房市拐点再次临近？

前三季度的房地产市场，可谓季季不同，如果要寻找一个关键词来描述，一季度可用“回暖”，二季度可谓“井喷”，三季度，由于具有楼市风向标的部分一线城市销售面积的下滑，是“拐点”初现还是阶段盘整，成为人们热议的话题。

房市“拐点”是否再次降临？楼市未来走势如何？本期我们不仅汇聚了众多房地产行业专家关于“楼市走势”的精彩言论与观点，还对我国经济、房地产市场发展情况做了简要的分析，以供参考。

市场分析

维护市场稳定　促进经济增长

——中国经济、房地产市场发展情况简析

2009年10月，金融风暴已经持续一年，在各国政府共同努力下，全球经济复苏形势渐趋明朗。而其对中国经济的影响也已经暂告一个段落，中国房地产市场更是完成了“大逆转”，从低谷再次攀升到顶峰，成为中国经济企稳回升的重要拉动力量。这让房地产行业沾沾自喜。随之而来的量价齐升、地王频现局面，却促使房地产销量不断递减，人们再次开始关注房市“拐点”的问题。

我国的经济、房地产市场现状究竟如何？房地产市场“拐点”是否去而复返？《中国地产总裁》对我国经济、房地产市场发展情况做了简要分析，并搜集整理了相关资料，以供参考。

全球经济复苏形势开始明朗

7月31日，美国商务部公布，第二季度实际国内生产总值(GDP)增长率为负1%，表明作为全球经济风向标以及本轮金融危机爆发地的美国经济开始呈现“Ｖ”形反转。很多经济学家预计第三季度美国经济增长率预计为3.2%，第四季度经济增长年率为2.4%，2009年全年美国经济将收缩2.5%，2010年美国经济将增长2.5%。此外，美国住房市场有关指数、消费者信心指数、先行经济指数、个人消费等经济数据都呈现积极信号。

不仅美国经济已经开始企稳复苏，全球经济复苏形势也已经渐趋明朗。调查数据显示，全球劳动力市场正处在转折点，近半数受访国家的雇主预计，未来3个月，自己的员工数量会出现净增长。据英国《金融时报》报道，此次调查涵盖了35个国家的7.2万家公司。其中有17个国家的雇主预期，在经历数个季度的裁员之后，其员工人数会在未来3个月出现净增长。除日本之外的亚洲国家的雇主对招聘前景感到乐观，欧洲就业市场也出现了微弱的复苏迹象。但美国的雇主仍不愿重新开始招聘。欧洲大陆4/5的雇主预期自己不会调整员工人数，只有西班牙、爱尔兰和罗马尼亚的雇主则预期自己会裁员。

尽管美国的就业率目前还看不到明显的上升趋势，但三季度美国房地产销售和价格都开始企稳。而在各国政府提振政策的拉动下，全球车市持续下滑的颓势终于出现转机。以美国为例，在美国政府“旧车换现金”政策刺激下，该国汽车销量结束了21个月的持续下滑，8月份实现同比1%的增长，环比则出现30%的大幅攀升。全球各大汽车制造企业最新销售数据显示，美国车市8月份销量达到126.21万辆，在全球各大汽车制造商中，来自亚洲的汽车制造企业成为这一轮回暖的最大赢家，韩国现代、起亚、斯巴鲁、本田、丰田、马自达等同比销量均实现增长。房地产、汽车这样的大宗可选消费品销售的增长，就是包括美国在内全球经济复苏的重要迹象。

如果说就业率和大宗可选消费品销售情况的转好，只不过是实体经济已经发生的变化，那么金融市场曲线图的变化，通常是金融资本对未来的占卜。近期美元指数结束三个月的盘整，突破前期77.5的平台位下行，让市场惊呼：汇市方向性的突破或许终于宣告来临!与此同时，黄金每盎司价格突破1000美元大关，让市场分析人士议论纷纷。而道琼斯股指近期也是连创新高，这预示投资者对美国经济未来颇为乐观。

无论是就业率的改善，还是美元贬值或者股市的走强，目前都指向一个事实：全球经济开始复苏。

中国经济复苏势不可挡

距离去年四季度国家启动一揽子经济振兴规划以来，中国经济走完近一年的反转历程。尽管人们对中国经济是否会再次探底而争论不休，实际上现在全国各地的“招工难”现象，都预示新一轮繁荣周期即将到来，中国经济复苏的强劲程度远超人们预料。

国家统计局日前发布的今年前三季度宏观经济数据显示，今年前三季度国内生产总值达217817亿元，同比增长7.7%，比上半年加快0.6个百分点。分季度看，一季度增长6.1%，二季度增长7.9%，三季度增长8.9%。统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长李晓超表示，全年“保八”无忧，并将继续实施适度宽松货币政策。

三季度规模以上工业增加值同比增长12.4%，增速比一季度和二季度分别提高7.3和3.3个百分点。其中重工业增速超过轻工业的差距在扩大，预示着经济增长速度将进一步提升。

三季度固定资产投资同比增长33.2%，剔除投资品价格持续下降影响，实际增长41.4%，成拉动经济增长的主导因素。从消费来看，社会消费品零售总额实际增长17%，比去年同期加快2.9个百分点。

货币信贷保持快速增长，货币流动性增强，特别是9月末M1增速比M2高0.2个百分点，显示出实体经济的活跃程度。从各季度贷款增速来看，正逐步收敛到可持续的水平。

房地产等支柱产业回暖迅速，房地产投资和交易快速攀升。初步统计，三季度房地产开发投资同比增速为27%，前三季度新增1.06万亿个人消费贷款中，有接近80%是住房贷款。

与此同时，经济活动更趋活跃。9月份新增信贷5167亿元，继续表明当前适度宽松的货币政策取向不变。据预计，全年我国新增信贷可能突破10万亿元。

当然也有一些数据不太理想。比如，9月份我国进出口总值同比下降10.1%，外需好转仍不明显；一些行业工业生产仍然低迷；产能过剩和重复建设压力加大。

综合来看，当前我国经济延续了上半年的发展势头。而此前市场对于经济放缓的“过度”反应，一方面反映出当前经济复苏的基础尚不牢靠，各方面信心仍需努力呵护；另一方面也反映，固定资产投资“单骑突进”的模式很难避免经济起伏，而这点已经被我国历史实践所证明。

宏观调控部门可能已考虑到了经济复苏动力的转换问题，目前我国也具有一些现实选择。下半年，最有可能接替政府投资的是出口和房地产。尽管当前外贸数据仍徘徊在低谷，但未来随着基期因素减弱以及欧美经济逐渐企稳，出口降幅显著收窄将是大概率事件。此外，1-8月份房地产投资同比增长14.7%，增速未来还有一定提升空间。如果未来能合理防范价格泡沫，房地产业将带动上下游相关产业稳步增长。与此同时，固定资产投资总体增速可能高位略降，其对GDP增长的贡献率也可能回落到60%左右，低于上半年的87%。

此外值得注意的是区域经济效应。从GDP、投资以及工业等指标来看，目前我国中西部地区增速已经超过了东部，呈现出良性的经济赶超效应。区域政策正成为宏观调控的手段之一，而城乡以及地区差距的缩小正成为扩大内需尤其是消费需求的着力点。

中国房地产市场欣欣向荣

去年此时，受到国际金融危机的冲击，我国房地产行业遭遇诸多困难：上市无路、融资无门、项目搁置、销售萎缩，资金链风险凸现。一年后的今天，房地产行业的境况大为改观：降低资本金比例、信贷开闸、首发增发，项目开工、新盘推出、销售回暖，整个行业呈现超出预期的繁荣。

据不完全统计显示：中海地产以人民币70.06亿元的叫价在上海成为新“地王”；SOHO中国以溢价率164.3%的40亿元竞得北京望京地块，楼面价10197元/平米；招商华侨城以5.3亿总价，1.89万/平米楼面价成为深圳新地王；保利更是财大气粗，分别在成都、苏州、南京刷新记录。

与地王相伴而生的是房价的新高不断。从今年3月份以来，全国70个大中城市房屋销售价格开始扭转下滑态势，以每月环比0.2-0.3个百分点的涨幅向上攀升，至6月份，房屋销售价格已经恢复到上年同期水平，8月，房价同比上涨2.0%，9月，房价同比上涨2.8%。

销售面积继续增长。前三季度，全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长44.8%。其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。前三季度，商品房销售额27532亿元，同比增长73.4%。其中，商品住宅销售额增长78.2%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长37.1%和49.2%。

全国完成房地产开发投资继续增长。前三季度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅比1-8月提高3.0个百分点，比去年同期回落8.8个百分点。其中，商品住宅完成投资17582亿元，同比增长13.4%，比1-8月提高2.5个百分点，比去年同期回落15.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。

房屋新开工面积降幅缩小。前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比1-8月提高1.9个百分点；房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点；房屋竣工面积3.34亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-8月下降0.4个百分点。其中，住宅竣工面积2.77亿平方米，增长26.7%，比1-8月下降0.1个百分点。

