从上个世纪90年代起，经过十几年的发展，在强劲的市场需求拉动下，天津市房地产市场迅速扩大，房地产正在成为拉动天津市经济增长的重要产业。

　　天津房地产市场的萌芽得益于天津城市建设、危陋平房改造、加快城市改造道路所带来的契机。据有关部门统计，1996年至2005年这十年间，天津市累计成片拆迁1974万平方米，拆迁户数达57万户。

　　据天津市统计局和国家统计局天津调查总队统计资料显示，1996年至2005年，房屋施工面积19513.92万平方米。其中，住宅施工面积15907.94万平方米，房屋竣工面积7068.74万平方米，住宅竣工面积6229.53万平方米，竣工房屋价值达1015.71亿元，实际销售面积4692.05万平方米，实际销售额1380.49亿元。

　　近年来，随着本市经济持续快速发展，天津城市面貌发生了巨大变化，宜居水平明显提高。特别是2003年以来，随着海河综合开发改造和大规模城市建设的展开，市民住房需求得到有效释放，带动了商品房销售量大幅度提升。

　　2002年至2007年五年间，天津市商品房销售面积、销售额快速增长。商品房累计销售5970.66万平方米，年均增长17.1%；实现销售收入2176.81亿元，年均增长37.8%。

为了满足市民不断增长的住房需求，天津市多次采取措施，加大住宅投资力度，扩大建设规模，增加住宅上市量。据统计，2002年至2007年五年来，全市累计完成房地产开发投资达1381.01亿元，年均增幅18.5%，占全社会固定资产投资的21.3%。全市房地产开发累计竣工房屋面积达5765.3万平方米，保障了市场供给，满足了经济快速发展和市民居住条件和环境改善的需求。

　　2008年，受国际金融危机等诸多因素影响，天津市房地产市场遭遇“阴霾”。但随着政府救市政策的不断推出，天津市房地产市场迅速回暖。

　　据统计，今年1~8月份，天津市成交各类房屋1578.8万平方米(164465套)，同比增长93%。其中新建商品房成交1000.5万平方米(97359套)，同比增长84.3%；二手房成交578.3万平方米(67106套)，同比增长110.1%。尤其今年8月份新建商品房成交量刷新了2007年9月创造的单月成交165.5万平方米的历史最高纪录，创出历史新高。

 

　　从今年年初的低迷冷清，到年中的火爆升温，天津楼市以节节攀升的态势迅速回暖。以保利、招商、中海为代表的“央”字头企业，销售业绩更是一路领先，而本土企业也并不示弱，利用自己的优势积极应对。

　　今年，中海地产、招商地产、雍阳置业、保利地产、华侨城地产等“五朵金花”（五家中央国企）已全部在天津落地生根，开花结果。招商钻石山正在引领水滴南的价值走向，保利上河雅颂是武清最瞩目的大盘，华侨城的东丽湖项目5月正式签约，中房旗下雍阳置地开发的京津时尚广场中的世纪豪庭公寓也即将开盘，而中海御湖瀚苑更是掀起学府区的抢购热潮。

　　除“五朵金花”外，其他地产央企也纷纷启动其在天津的项目。中信地产位于侯台风景区的住宅项目和位于南站CBD的商业项目预计于明年上半年开盘。此外，中信地产在天嘉湖板块也有战略合作。据中信地产营销策划总监刘霓介绍，中信地产在珠三角和长三角已经深深扎根，未来的战略布局中，京津板块是重中之重，中信希望以这两个项目迈出拓展天津市场的第一步。

　　鉴于和央企实力相差悬殊，天津本地的开发商在土地资源的储备过程中，一方面避免与央企正面交锋，把资金投向周边新城及全国其他二、三线城市，另一方面也在积极寻求对策。据了解，天津本土企业永泰红磡今后将以介入土地一级开发的形式，取得土地开发权，回避与上市公司在最激烈的招拍挂市场上竞争，另外红磡也将加强产品研发能力，提高后期服务质量，巩固在天津的品牌优势。

　　而另一家本土知名开发商正信地产，则选择了发挥自身优势，和央企寻求战略合作的方式。天津开发区正信房地产有限公司副总经理康巍表示，“央企进军天津，有利于房地产市场的稳定，但本地企业的生存空间肯定会被挤压，拿地的困难也更大，但由于各自的市场定位不同，本土企业调整好自己的方向，也能有好的发展空间。对正信来说，央企进津是间接利好，正信在天津发展多年，对本地市场的深刻理解和对区域的把控能力都是央企初来乍到所不具备的，未来考虑与央企进行战略合作，可以优势互补，企业的发展会有更大的空间并更加稳健。”

　　地产央企为天津楼市带来了巨大的活力和崭新的理念，同时，也让本土企业感到了沉重的压力，有压力才有动力，天津楼市必将迎来新一轮的发展。

 

　　为促进津城房地产高速有序发展，天津市有关部门出台了一系列政策措施。

　　1、2003年6月1日，《天津市国有土地有偿使用办法》正式实施。内容包括：1)土地交易应当遵循公平、公正、公开原则，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。2)设立天津市土地整理中心和天津土地交易中心，对天津市土地储备及交易等进行管理和服务。

　　办法的实施使天津的国有土地交易市场日益规范，逐渐形成了公平透明的土地交易和房地产开发环境，对天津市房地产市场具有里程碑意义。

　　2、2005年2月27日，《天津市定向销售经济适用住房管理办法》实施。重点内容包括：1)符合经济适用住房购买条件的拆迁家庭每户只允许购买一套经济适用住房。2)购买人在取得经济适用住房房屋所有权证5年后方可出售，出售后不得再行购买经济适用住房。

