疯涨、成交大增、投机盛行，在国际金融危机的大环境下，中国房地产业一枝独秀，几乎是出乎所有人的意料。在这一年，有很多值得我们关注、研究和深思的话题。
一、降价潮。今年新年伊始，万科又掀起了新一轮降价潮的序幕。上海万科元宵节期间推出了“丰礼迎春”活动，和去年开发商纷纷观望不同，沪上不少开发商不再消极等待楼市回暖，绿地、嘉华、保利等品牌开发商也参加到价格战行列中，各地降价潮呈愈演愈烈之势。遗憾的是，由于政府的救市，这一轮降价潮没能延续。
二、经济振兴规划。今年2月份，房地产业将被纳入中国经济十大振兴规划的观点甚嚣尘上，业界人士翘首以盼，纷纷将此作为房地产业最后的救命稻草。更有甚者，原全国人大常委会副委员长、中科院研究生院管理学院院长成思危竟然越俎，在2月21日在中科院研究生院管理学院主办的“国际金融危机与我国的应对措施”报告会上透露，第十大产业振兴规划确定为房地产，但规划具体措施尚需等待。结果，房地产业没能搭上中国经济十大振兴产业规划快车。
三、售房红头文件。今年1月14日，山东潍坊寒亭区政府下发了《关于促进房地产业加快发展的意见》(寒政发【2009】3号)，明确要求全区副科级及以上现职干部，每人至少销售一套住房，完不成任务的，按比例从所在单位已认定的全年招商引资额中扣减。
随后不久，寒亭区房产局制定出台了《关于机关干部购买(引荐)商品住房的考核认定办法》，要求全区副科级及以上干部每人至少购买或引荐购买一套商品住房，时间为2009年1月14日至6月30日；考核认定办法还规定，购买或引荐购买75平方米/套(含)以上商品住房的，认定为一套，不足75平方米/套的，按0.5套认定；并对完不成任务的如何从所在单位招商引资额中扣减做出详细规定；并同时表示，对考核结果每月予以通报。政府以红头文件规定干部售房的方式支持房地产业发展，实属匪夷所思。
四、小阳春。今年一季度以来，国内许多城市的楼市开始逐渐显露出复苏迹象，并在前一段迎来了供需两旺的“小阳春”。随着成交量的回升，2008年下半年开始的开发商降价行为明显减少，房价趋于平稳，甚至部分楼盘悄然提价。今年的房产小阳春令地产商收获颇丰，正是由于小阳春所激发的成交量，为今年房产火爆奠定了基础。
五、假按揭。今年一季度，地产涉案诉讼正呈激增之势，其中大多为假按揭诉讼。鉴于假按揭多存在一至两年的滞后期，我们正在目睹自2007年地产大牛市以来，那如火如荼的成交数据背后究竟有多少潜在的秘密——从套取银行贷款、虚抬房价，到编织一个无影无形却真实存在的、以消化假按揭诉讼房产为利润来源的利益集团，在那里，利益的交换与输送触目惊心。 对于今年上半年的假按揭，笔者和牛刀、时寒冰等及时撰文揭露，银监会也较为及时地出手整治。可遗憾的是假按揭现象却难以根除，各地假按揭行为仍时有发生。
六、退房潮。09年上半年，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。其中，商品住宅销售面积增长33.4%；办公楼销售面积增长7.6%；商业营业用房销售面积增长16.4%。商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售额增长57.1%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长19.9%和30.2%。热销未能掩盖退房事件的发生。以北京为例，截至5月18日，北京市房地产交易管理网上共有119页，1772条期房退房信息，其中一些楼盘的退房率高得有些不正常，达20%以上。现房退房信息也有51页，752条。
导致退房潮的原因有三点：开发商为制造热销假象自买自卖，在达到预期目的后便进行退房，此其一；其二，开发商为了缓解资金压力，采用不同手段进行假按揭，以期达到骗取银行资金的目的，在达到目的后采取退房方式实现自己的资金转移；第三，部分消费者、投资者受盲目需求心态驱动，在进行冲动性购买后经理性思考觉得不是入市良机，故做出退房举动。
七、违规松绑二套房贷。在上半年量价齐升的市场态势下，各地二套房贷纷纷“松绑”，不少银行今年以来对非改善型二套房也实行首付二成，贷款利率七折。“零首付”、“一成首付”这些曾经在两年前惯用的炒作伎俩，沉寂一段时间之后再次在深圳、成都、浙江、上海等楼市出现。业内人士称，楼市信贷政策收紧阶段，各家银行对贷款审查较为严格；而今贷款政策宽松，商业银行房贷任务加重，阴阳合同难以监督出现降低首付的情况不难理解。数据显示，截至5月末，包括四大国有商业银行在内的9家银行，累计新增贷款投放量为3.65万亿元，为全年计划信贷投放目标2.76万亿元的1.3倍，已超额完成全年计划。银监会多次强调，从没有出台松绑二套房贷的政策，可为什么各地银行却能够置银监会政策于不顾呢？
八、整治捂盘惜售。为了进一步规范国内房地产销售行为，住建部于11月份向各地下发通知，要求加大对违法违规行为的查处和公开曝光力度，及时发现并查处开发商炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为。住建部在此次通知中也特别要求，商品住宅项目一般不能分层、分单元办理预售许可。
下半年以来，上海、南京等城市陆续出台整治捂盘惜售行为，可从实践来看收效甚微。此番住建部出手整治捂盘惜售，从其相关政策来看，是上海、南京等地举措的翻版。尽管住建部将捂盘惜售定性为违法违规行为，可没有明确属于哪种违法违规行为，这样，就难以找出相对应的法律法规予以惩处。同时，住建部也没有明确捂盘惜售行为的处罚标准，若还像南京一样捂盘最高罚一万，则其政策必然难以显效。
九、政府研究出台物业税。今年5月25日，国务院通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。《意见》提出，深化房地产税制改革，研究开征物业税，由财政部、税务总局、发改委、建设部负责。由此，我们可以看出，深受业内外关注并在十余省市空转好多年的物业税终于有了实质性进展。
此消息一出，业内外各种不同声音频现各类媒体，理性地产研究人士普遍看好这一政策，而地产利益集团普遍持反对态度，因为他们都深知物业税对房地产市场的影响。于是乎，诸如“开征物业税将严重打击中国经济”、“开征物业税将重创楼市”、“物业税100年也出不来”等观点多了起来。从中经会议后政府遏制高房价的明确态度来看，2010年出台物业税的可能性非常大。
十、险资入市。新修订的《保险法》已于10月初正式实施，其中明确保险资金“可投资不动产，《保险资金投资不动产试点管理办法》一旦出台，保险资金则能正式进入房产市场。据预计，保险资金入市后每年新增资金量约150亿～200亿元，且主要集中投资于商业楼宇。
据接近保监会人士透露，具体比例要待最后公布时才能明确，由于保险机构对不动产投资领域还比较陌生，投资经验、投资团队尚匮乏，因此监管层并不会制定太高的投资比例。目前，参与征求意见的业内人士多认为初始投资比例制定为5%的可能性较大。按照去年末保险资金总资产3.34万亿元计算，保险公司可进入不动产投资领域的保险资金可能在1700亿元左右。
很多人想当然地以为，巨量险资将成为推动楼市向上、助推房价上涨的又一支生力军，甚至有人认为险资入市将成为继温州炒房团、山西煤老板之后的又一支炒房团。对此，笔者以为，险资入市不会助推房价上涨。