楼市交易量连续走跌

尽管中国多个城市的房价不断冲高，但在交易淡季和政策调整预期的双重影响下，八月份全国三十个重点城市住宅交易量继续下跌。住宅成交面积环比下跌的城市占到三分之二，总成交面积较上月下降约一成一，这已是今年内的连续第二个月交易量下降。

九月份，处于传统销售旺季，开发商加快推盘速度，但是9月并未出现预计的热销局面。各城市库存量普遍上涨，其中，广州库存量上涨最大，环比上涨近30%，深圳，上海，杭州也有不同程度的上涨。

在全国三十个重点城市中，16个城市成交面积环比上升，30个城市总成交面积环比上月下跌约3.83%；9月份成交面积最大的是重庆，达到203万平方米，其次是上海与北京，但成交面积均低于200万平方米。

◆上海：库存增加，量价齐跌；9月上海市商品住宅成交18325套，成交面积环比下跌约17%；1-9月总成交面积同比去年增加约60.82%

◆北京：成交面积小幅下跌，价格稳定；9月北京商品住宅成交13960套，成交面积，环比下跌3.31%

◆天津：成交面积处于低位；9月天津市商品房成交面积117.02万平方米，继续上月的走低态势

◆深圳：成交面积连续大幅下滑，价格再攀高位；9月深圳市商品住宅成交2846套，成交面积29.89万平方米，环比大幅下跌32.19%

◆重庆：量价齐涨，价格创新高；9月重庆市商品房成交面积环比上涨14.36%，成交价大幅上涨

◆杭州：成交面积大幅上涨，价格基本稳定；9月杭州市商品房成交5559套，成交面积62.74万平方米，环比大幅上涨43.49%

◆武汉：成交面积稳定，成交价格小幅下跌；3月份以来，成交面积连续7个月保持在120万平方米以上的水平高位运行

◆南京：成交量继续走跌，好于去年同期；9月南京市商品住宅成交6355套，成交面积73.06万平方米，环比下跌16.28%

◆成都：成交面积大幅上涨

据分析，就市场供应而言，由于去年企业拿地减少、开发延缓，而销售速度相对较快，导致库存很快被消化，杭州、深圳、广州等城市的库存已经降到了历史较低水平。全国重点监测的几个城市中上海的存量消化周期仅为二个月，楼市供求矛盾还是非常突出，这也是导致市场供应形势长期吃紧而房价借机不断被抬高的一个重要原因。

节节攀升的房价已使人们望而却步，加上年中银监会重申严格执行“第二套房放贷”，使得持币观望再次抬头，市场成交量不断走低。

业内人士指出，以后楼市走向主要取决于两个指标，即供应能否放量及政策走向。以深、穗、杭为代表的华南、华东地区自2007年以来一直是对市场反应比较敏感的区域，若该区域成交量在未来几个月继续走跌，其走向有可能再次成为中国楼市风向标。

房地产将继续拉动经济增长

今年上半年，房地产市场量价齐升，带动国民经济走出低谷。作为撬动消费和投资的有力“杠杆”，房地产业在我国经济结构中有着特殊的权重。日前，国务院副总理李克强表示，把扩大消费重点放在住、行消费上，推动居民消费升级。业内人士预计，中央对房地产的调控政策仍将维持宽松，并将住房作为今后消费升级的主要推动力，拉动相关产业发展。

专家分析，房地产是城市居民大宗消费的主要投向，住房销售持续放量是内需启动的基础；与此同时，房地产投资在固定资产投资中占据很大比重。但在楼市“去库存化”接近阶段性尾声时，代表房地产新增供给指标的新开工面积仍未有明显反弹；在供给偏紧的预期下，各地房价开始大幅回升，市场泡沫正在加剧，显然，这不利于启动住房消费和维持市场稳定。因此，业内人士建议，下半年为保证房地产引擎正常运转，政府应在提升投资、加大有效供给方面做文章。

研究人士指出，从历史经验来看，房地产投资回升滞后于房地产销售2-3个月，新开工面积滞后于房地产投资2-3个月。以此推算，房地产开发投资在今年3、4月份已见底，新开工面积在二季度末见底回升，房地产耗用的水泥、钢铁、建材等需求量未来将会显著提升。

业内分析，房地产业回暖虽然在目前尚未对上下游相关产业起到显著的拉动作用，但预计下半年这些行业将在房地产投资回升和新开工面积的反弹中受益。

国家统计局数据显示，今年前5个月，70个大中城市商品房销售面积24644.44万平方米，同比增长25.5%，销售总额11388.92亿元，同比增长45.3%。其中北京市销售面积和销售金额同比增长100%以上，上海、江苏、浙江、福建、广东等主要区域增幅在30%-50%之间。

一份券商研究报告指出，与房地产业直接相关的行业有38个，随着已销售的期房产品今后陆续竣工交付，与房产消费相关的家电、家具、装修等行业的需求也将上升。中金公司报告认为，房地产投资有望取代基建投资成为2009年下半年以及2010年拉动经济的增长点。摩根士丹利中国区首席经济学家王庆也表示，如果说2009年是政策推动的增长，那么明年则很可能是房地产及其相关消费带来的增长。

今年7、8、9月，尽管房价继续攀升，房地产成交量下滑之势却已从一线城市蔓延至二线城市，“量跌价涨”成为国内楼市的主基调，房地产市场“拐点”再现的呼声也一浪高过一浪。但业内人士表示，当前经济全面复苏的基础并不牢固，地产的拉动作用不可或缺，加之刚性需求的不断释放，未来几个月，房价仍会保持上涨，而成交量依然维持下跌态势。今年下半年，政府的房地产调控措施将以增大微观市场的供应以平抑高位运行的房价为主，楼市出现“拐点”可能性不大。

专家言论

当前楼市不存在“拐点”——中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一

针对近期出现的楼市“拐点论”说法，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，尽管房价环比出现微调，但与去年同期相比，成交量仍有大幅提升，价格也在企稳；同时，今年以来，全国的房屋施工面积、房屋竣工面积和住宅竣工面积都在逐月提高，说明市场在回暖。“局部市场出现波动是很正常的，当前的房地产市场不存在所谓的‘拐点’。”

第四季度楼市无拐点——满堂红集团首席研究员龙斌

2009年前三季度应该分三个阶段，第一个阶段是慢慢复苏，这是在5月份之前，刚性需求释放，大家买房卖房都觉得不太贵，楼价比较稳，由于08年很少人买房，所以这个阶段买房的人大量是自住的；第二个阶段是5月份以后，需求继续释放以至爆发的阶段，楼价开始飙升，这个阶段购房人群以投资和换房为主，是中高端而且更偏高端的人群，在这个阶段我们可以看到，大家对买房都很积极，对通货膨胀的预期、股市的火爆，都让楼市有了一个飙升。7月份开始是第三个阶段，观望出现，买家入市谨慎，包括外围一些条件的变化，比如信贷紧缩，二手房贷从紧的传闻，最主要还有高楼价，都给大家的心理产生了影响。广州一手楼从7月份就开始下降，二手随后，7、8、9连续3个月都是一个降温的过程，但是楼价还在涨，升幅逐步回落、上升的动力也在逐渐减弱。

我感觉现在的楼市正在经历阶段性调整，先从量开始调，调到一定程度了自然会有价的调整，这个调整周期有多长很难说，有很多突发因素在其中，如果有一天银行完全没钱可贷，那楼市自然就会下来。这种调整我认为不应该用“拐点”来形容，这轮调整从7月份就开始了，先是量的调整，价还没有到，到一定时候有一个诱导因素催发之下，才会出现综合的效应。这个诱导因素可能是政策的转向或实际执行货币政策和二套房贷政策。

现在谈拐点为时过早——北京师范大学房地产研究中心主任董藩

“成交量小幅下滑，属正常现象。”董藩说，“现在全国各地的商品房成交量，大大高于2008年同期的水准，与2007年相当。”

董藩说，目前楼市出现价涨量跌，是由以下几个原因造成的：2007年下半年起，全国楼市遇冷，导致了2008年至2009年2月市民的持币观望，大量的购买力积压。从今年2月份开始，积压的需求开始释放，导致了楼市成交量大幅度上升。购买力释放完成后，楼市自然回复到正常的状态。

此外，据统计，1-7月，全国商品房竣工量与销售量的比值是0.6：1；到了9月，此数值下降到0.59：1。许多城市积压的存量房源在前几个月集中释放，出现供不应求的现象，这也是销量减少的原因。

董藩说，楼市拐点的标志是量价齐跌，现在的销售量只是在井喷后回归正常，因此现在谈拐点，为时尚早。

中国宏观经济不下滑楼市也不会现拐点——华远集团总裁任志强

华远集团总裁任志强表示，如果中国的宏观经济不出现下滑，那么中国的楼市也不会出现“拐点”，“与去年同期相比的情况充分说明这个市场保持着良性的增长，没有理由去怀疑楼市会在中国整体经济好转中恶化。”