该办法对加快解决拆迁低收入居民的住房安置问题，建立住房保障供应体系，对缓解市场供需矛盾具有重要意义。

　　3、2006年9月11日，《关于做好我市调整住房供应结构稳定住房价格工作的通知》开始实施。重点内容包括：科学制定和实施住房建设规划，保证市场总量供应、严格土地管理，加大闲置土地处置力度、进一步调整住房供应结构，增加以中小套型为主的普通商品住房供应、完善住房保障体系，不断改善中低收入群众住房条件等。

　　该政策普遍被解读为通过调整住房供应量和供应结构来抑制当时房地产价格上涨过快的趋势，整顿市场秩序。

　　4、2008年10月，天津市实施了八项支持居民购房的政策。包括减免住房交易税、鼓励个人住房贷款、完善公积金住房贷款政策、调整普通住房价格标准、放宽还迁安置房上市条件等。

在国际金融危机的大环境下，该政策旨在刺激内需，提振楼市。但从实际效果看，虽然对市场起到了一定的刺激作用，但当时影响有限。

　　5、2009年2月，《天津市新购房标准受理蓝印户口的相关规定》开始实施。重点内容包括：申办天津市蓝印户口的购房款标准由原来统一的100万元调低为市内六区、塘沽区(含开发区、保税区)80万元，环城四区和汉沽区、大港区为60万元；宝坻区、武清区和三县为40万元。蓝印户口持有者经过一定时期后，可以转为常住户口。

新购房标准受理蓝印户口的相关规定，降低了受理蓝印户口的门槛，对天津市房地产市场带动作用是非常大的，特别是远郊区县房地产市场，具有非常明显的提升作用。

　　6、2009年4月公布《住房公积金五项新政策和十项服务新举措》；2009年7月公布《住房公积金三项新政》。

　　新规定将大大提高住房公积金的使用效率，对于天津市居民购房具有很大的支持作用。

 

　　尽管天津作为直辖市，发展历史比较悠久，但可以肯定的一点是，天津过去的发展和本身的定位一直有着很大的距离。一方面天津本身的城市定位不明确，各个行政区划不十分明朗，导致很多在九十年代初进入天津的开发商遭遇到一些拿地、开发上的尴尬局面。

　　天津被纳入“十一五”计划之后，本身作为“北方经济中心”的定位逐渐明朗，其发展速度有目共睹，尤其滨海新区的建设更是令人刮目相看。随着环渤海经济圈的形成，借鉴长三角、珠三角的成功发展经验，各种有利因素使得天津的经济地位日益提升，甚至有人将天津誉为中国经济增长的第三极。

　　天津城市的快速发展和经济中心的大力建设，无疑会给天津的城市土地带来巨大的升值空间，为天津房地产持续有效需求提供有力保障。

　　1.快速城市化催生房地产有效需求

　　2009年前三季度，天津生产总值达到4997.02亿元，增长16.3%，增幅处于全国最前列。

　　人均GDP800—8000美元之间为房地产业的起步和快速上升阶段。2007年天津市人均生产总值已经超过5000美元，天津市进入了房地产业的高速发展时期。国际经验表明，当人均GDP达到3000美元以后，住房需求快速增加，且增长速度随经济发展程度的提高而加快。由此看来，天津居民住房数量快速扩张将是一个明显的趋势。

　　2.空间扩张推动城市土地市场发展

　　天津市的新城建设将会填补原有城市空间的空缺，使城市布局更加紧凑、合理，提高土地利用效率。伴随着新城的规划，城市土地开发、城市建设活动将会蓬勃发展，土地市场大有发展空间。

　　3.产业集聚创造房地产业需求

　　新城的出现会产生集聚经济，使得产业活动、人口、经济向新城空间集聚，因而对城市活动的空间需求急剧增加，引致房地产的需求急剧增加。

　　天津市的11个新城都根据自身的比较优势制定了自己的主导产业规划。其中，武清新城的现代物流业，宁河新城的加工制造业、商贸物流业，西青的汽车工业，津南新城的电子信息业、都市轻工业等等，都位列前不久出台的十大产业振兴规划；另外，文化创意产业振兴规划的推出，也将为团泊新城（查看地图）体育产业、创意产业的发展提供有力的支持。

　　坚实的产业基础和政策的大力支持必将推动天津新城各主导产业的迅速成长。

　　4.“京津一体化”带动产业发展

　　在众多利好中，最为引人瞩目的可以说是“京津一体化”因素的带动。这种趋势随即带来将是又一轮抢滩土地市场和房地产的开发热潮。对于北京来说，目前“摊大饼”的城市开发模式已经发展到了一定的程度，可以说已经遭遇到发展的瓶颈，但天津“卫星城”的发展模式，以点带线，以线带面定会形成一拨又一拨的开发热潮。

　　天津市内近几年的开发已经有目共睹，很多大牌企业在天津市区很多具有发展潜力的地点出手拿地，如海河沿岸、老城厢地区、CBD商务区等，在这种地点拿地尽管地价偏高，土地出让面积也不会很大，但是可以肯定一点的是，这种地点的房子由于受到土地稀缺性、升值潜力等各方因素的影响，肯定不会受到市场波动的太大影响。

　　对于天津近郊、远郊的一些大幅土地来说，京津一体化的因素影响将是决定土地价值的重要条件之一。和北京形成差异化发展，联动进一步加强后，“工作在北京，生活在天津”将不会只是一个梦想，这种双城联动势必会导致更多的人将目光放在离北京较近、房价相对便宜的天津市场。就拿城际列车经过的武清县来说，京津城际开通后，受到交通优势的波及，房价大幅提升，而首先抢滩武清的保利集团也从中得到了很大的实惠。