任志强指出，1至7月份房价同比增长了1%，1至8月份同比仅增长了2%，其中还包括了去年指数逐月下降的因素，只能说房价仅仅是在年初的降价基础上有了回升，而并非出现恶性增长。中国8月份的CPI当月实际增长了3.5%，在同比中与去年8月份的4.7%相比负增长1.2%。但楼价的涨幅小于CPI的实际涨幅，这在中国近十年的市场变化中仍是涨价幅度最小且合理的情况。如果2%的涨幅已被称为是暴涨了，那么后四个月的去年基数低，同比岂不是会继续高涨？预计全年的同比涨幅会大于5%，而实际的涨幅则是回落的。

年内不会出现“拐点”——中原地产华北区总经理李文杰

中原地产华北区总经理李文杰认为，目前要说楼市回落还为时尚早，在2009年内都不会出现所谓“拐点”。“近来楼市成交量持续走低，主要是因为房价快速走高已经持续了半年多，现在进入了一个合理的盘整期；但还不能说拐点已经到来，因为市场的变化还没有那么快”。

“市场的盘整也需要一个周期，不会立刻就深幅调整，因此楼市还会维持一个整体向上的态势。”李文杰表示，“至于明年，要看大的外部环境和国内的信贷政策。一般而言，到了年初，信贷就比较宽松。因此，楼市现在的盘整或许只是价格到了高位的一个短期小幅震荡。”

楼市的拐点已经过去——上海易居房地产研究院高级研究员回建强

上海易居房地产研究院高级研究员回建强认为，从短期来看，楼市的拐点已经出现，或者说已经过去了。“我认为拐点不是说价格从最高点往下走，而应该是指房价增长的趋势开始减弱。”回建强解释，由于成交量的下滑，尽管现在房价还在涨，但是涨的势头已经远不如前几个月那么大了。所以说拐点实际上已经过去了。

未来楼市应向正常市场状态转变——中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇

“当前的楼市不是正常的状态，有很大的不稳定性，未来楼市应该向正常的市场状态转变。从这个角度讲，楼市从四季度到明年上半年很可能进入一个调整。”郭田勇认为，正常的房地产市场应该是一个“大众市场”而不是“小众市场”，应该是绝大部分人买得起商品房，只有小部分人租廉租房或者买经济适用房。而现在，一线大城市只有小部分人买得起商品房，而大部分人以目前的收入只能租廉租房或买经济适用房，这是本末倒置的。“按照这个逻辑分析，房价未来将出现上涨乏力的走势，并进入调整期。”

楼市拐点调整时期即将出现——中国房地产业协会副秘书长何琦

中国房地产业协会副秘书长何琦表示，今年楼市已经历了5个月的连续暴涨，接下来该出现拐点调整的时候了。国土资源部于9月1日正式下发通文，要求地方全面清理批而未用土地，并明确提出，在9月份对用地供地率仍未明显提高的地区，将暂停对该地区建设用地审批的受理。这对拿了“地王”的开发商来说，不啻为一记当头棒喝。

现在提“拐点”有点早——江苏香溢置业营销总监张良

今年上半年楼市的高歌猛进主要带来了以下结果：开发商的资金实力大大增强，套句时髦点的话就是“不差钱”；由于去年的开工量相对较少，因此目前很多区域都出现了供不应求的状态，而即使现在加快工程进度，新房源的上市至少需要半年到一年的时间，短期内目前的热销状态还是不可逆转的。另一个重要的方面就是国家的政策面，应该说现在还是以释放信号等为主，而实际的较严厉的调控措施出台的可能性不大，基于以上观点，个人觉得现在还没有到“拐点”的时候。不过随着年底可能出现的价高量跌局面，楼市买卖双方会重新陷入对峙状态，我更担心明年上半年的楼市走势，可能更需要引起注意。

土地供应太少导致房价上涨——SOHO中国董事长潘石屹

潘石屹认为，今年上半年房价涨主要因为两个原因：第一钱太多，宽松的货币政策，4万亿的救市计划，7万多亿的贷款，钱多的时候就把购买力放大。加上市场上房子的供应少，直接的原因就是商品房土地的供应量少。第二，拆迁难度越来越大。拆一块地，上面有几户拆不掉，投资也下不去。今年上半年，包括房价最火爆的六七月份，房地产的投资还没有上去，就意味着今年后期，甚至明年上半年商品房在市场上供应的量上不去。“当市场上供不应求的时候，只有一个东西调整——价格。”不过潘石屹表示，正因为最核心的原因是供求关系，所以一线城市，像北京上海房价会涨，而二线城市不可能跟着涨。

楼市的波动并非正常市场波动——北京大学房地产研究所所长陈国强

楼市的波动与政策波动有很大关系，同时也与过去宏观经济表现出来的“一放就乱，一调就死”的特征有一致之处。根本原因在于以下几个方面：

首先，制度性问题。宏观调控实际上应是短期的一种行业调整，而关系房地产业长远健康发展的政策应有三层，即公共政策(包括住房保障政策)、产业政策、宏观调控政策。

但是我们看到，过去更多的是第三层的宏观调控政策在起主导作用，近年才开始完善公共政策，且不同区域、领域都还在探索之中；而产业政策范畴内，还没有构建出一个能够满足行业持续健康发展的中长期规划，相关的配套产业政策体系还是空白状态。短期的宏观调控贯穿了房改以来的发展始终，难免政策波动大。

其次，楼市波动来自宏观经济波动这个外部因素，宏观经济对楼市具有明显的反作用。比如这一次全球经济危机来临，导致我们又调整了房地产政策，由调节需求为主转向了鼓励消费。

最后，行业自身不成熟、不理性的特征是内部因素。政府主体、企业主体、消费主体都在行业快速发展中表现出不同程度的不成熟、不理性。

上述三方面导致楼市经常出现明显波动。所以，楼市的波动很难说是正常的市场波动，要跳出来从更宽广的视野来看待问题。目前构建“多层次、多元化的供应体系”愿景是美好的，而且思路明确，但落到实处不是短期能解决的。

楼市拐点在所难免——丰瑞世纪的总经理戴晓光

“如果把房地产作为一种投资品，不论是看房价-家庭收入比、房价-租金比还是房屋空置率，房地产都已经充满严重泡沫，除了稀缺地段的稀缺楼盘，均已经不适宜进行投资。这也是近期投机资金转向观望的重要原因。”戴晓光认为，当地政府拿到了足够的土地款，开发商储备了足够的资金和土地，但现在银行却害怕了，因为他们要去承担一旦市场出现滞涨后所可能发生的还贷危机。所以银行毫无疑问要在这个时候收紧信贷。“市场一旦因购买力被透支而转向观望，投机资金逐渐退场，拿了那么多天价土地的开发商的资金就不会支撑太久，而且随着开发商背后“黑金链”的曝光，开发商辛苦经营的楼市泡沫会在两种力量的碰撞中瞬间爆炸，楼市拐点在所难免，价格的走跌只是时间问题。”

楼市拐点正在迫近——中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海

我坚持认为，房价回落是个长期趋势，未来二、三年内中国城市房价有50%的调整空间。这个判断基于以下影响因素：第一，货币政策作为一个短期干扰因素导致房价短期上涨，甚至是报复性的上涨，所以对于明年第一季度国家为了保增长再次疯狂放贷要保持警惕，但2007年、2009年的经验告诉我们，疯狂信贷政策注定不能持续，房价将在信贷政策失去空间之后补跌；第二，要考虑中国经济增长前景，目前中国经济缺乏根本的拉动动力，政府大规模投资属于饮鸩止渴，未来时期加上房价崩溃造成的影响，政府投资可能给中国银行业带来灭顶之灾；第三，要考虑房价-收入比、房价-租金比、房屋空置率等指标所显示的房地产泡沫崩溃的危险。因此，不管政府如何保房价，都不能改变房价长期回落的走势，最迟明年三四月份回落，而且应当是一个深度回落的开始。

北京房价不可能再继续推高——北京万年基业建设投资有限公司总经理黄玺庆

我认为从现在开始到春节前，北京的房价不可能再继续推高，应该呈缓慢下降的趋势，至少不会超过之前的均价。今年房价上涨较快来源于两个因素，一个是国家为提振宏观经济，加大了对房地产的信贷力度，使得开发商的资金链获得了极大的缓解，这样有了涨价的底气，另外一个是大家对人民币通货膨胀的预期，导致4月份后房价涨速较快。但是，从7月份开始，银行已经收紧了开发贷款，这就传达出了国家要稳定房价的信号。另外，我相信，2009年不会出现通货膨胀，因此房价不可能再继续推高。

未来三年房地产将有大的调整——北京师范大学金融研究中心主任钟伟

如果你作为房地产开发企业，有能力在今年或者明年全年拿到项目的预售，开始销售并且在2010年基本完成销售，那恭喜你，你获得了一个非常好的投机机会，但仅仅是投机机会而已。如果你错过这次投机机会，也不要后悔，因为我一直相信有2007年年底所带来的各种各样不好的现象，现在已经全面出现。在未来3年，这个行业的调整，尤其是大的调整是难以避免的。

南京楼市拐点出现可能性为零——易居中国克而瑞南京研究部经理王鹏

南京楼市今年出现拐点的可能性几乎为零。因为第一，大部分开发商手头上资金充裕，他们也不会为跑量而下调房价。第二，现在南京市场上的供需关系还没有发生根本性逆转。开发商降价的愿望不会太强烈。第三，近期的政策较常规，不会像国八条那样立竿见影。

房地产市场季节性波动很正常——石家庄市房地产业协会副会长李水源

房地产市场出现季节性的波动是很正常的现象，但不意味着整体房地产走势会步入下跌的过程，周而复始的循环，淡季了交易量小点，价格低点，过了淡季交易量上升，价格上涨，这是临时性的一种市场现象，没什么大惊小怪。应该引导广大消费者适应这种现象。

房地产面临拐点——经济观察员马光远

我觉得目前的这种地价的疯狂，已经不能用收益去进行衡量，因为大量的地王都是国企制造的，这种情况说明，之前信贷大量流向了国企。另一方面，他们的资金找不到出口，对未来房地产有很好的预期。但是从2007年来看，大量地王的出现，一般意味着房地产面临着一个很大的拐点。所以我觉得如果从商业看地王的话，可能得不出什么结论，但是如果理性来看待的话，这种情况的出现已经面临很大的风险。如果这种情况继续下去的话，应该在下半年，到明年春节之前，不出万一，房价应该做一个深幅的调整。

行业观点

楼市“拐点论”不成立

——中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一

今年以来的房地产市场总的来说分为几个发展阶段，1月到4月上中旬的时候处于复苏阶段，4月下旬到6月则发展更为快速，尤其到了6月一些地方的销售量和房价都涨得比较快。后来到8月，有关部门专门开过一些关于房地产市场形势的研讨会，不少与会者对房价上涨过快问题比较关注，觉得是不是应该要再出调控政策了，但我认为房地产在任何情况下面要稳定政策、稳定供应、稳定房价。

“拐点论”不成立

当时我之所以主张要稳定政策，是因为那个时候我们国内经济的回暖还不够，房地产市场的回暖基础也还不稳。而且，上半年楼市回暖主要得益于政策的支持，主要表现在销售量增加。但其他的一些指标，如土地的购置面积、房屋的新开工面积等都还在下降，这就表明房地产企业的信心还没有完全建立，市场回暖还没有体现在企业内动力上。

现在到了9月，大家又开始关注另外一个问题，近期一些主要城市的销售量在下降，所以是不是进入了一个“拐点”。我认为这个观点是不成立的。拐点不是看几个城市的销售量下降或者个别城市的房价回落，毕竟其他指标如开发投资等同比下降但环比在上升，而且即使是销售量和房价，与去年同比也是上升的。所以不能因为这个市场一些正常的局部的变动，就来推出一些不准确的结论。从目前的中国经济形势来看，包括房地产的开发投资，都在向好的方向发展，但如何处理好当前的保增长和保民生的关系，以及如何处理好当前保增长、保稳定和今后中长期促进房地产市场健康发展，确实都是比较难的问题。

如何预测房地产业走向

由于房地产地域性的差异，还有一个地方政府如何根据当地的房地产市场来进行预测、来落实当地发展及当地房地产市场稳定的问题，我觉得这个问题日益显出它的重要性。地方政府经过2007到2009年这么一个调控之后，已经逐渐具备了这种经验和能力。就当前的房地产市场来说，我们的政府主管部门应该一起跟踪市场的变化。

所以，在当前情况下，一定要加强对市场经济规律和需求的研究，努力提高应对市场变化的能力。说实在的，对于房地产市场的预测是很难的，去年就很少有人预测到今年房地产市场回暖能实现得这么快。作为企业，要主动去应对市场，我觉得这一条是必须具备的。虽然整个宏观市场很难预测，但是房地产市场有些需求情况的预测，我觉得企业是能做到的。

目前在预测房地产市场的时候，还有一个问题也是很客观的问题，就是怎样正确判断城市化进程的问题。这个问题估计在“十二五”期间可能会作为推动我国经济增长中的一个很重要的议题，因为城市化涉及到房地产的发展问题、城市与农村协调发展的问题。我们不少城市的常住人口和流动人口的差别很大，怎样来预测住房的需求，这是一个很难的课题。但是我觉得作为政府要制定统一规划或是年度计划、要搞好普查，作为企业则要以市场原则和市场行为为主。

房价拐点可能将出现

——中国光大银行董事长唐双宁

一、地球与房地产。有科学研究认为，137亿年前，全部宇宙集中于一点，其小无内；后来，发生宇宙大爆炸，有了地球、星系、总星系，其大无外。地球5.1亿平方公里表面积中超过三分之二的部分是海洋，不足三分之一的为陆地(大致为1.49亿平方公里)。可见，地球上的土地资源十分稀缺，在这样稀缺的土地资源中，适宜人类居住的又不到二分之一。从中国来看，国土面积为960万平方公里，但地形地貌并不“友好”，这才出现“蜀道难，难于上青天”、“平沙莽莽黄入天”等诗句。在仅有的可供人类生活的土地上，又由于人类必须“衣食”在前，“住行”在后，因此中国又不得不划出耕地的18亿亩红线。所以，中国的土地对房地产开发而言就更为稀缺。

二、地价决定房价。房价构成因国家而异，因具体制度而异，一般情况下，地价占比较大，从15%到70%不等，开发成本、管理费用、销售费用、税费等相对固定，其余是房地产企业的利润(有些房地产企业存在暴利和行贿成本问题)。中国房价是“供给决定”还是“需求决定”一直争论颇多。住房需求方面大体有三个层次，一是基本需求(初次购买，遮风挡雨)，二是改善性需求，三是投资性需求，三种需求在不同社会群体表现不同，影响房价，总体而言使基本需求者不断遭受房价上升之痛；供给方面，政府、市场、房地产企业各自定位，相互作用，沿着涨价-制衡-再涨价-再制衡-再涨价的轨迹运行。在房价的具体构成中，由于土地的不可再生性，地价总体上是“刚性价格”；开发成本、税费等总体上应是“柔性价格”。现实中国房价中，上行和下行因素并存。上行因素包括：1)纸币制度下的货币贬值；2)人口不断增加产生的居住需求；3)城市化、工业化进程深化拉动房价(如城市的房价高于县城的房价)；4)城镇居民改善住宅期望值不断上升；5)可用于开发的土地不断减少(土地的有限性同需求的相对无限性矛盾将长期存在)；6)刺激政策、金融业发展为购房提供的更多服务(有了资金供应，就满足了居住需求，就使“涨价→制衡→再涨价”的规律出现)；7)投资性需求增长。下行因素包括：1)科技革命特别是新材料发明拉低住房建设成本；2)人口结构变化(老龄化)后的需求降低；3)阶段性的供大于求压制房价；4)开发商因资金周转等因素而相互竞争带来的暂时降价。总体结论是上行因素大于下行因素。因此从长远讲，房价势必上涨；从近期看，由于金融危机，也可能会出现一段僵持博弈时期。

需要指出，任何事物都是一个问题的两个方面，房价上涨有推动房地产业发展、进而促进经济增长、满足人们住房需求的因素，又有造成积压、影响经济发展、甚至给金融业带来不良资产、产生社会腐败的因素，关键是把握好“度”，理想的状态是缓慢的、可承受的微型上涨，关键靠市场与政府之间的“将相和”。这种“将”与“相”在不同时间、不同空间、不同对象上应有不同的定位。总体上市场为“将”，在前线从战术上相机应战；政府为“相”，在后方从战略上运筹帷幄。二者相互作用，最终目标为“和”。

三、是否存在房价的“刘易斯拐点”？“刘易斯拐点”是发展经济学的一个概念，指在工业化过程中剩余劳动力无限供给即将结束的状况。“刘易斯拐点”与“人口红利”之间的关系或许是拐点出现成为“人口红利”逐渐消失的前兆。不妨设想，假设我国的人口政策不变，城市化速度维持现有水平，那么在2030年左右，老龄化问题将愈加突出，购房需求就有可能会出现“拐点”。因为，父母、祖父母、外祖父母都为一个新家庭预备了房产(“可怜天下父母心”)，其结果是基本刚性需求大幅降低，只有“改善性需求”和“投资性需求”支撑房价。“人口红利”不可能无限期延续，房价的“刘易斯拐点”很有可能在未来的某个时点出现。

四、金融与房地产：剪不断理还乱。中国房地产与金融的联系十分紧密。房地产业不乏金融专家，金融业也颇多房地产专家。并且，中国的房地产业是最关心货币政策和金融动态的，原因是中国的社会融资结构间接融资比例极高，银行贷款是实体经济最为重要的资金来源，房地产更是如此。因此，才有了2005年8月人民银行发布《房地产金融报告》后房地产巨擘的剧烈反应；才有了2008年宏观调控下的房地产“抱团取暖”；才有了前一阶段对国土资源部“地价仅占房价15%-30%”的激烈争论。银根和地根是中国经济中一对很特殊的矛盾，两者(根本)分不开，又(过度)合不得，关键还是在于深化改革，在推进市场化的进程中把握好“度”。

五、银行：还能做点什么？除了2.35万亿的房地产开发贷款和3.86万亿的住房按揭贷款之外(截至2009年6月30日)，银行对房地产的发展显然还能做得更多。融资领域，因为银行体系是最大的筹融资平台，房地产投资信托基金(REITS)将会有一个“银行版本”，还会有收益连接债券，现金流支持票据等问世；服务领域，结构化住房按揭产品、住房按揭证券化与其他消费金融服务一体化产品等，也将出现“你方唱罢我登场”的局面。在这方面，银行应秉承“积极”与“谨慎”并重的原则，关键还是“度”。

六、未来怎么办：眼光投向海洋与太空。与地球有关的地产、房产问题几乎研究到了极限，迫使人们把目光投向更远的未来。人类进步的速度到底有多快？始于18世纪70年代的第一次产业革命开创了机器动力时代，始于19世纪80年代的第二次产业革命造就了电气时代，始于20世纪50年代的第三次产业革命带领人类走进了信息时代。尽管始于新千年的新能源时代是否能够成为人类历史上伟大的第四次产业革命尚未可知，但事实是革命性突破的时间间隔越来越短，开发海洋与太空已不是梦想。1969年首次登月，1996年“火星全球勘测者”成功入轨；1980年美国人丹尼斯宣布自己是月球和其他行星的领主，1993年佛罗里达浅海建造了“凡尔纳海底酒店”；还有“月球希尔顿”，还有宇宙土地……人类探索的足迹未来必将遍布龙宫、月宫、天宫、外太空。或许将来的“房地产论坛”不是在地球上，更不仅仅是地球上的房地产，而是浩瀚海洋、广袤宇宙的“地产”、房产。想当年，吴承恩写《西游记》时人们不是曾经当作幻想去读吗？几百年后飞机的出现不是使幻想变成事实了吗？安知我们今天的幻想不是未来的事实呢？！

2009年楼市不会出现拐点

——中原地产华北区董事总经理李文杰

近几周楼市成交量持续走低的现象，综合分析，无外乎是以下三点原因：

1、楼价快速走高已经持续了半年多，进入一个合理的盘整期；

2、近期资本市场特别是股市波动加大，影响楼市投资人的心态；

3、诸如像北京市出台限制所谓“阴阳合同”的银行及建委过户联网政策需要一个消化期；

因此楼市在多种因素的作用下，似乎已经进入一个僵持期、观望期，明显表现在一手新房预售及二手房交易量出现明显下滑，有外界就解读为楼市要见高回落等等。

不过我认为目前就说楼市回落为时尚早，在2009年内都不会出现所谓“拐点”，这一轮楼市的繁荣估计至少持续到2010年中，我们才走了一半。为什么这样说呢？

　　首先我们看土地价格持续走高，土地价格的走高势必造成房屋成本居高不下，以目前的土地出让价格，在有正常的盈利前提下，楼价至少在明后年还要上升30%才能平衡，因此从成本因素考虑楼价具备持续走高的前提；

　　其次房地产是资金密集型行业，从金融角度来看，在相当长的时间内，房地产行业依然是回报较高的行业之一，风险较小，银行依然会将房地产行业的信贷作为投放的首要选择，在有金融支持的背景下，房地产行业短期内不可能再次出现资金紧张的局面，因此期望像2008年的降价潮是不现实的。

　　第三，目前虽然成交量回落，但是主要是由于积压需求已经释放完毕及资本市场的波动造成的，我们看到全国各地目前均已经达到或超过当地历史最高的成交量，因此适当的交易量回落是合理的盘整，需求的基本面依然旺盛，支持楼市长期向好的基本购买力依然强劲；

　　第四，我们现在已经看到可以预见的是外部世界经济及国内经济已经止跌，经济全面回升近在眼前，历经一年多的刺激经济的“量化宽松”的货币政策势必在未来的一年中带来不可预见的通胀，因此资产势必成本追逐的对象，而房地产则是主要受益者，因此没有理由房地产市场在这个阶段看衰。

　　当然有机也有危，政策调控楼市的风险依然存在，但是这是在有限度的微调范围内的，不可能出现像2007年三季度一样的变局政策，另外还有就是通胀后是否存在流动性回收及“软着陆”的可能将抑制资产泡沫，不过这要看当时的政策环境及经济社会环境，不确定性依然存在，我认为这些因素的影响均是长期的，短期内楼价上涨还是将带动更多的博弈，因此你是不是可以像2009年1月买楼一样抓住机会，那就要看每个人的判断了。

中国楼市：小拐点不断大拐点不见

最近楼市热议“拐点”是否到来，理由是在经济回暖基本确认的情况下，政府主导的固定投资“救市大戏”已经让房地产市场的暴涨超过了本身政府赋予它的角色内涵。无论是货币政策的微调、二套房贷的收紧还是股市的高位跳水，给了大家对楼市降温的无限遐想。我想，“拐点”是否到来，取决于对“拐点”的理解，我对拐点的理解是，中国楼市小拐点不断，大拐点不见。　　

何谓大拐点，我们从美国的楼市和日本的楼市发展历史发现，楼价及楼价的升幅与经济的发展及GDP的增幅契合度极高。那么，他们楼市的拐点往往伴随的经济的上下而产生。

从美国的房价历史来看，拐点有很多，产生拐点的因素有很多，这里不一一表述。

日本的房价历史则简单许多，1990年日本经济泡沫爆破后，进入“失落的十年”，楼价从1991年开始下降后，其颓势一直延续到现在，那么，日本经济泡沫的破裂的时点可以作为成为楼市的拐点。

　　回到中国，经济与市场真正的接轨只有短短二十多年，而房地产真正意义的成熟，我个人认为是在房改的时点后。从国家统计局的数据看，1997年—2009年，国内房价始终处于上升阶段，而这段时间也是国家经济稳步发展时期，GDP年增长保持在8%以上，房价与经济的契合度依然高度契合，如此看来，中国房价的大拐点并未出现。根据如此逻辑，房价的大拐点出现的机会有两个：一是，中国的经济进入真正的衰退期（GDP连续5年以上负增长）；二是，中国的城市化基本完成。从目前看来，这个两个结果在很长的一段时间内都难以实现。简单来说，中国的经济持续发展，既是政治需要，也是基本要求。中国比世界上所有国家有优势的是，政府的可控资源实在太多，无论是土地资源，金融开放，还是教育、医疗、环保、能源等，每次放开一点，都能够达到想要的效果，本次救市的行为，也让国人充分明白了这点。另外，中国正处于城市化加速阶段，土地和房产由于相对和绝对的稀缺性，具有了“投资与消费二重性，城市人口数量将比目前大大增加，在高人口密度下，只能以城市土地的立体空间分割来解决生活空间的稀缺性，目前中国城市化还处于初级阶段，离日本城市化60%导致房地产泡沫破裂的程度相距甚远。

　　中国房价没有大拐点，但小拐点却是不断。何谓小拐点，我们在2007年认为出现了楼市向下的拐点，在2008年由于调整幅度较大及政策的支持，年底又出现了向上的拐点，再综合这几年的楼市变化，所谓拐点的出现与房价的增幅有关。

　　从上图标注的拐点看，说明政府不希望房价大涨，也不希望房价大跌，避免出现日本元气难以恢复的状态，相反，美国在经济和房价的跌宕起伏中，不断进行结构调整和创新机制，每次危机都是让国家进一步强大的机会，因此，中国通常在经济相对过热的时点，如2007年，出台加息，控制土地，收紧信贷等措施进行宏观调控；又会在经济处于相对低谷的时候，如2008年出台宽松的货币政策，放宽二套房贷等措施鼓励投资。从政策上避免大起大落，这也是我们说常说的“政策市”，我说的“小拐点”。

　　从09年现阶段的数据分析，无论是房价的绝对值还是房价的升幅，比2007年的阶段性高位还高出不少，我们发现从05年开始，小拐点的频率基本上已经达到每年一个周期，从趋势和数据上推断，楼市的变化就算09年不出现，也不会拖太久。我想从另外一个角度提供小拐点出现的时机预测：如果政府相关部门预测，今年的GDP增幅超过10%，我相信经济已经处于过热，政府会马上出台措施进行调控，例如加息；如果今年的GDP增幅在9%-10%之间，我认为经济处于微热阶段，政府会在年底的政治局经济会议中讨论进行微调的可能，年底可能是另一个小拐点可能；如果GDP增幅在8%-9%之间，我认为经济发展的程度在政府预料的合适范围内，是否要进行调整，进行怎样的调整，这样的讨论和执行会在2010年。

房地产市场不会出现“拐点”的八大理由

房地产市场不同与一般商品市场。一般市场的商品价格是反映商品的供求行情的晴雨表，商品价格往往随商品损益、供需量、生命周期的不断变动而不断波动，尤其以物流为特征商品价格常常出现波动甚至拐点行情；在资本市场，由于市场特征与货币流通速度、货币供需量的变化密切相关，资本交易以价格表现的不断震荡方式，往往有拐点频出现象；但是，房地产市场区别于其他市场特性，如果套用拐点论评价房价及其市场走势是不科学的。

固然流行的W型走势、V型走势是对市场走势描述的一种模型，但不是所有市场走势的模型。市场有三个要素即人员流动、资金流动和货物流动，不同的商品三者的重要性不同，行情表现也不一样。以人流、物流和资金流不同特征为主的不同市场走势也很不同，有的一定有行情的拐点，有的拐点不明显，有的几乎看不到拐点。

房地产市场的特征是以资金流为主的市场，是依附于金融政策和国民收入状况的市场。这些因素没有发生突变的可能，怎么可能有拐点呢？

从房产这个特殊产品或商品来说，与一般商品有很大的不同：

1.周期不同。5年、10、30年是宏观经济变动周期的时间窗口，但是房产的生命周期大于等于30年，说明房地产市场在宏观经济运行中，有抗经济衰退、抗通货膨胀的重要作用；一般商品没有这样的社会属性。一般商品市场有太多的波动、太多的拐点，而房地产市场几乎波动很少。因此，拐点论与房地产的社会属性不符。

　　2.新旧交替不同。由于一般商品损耗、使用价值的消失，不断推出新产品、相关产品不断的进行技术改造，价格也不断的变动，这是主要的市场现象。由于一般商品不能反复使用或者反复修理很快退出市场，新产品往往主导市场行情。房地产不同，房子始终保持其实用价值和使用价值，房子还有保值增值功能，新建造的房子在市场上的价格不菲，二手房子也不会退出市场，其市场价格也不低；没有新房子上市，二手房依然可以保持应有的高价格；一手房和二手房可以交替维持房地产市场的行情；这个特征很多一般商品市场不具备。房地产市场因为有这个特征，房价不会暴涨暴跌，除非金融市场、货币市场、黄金市场发上巨大变化。即使如此，房地产“拐点”的意义也不是一般商品拐点的意义。

3.聚集与分散对价格的影响不同。供需决定一般商品价格波动，商品供应越丰富价格越稳定，供应大于需求价格明显下降。而房地产不同，商品房供应最多的区域是房价最高的地区，商品房处在最偏僻的地方供给量再少也不符合“物以稀为贵”的判断；商品房的价格影响最大的因素是地理位置和社会发展而不是供需量的变动。越是社会进步房价出现拐点的几率越小。

4.新旧价值不同。商品有价值和使用价值的。一般商品随着使用周期的结束，商品本身的价值也灭失，不同商品由入市到退市反映不同商品的生命周期，不同的商品由于流通的范围、方式不同市场行情或者价格反映方式也不同。而房地产由于使用价值的时效性很长，有的甚至几百年，由于使用价值的存在房子所反映的内在价值也会与当时的社会必要劳动时间相符合，如果房地产不灭失房价就不会贬值，某种意义讲还会保值增值，这些特点保证了房地产市场的价格不会暴涨暴跌。新房子价格不能代表全部市场的行情，旧房子也不会很快失去其使用价值和价值，这些特征房地产市场不会以一些有拐点论调的人的意志为转移的。恐怕一个人的一生也难看见房市上出现2个以上的拐点！

　　5.增值特点不同。一般商品的价格有“物以稀为贵”的规律，不管商品在哪个地域只要数量稀少有使用价值和价值其价格就有可能很高。如果使用价值不消失，价格随供应量不同反映价格也不同，供应量决定着价格走势拐点。而房地产与一般商品不同，如果在偏僻地区建房子，供应量越少越卖不出好价格，即使质量很高使用功能再好也不会有更好的溢价。如果在地域发达区房子供应量越多越有增值空间，房价越高，甚至社会越进步、经济越发达，住房供给量增多房价不降反涨。房地产市场的拐点也不可能出现。

　　6.房地产与人口、社会密切相关。人口增长、城市化的客观要求、国民收入的增长、老百姓工作迁徙的需要、财富的不断增长，都是房价稳定的重要条件。即使大量保障性住房上市，也不会冲击中高端市场。如果由于结构性的变化平均价格出现大幅度下降，也不是所谓的拐点，比如高档住宅占90%与10%中低端住宅供给的平均价格很高，而90%中低端住宅与10%高档住宅供给的平均价格远低于前者，虽然反映在价格趋势图上出现了“拐点”但不是真正的拐点。

　　7.房地产市场出现的拐点是宏观经济的拐点。历史经验证明，房地产市场的拐点往往与经济危机相关，在经济向好的背景下房地产市场的“拐点论”缺乏社会依据。

　　8.房地产是国民经济的重要支柱，无论经济紧缩还是通货膨胀，房地产始终是经济的稳定器。房地产的的波动与货币政策、货币供求密切相关。

有网友说，房地产走势有所谓W型、V型、L型，我认为房产市场的走势长期看是平稳小波动走势，大量数据分析的模型有待于专家学者采集历史数据证明。

轻言房地产市场在哪个时点上出现“拐点”欠科学。

中国房地产上升的态势不会改变

——上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军

中国的房地产将是一个什么样的走势？其实我们现在看房地产的市场，只要把握两个关键即可：一是世界和中国经济的评判，一是经济和房地产的调控政策。看清了这两个关键，未来的房地产走势一目了然。

先讲经济形势的评判。

毫无疑问，世界和中国的经济都在从严重的危机衰退中走了出来，中国的经济状况走出来比世界的早，比世界的快，两者相差也就是半年时间。实践已经证明，那种把由美国次贷危机引发的这次世界金融、经济危机比作上个世纪二十年代末三十年代初那场经济危机的说法，是言过其实了。其危害性和持续性这次影响都相对小得多。毕竟现代经济发达国家和经济发展中强国，其经济实力和经济调控能力都是过去不能比拟的。我们没有任何理由对中国和世界的经济前景悲观失望。

如同人生了大病以后，恢复起来总不能那么顺畅一样，经济从困顿中拔出来也存在着不确定性，不稳定性，不平衡性。中国的房地产业是中国救市政策和振兴规划中，先于其它产业表现最好的。金融业中的股票交易市场和制造业中的汽车生产，也是率先其它产业表现优异的两个领域。出口贸易和工业生产是当前表现最差的两个方面。在这种局面下，继续推动中国经济的恢复性发展，保增长、保稳定成为国家政策的主旋律。只要中国经济还没有恢复到先前的高增长状态，房地产业根本不可能受到什么制约打压。以上海市为例，前三个季度维系经济增长靠的就是房市、股市和车市。

再讲经济和房地产的调控政策。

我国当前的调控政策大的方面就是宽松的货币政策和积极的财政政策，具体的着力点一个就是扩大投资，一个就是扩大消费。应该讲效果明显，作用巨大，这是主流，但也存在着现实的问题和未来的隐忧。为了两个“扩大”，我国的货币投放也是惊人的，全年可能达到10万亿上下，这就提出了投放效应和通货膨胀的忧虑。为了两个“扩大”，政府的财力安排大都涌到了铁（路）公（路）基（基础设施）方面，但政府的超常规财力投资只能维持一、二年，中央的财力需要地方的财力配套，政府的财力需要外资、民营财力的接力。否则只能是国家和政府的自拉自唱，没有可持续能力。

我国扩大内需，启动国内消费，一方面空间很大，一方面难度也很大。汽车上的过猛，道路和环境都承受不了；房子上的过猛，区域位置和价格也难以在较短的时间内接受；农村家电下乡和城市家电置换补贴，效果看也仅是小打小闹；社会保障不能进入较高阶段，中国老百姓的储蓄构成不可能降下来。

现在的问题是经济已经回升，但有反复，不稳定，不平衡：出口掉下来了，用投资补，但两个经济链条不一样，一个是中端消费，一个是低端投资；加大实体经济投入，但产能过剩，盲目投资风险加大；继续实行宽松货币政策，面临着流动性过剩、实物性资产价格上升的前景；为了保平安、稳社会，财政支出需求很大，但已经快于收入增长。因此宏观经济调控政策不可能走极端，不可能去折腾，不会有大变化，只能在一个窄幅箱体内慎重选择。

宏观经济形势决定着宏观经济调控政策，宏观经济调控政策决定着房地产调控政策。目前条件下，房地产政策最多只能是微调，充其量只能在供给管理和需求管理上做点文章。增加土地供应量，只能缓解三四年以后的商品房市场供求失衡的矛盾，解决不了中国实物资产价格上升的问题。二套房政策是从2003年延续到今天，没有新意和威力。最多对境外资本和境外人士投资中国房地产业做点限制。如果商品房市场价格突发猛涨，打压措施绝不会搞全国一刀切，只能是个别对待，定点解决。

综上所述，由于经济回升基础不稳定，房地产政策近期只能稳定而不会逆转，只有微调而不会大动，只有象征作用而不具备实质意义。只要投资上不去，消费起不来，外贸原地徘徊，只要货币还宽松，财力投资还积极，中国房地产上升的态势不会改变。

楼市“新拐点”意味着“新起点”

——广州市社会科学院研究员彭澎

7月份广州楼市创新高，楼价再次破万，但成交面积下降；8月份股市暴跌，其中地产股更是领跌大盘的重要力量；8月18日广州拍出10块土地，竞没有出现地王！于是，一时间楼市“拐点论”又重出江湖。

本人特别将这个拐点称为“新拐点”，不是说07年10月份拐点出现后的又一个拐点而已，而是认为这个拐点有新的含义。其一，房地产被作为救经济、保增长的主力军的使命已经完成。上半年经济数据给人们一个强烈的信号和信心，即今年GDP增长8%几已成定局，随之，信贷“动态微调”、二套房贷收紧、整治地王等等各种利空楼市的政策纷纷“大胆”出台。显然，管理层不再愿意为了保增长而不顾一切地为楼市暴涨背负了，出台一定程度的打压政策已经可以无所顾忌了。

　　其二，民众舆论再次将楼价高企、地王涌现、热钱流入等当作一个重要话题来议论。舆情形成的压力迫使政策面不得不有所反应，开发商又成为众矢之的，仿佛刚刚成为保增长的功臣，一下子又成为推高房价的罪魁祸首。但有关人士认为，高房价的关键角色不是开发商，而是政府。这迫使政策不得不进行一定调整。

　　其三，住建部对保障性住房建设已经形成了较完整的体系，各地加大了廉租房、经适房、限价房的建设力度。虽然据报道，今年上半年经济适用房只完成全年任务的37%，因为地方政府不积极，但又称全年仍可能完成计划，更加值得关注的是，廉租房建设速度快过经适房。据说是因为廉租房是由中央主导，对地方政府是“硬任务”，经适房是地方政府根据本地情况来安排的。从广州情况来看，经适房是在不断推出的，作为本轮房价上涨的先锋，广州楼市也具有一定的标杆性。

　　其四，开发速度提升，开发商谨慎，购楼者也在观望。由于上半年楼市复苏来得过快，许多开发商并没有反应过来，因此，房地产成交量大，但新开工量却不大，这被解读为开发商对后市也有一定担忧，同时从供需方面压缩了楼市下行的空间。但下半年以来，许多开发商却加大了开发力度，政府也在加大土地供应量，并整治地王，要求各拍出地块尽快加工，因此，今冬明春的供应量肯定会增加。经过一轮暴涨之后，购楼者也出现了犹豫情绪。笔者一位朋友缴纳了珠江新城某楼盘的订金也弃购等待了，白白浪费了一万元，还说对于楼价的不确定来说，这是值得了。

　　总之，如果经历07-09年楼市大起大落，楼市出现“新拐点”的意义是变成更为理性，笔者认为是值得好评的，对于购楼者和开发商都是好事。已经有一部分开发商希望楼市稳定下来，对一些国企开发商猛炒地王颇有微词。当然对于炒家确实要清醒一点，此一拐点非彼一拐点。但“新拐点”是否意味着中国楼市从此走上健康发展的“新起点”，仍有待观察。

一线城市暂未有“拐点”迹象

——上海乘星行副总经理赵春雷

房地产市场继续上升，还是会就此掉头，成为关注焦点。政策市痕迹明显的中国房地产市场，关注某个自然时间段，还不如去关注政策面的变化，后者往往是决定市场走势的关键所在。在当前的环境下，房地产市场将惯性延续之前的态势——平淡无奇。

撇开主观的倾向性，3个一线城市近期的表现其实都未显示出后市将走拐的迹象。所区别的仅是北京和上海出现了环比供应量和成交量双降，而广州则是成交翻倍大增。实体经济还没得到真正恢复之前，市场是脆弱的。8月份动态微调的提出，直接导致了股市的市值大蒸发。

这个其实无疑也是给予了管理层以调控上的难度。一方面是需要确保经济的持续回暖，而另一方面则是，上半年的GDP拉升多半是拜“铁、公、基”项目投资、房地产市场升温所赐，强力刺激方案更是已经直接导致了大宗资产价格的上涨。有张有弛地控制市场温度，并不是说说那么简单。

货币信贷政策对房地产市场的影响是巨大的。尽管目前除了二套房贷与清查囤地之外，并没有出台新的针对房地产市场的政策，但针对银行业与外国投资的政策调整已经可以看出管理层的矛盾心理。

银监会8月25日刚向商业银行发布了完善商业银行资本补充机制通知，没过多久就进行了修改，次级债扣除将仅适用于新生成的次级债，并将在几年内分批进行扣除。

另外，外管局宣布QFII申请投资额度的上限由8亿美元增至10亿美元；商务部表示，我国将允许具备条件的外商投资企业在境内上市；央行7个月来首次暂停正回购；G20更是重申了短期内不改变货币政策基调。多重消息在很大程度上说明了，动态微调的余地也在收窄。

正如中金公司最近的报告所言：“一线城市所谓的房地产泡沫的根源是我国城镇居民悬殊的收入差距。楼市中的最大矛盾并非房价收入比畸高，而是广大的中低收入人群缺乏购买最廉价的商品房的能力。政府对房市政策的重心是加强廉租房和经济适用房的建设，而非打压中高端房房价。”

楼市拐点已为期不远

——经济学博士马红漫

　　经济形势企稳向好，调控政策不再需要房产投资的“保驾护航”，房地产“一业独大”的弊病又越发明显，相关政策导向已由支持转为抑制，价格拐点必然出现。

　　统计显示，上周深圳新房仅售出688套，创下今年新低，二手房市场也连续6周下跌。在国内其他一线城市，如北京、上海等地，也都同样出现了“价格滞胀、成交量萎缩”的现象。

　　纵观今年的楼市表现，“先扬后抑”的特征已越来越明显。如果以国内一些地区房价创出历史新高来看，今年秋天极有可能成为房地产市场运行的拐点，而当下的房地产市场价格则将成为历史顶峰。

　　房价“拐点”并非是主观臆断，市场内外部因素的共同作用决定了这一结果。从市场运行的基本规律而言，从来都没有只涨不跌的市场，特别对于股市、楼市等具有投资属性的市场更是如此。中国房地产市场价格牛市始于1998年的房产改革，持续上扬11年从未出现过真正意义的调整。2007~2008年间，房地产市场受到海外金融危机影响，本应出现一轮调整，但该行业的投资带动潜力挽救了自己。在经济总量政策的支持下，房地产市场不仅调整幅度远小于其他行业，甚至在今年春天开始翻身向上，最终走出了一波熊市中的“牛行情”。

　　该跌不跌的结果就是让市场风险进一步积聚，并导致未来市场调整的惨烈程度更加巨大。今年上半年的房价飙升，政策推动与投机炒作是两大主要原因。各地为了优化投资增长数据，对于房地产信贷政策大幅放宽，二套以上购房都能够轻松地获得优惠利率贷款，由此导致房价上涨的属性明显变味。年初至今的整个房价上涨过程，大体可划分为三个阶段，1～3月购房的主要是自住型购房者，即刚性需求压抑一年半之后爆发；3、4月份后，改善需求和部分投资资金进入市场；5月份之后，入市的投机资金大幅度增多，并成为主流。

　　既然市场需求已经被投机因素所控制，那么影响投资收益与资金供给的因素就会决定房价走势。从投资回报率看，房价的租金回报率近期创出历史新低，目前国内房价与租金比例大致在1：400以上，超过1：500的也不少见。这意味着单靠租金收入收回投资需要长达40年~50年时间，而国际上的租售比一般在1：200左右。从资金供给状况看，央行对货币政策所进行的“动态微调”，其资金收缩力度之大、速度之快要远超市场预期。特别是针对房地产市场的信贷发放，近期已经出现明显紧缩。

　　投机性购房者的资金来源绝大多数都依赖于银行贷款。一旦货币政策开始收紧、信贷审核趋于严格化，就将逆转市场趋势。

　　这一规律其实是投机市场运行的必然结果，而在当下房地产市场出现拐点的可能性已经越来越大，最重要的决定因素在于经济形势的积极变化。随着“保八”等总量经济政策目标得到实现的基础趋于稳固，调控部门拥有了政策调整的腾挪空间。直白地说，在经济形势企稳向好之后，调控政策已经不再需要房产投资的“保驾护航”，与此同时房地产“一业独大”的弊病则越发明显，相关政策导向已经由支持转为抑制。由此，失去支持的高房价根本无法独木强撑，价格拐点的出现成为必然。

房价还没到拐点

　　7月以来，包括京沪在内一些主要城市的楼市，开始呈现“价涨量缩”的局面。这是否意味着今年5、6月“量价齐升”的火热行情已经结束，房价还能走多远？

　　房屋成交量出现环比下滑，是多方面因素共同作用的结果。上半年房屋成交量上涨太快，使之前楼市调整期“积压”的部分刚性需求得到释放；管理层要求严格执行“二套房”贷款政策，不仅使得投资客炒房成本加大，也让部分购房者开始持观望态度；投资性购买需求大量涌现，从整体上推高了房价，也挤出了部分有真实需求但购买力不足的消费者。

　　不过，在笔者看来，前期国内楼市“去库存”进程已告一段落，随之而来的房屋供给遭遇瓶颈，才是造成目前楼市“价涨量缩”最为关键的因素。由于大多数开发商在2007年年末楼市调整期以来，对楼市持看空的态度，部分企业还在贷款融资方面遇到困难，遭遇到财务危机，纷纷缩减投资规模和开工面积。

　　上半年楼市成交量快速上升，房屋库存被快速消化，目前部分企业甚至出现“无房可售”的尴尬。戴德梁行一份报告显示，截至今年6月底，中国主要城市库存消化量已超过原有库存46%，空置面积和比率已处于历史低位。正如美国经济在上世纪70年代的滞胀一样，遭遇到“供给冲击”的楼市，也会出现一段时间的“价涨量缩”。

　　笔者的初步判断是，年内中国楼市的上涨行情仍将持续。极度充裕的流动性是市场形成涨价预期，并在今年上半年快速回暖背后的主要驱动力。此轮上涨什么时候结束，也要看着一轮宽松货币政策的周期持续到何时。

　　虽然，中国经济增长出现了明显的回升势头，但是从决策者的表态看，对经济复苏能否持续的担忧远远超过对资金过剩和通货膨胀的担忧。而且，上半年超过7万亿人民币的贷款已经放出，国内广义货币(M2)增速已连续5个月位于25%以上，为近13年来最高，市场存量资金充裕的状况短期很难改变。

　　低利率的环境，对楼市的繁荣至关重要。由于居住用地的有限性，以及从土地收储到形成供应需要较长时间，房屋的供给对价格的变化是相对刚性的；房屋又同时肩负着居住和投资两重需求，因而资金的大幅流入，楼价便会明显上涨，“跑赢”通货膨胀。今年年底之前，房地产市场最大的悬念是供给问题。最近一段时间，开发商加大了购地和投资建房的力度，其实是在启动新一轮的房地产库存周期。只不过，从购地到投资再到形成房屋供应，这并不是一个短周期。而短期内的供给不足，将为目前高房价提供支持。

　　另一个重要因素是政府的调控政策。近一段时间，以监管层重新收紧“二套房”贷款政策为始，市场对楼市调控政策转向的忧虑已明显加剧。但在笔者看来，目前所采取的调控措施，实际上是非常温和的。“二套房”贷款政策收紧，并不是一项最新出台的房地产打压政策，而是对此前既有政策的重申。其重要意义只在于告诉市场：相对于楼市深度萎缩，短期内楼价的快速上升同样是令政府担忧的。

　　从统计数据来看，房地产投资一般会占到当年国内投资20%左右的份额。不过，这并未记入房地产对钢铁、建筑、家居等多个行业的巨大拉动作用。短期内，中国的外需无法恢复，如果政府要在年内顺利实现“保八”，房地产投资的恢复是关键因素。

　　由于出让土地使用权已经成为地方政府重要的财源，地方政府更有动机支持楼市回暖。早在去年下半年楼市低迷之时，受制于“土地财政”，某些地方便开始运用财政资金直接买楼来为楼市托底，一些地方也先后出台了延迟开发商偿还土地出让金的措施，以缓解其资金运转的困难。

　　目前，4万亿投资项目大量配套资金，已让地方财政捉襟见肘，这种情况会促使地方政府更加依赖“土地财政”来排忧解难——伴随着各地“地王”的频繁出现，地方政府也加大了供地的力度，一些城市已在土地出让金收入上赚得盆满钵满。

近几年的经验表明，中国往往在经济明显过热时对楼市采取紧缩。2006年6月出台的“90/70”政策和2007年9月正式收紧二套房贷的措施皆是如此。总结起来，在经济初步复苏的时期，笔者认为年内管理层对房地产出台实质性紧缩政策的可能性很小。

中国房价的拐点已经生成

——《上海商报》总经理陈乾

市场其实已经在用观望的方式等待一个时机，这个时机不只是一个拐点，而是中国住房体制发生的巨大变革。中国房价的拐点在一线城市已经生成，二三线城市因为市场缺乏内在的调整机制，因此，不只是拐点的问题，而是泡沫轰然破灭。

中国房地产发生的过剩局面一直是非常严重的。今年上半年，在货币政策、财税政策的猛烈刺激下，中国楼市开始去库存化，遗憾的是刚刚进行了一半，在开发商和炒房者的贪婪面前，重新开始了一轮炒买炒卖哄抬房价，致使去库存化功亏一篑。

日前，深圳新房存量突破4万套，宣告新的过剩局面的到来。深圳新房存量在正常推盘的情况下，保持2万套是合适的，过了3万套就是过剩，过了4万套严重过剩，过了5万套房价就要下降。今年6月，去库存化后，深圳新房存量降至31000套，离去库存化成功仅为一步之遥，但是，短短的3个月又冲上4万套，严重过剩局面已经形成。

北京、上海的存量房同样开始上升，从市场开始观望就已经恢复了严重过剩的局面。不仅如此，上半年的销售埋下了许多隐患，一是绝大多数买家都是以保值升值为目的的购房，因此，不会进行装修、购买家电和日常生活用品，对刺激消费意义不大；二是一批支付能力不高的买家，已经造成了事实上的过高月供，一旦央行加息，这批人将首先被迫断供。

其实，还不只是市场层面发生的这些情况，中国楼市正在推进社会的公平和正义。何谓公平？那就是物业税的开征提上议事日程，在一线城市很快进入运作。对住宅开征持有税，是全球各个国家的通行做法，重在建立对社会财富的调节机制，对持有多套物业的课以重税，用税收来完善对城市居民的公共服务，实现经济繁荣和社会财富的共享。这叫公平。

那么什么是正义呢？从目前来说，那就是中纪委的官员住房报告制度。千万不要小看官员报告住房的问题，在北京、上海、广州和深圳、杭州、南京等有大量的房子是被全国各地官员买走的，在全国各个省会城市买房的大多是各地市官员。官员把买房作为洗钱的手段，不仅仅导致住宅空置，而且影响恶劣。因此，把贪官多占的住宅逼出来，这叫弘扬正义。

但是，市场的逆转仅仅靠公平和正义还是不够的，还要有市场的调节办法和手段。对中国房价来说，今年上半年的上涨是因为钱放的太多，那么，房价下跌就要靠央行回收流动性了。从G20峰会传来消息，美国人正在建立刺激经济的退出机制，如果美国退出了刺激经济的计划，那么，中国再来加印钞票就变成了一件很可笑的事。所以，最快，中国央行将在半年之内开始回收流动性，中国房价的大幅下跌的拐点才会真正出现。

如果我们不去过分关注拐点出现的时间节点，真正关注市场层面，其实，中国的房价拐点已经生成。从日均成交量的进入冰河，市场观望气氛开始形成并日益浓重，去库存化半途而废，房价已经脱离了购买力，就已经很能说明问题。

还有一个问题我们应该提醒市场，2007年927房贷新政后的房价下跌，是在宏观经济增长过程中的房价下跌，而今明两年开始的房价下跌是在经济衰退过程中的房价下跌，政策层面已经没有任何能力还能推高房价，因此，指望房价下降后又很快涨起来的想法是不切实际的幻想。这一轮房价下降的调整时间可能比日本还要长，幅度还要大。

“抢地热”时代：拐点只是笑料

　　王石新近的“拐点未到”说，虽然获得了开发商的一致认同，但房价连创新高，成交量持续下跌，已经让其中部分人有些坐不住了。据媒体报道，深圳楼市已出现降价势头，一手房新盘旧盘优惠推出，二手房中介外出发放传单招揽客人，这种现象不禁让人想起了两年前。此外，根据深圳市国土房产部门每日成交初步统计，深圳的二手住宅成交量已经连续五周出现下滑。

　　二手房市场一直被看做是房地产市场的晴雨表，连续5周的量跌，尽管也是因为受到房价的高位运行和“二套房贷”政策等原因的影响，但是也不免引发人们的畅想：这是否又是楼市下跌的信号，是否深圳楼市的拐点又将到来？

　　一般来说，只有房价冲新高，成交量明显连续下跌，房价才可能阶段性见顶，楼市才可能出现新的拐点。但以深圳目前的现状来看，预测楼市将迎来“拐点”，既显得不识时务，也难获市民认同，至多只能说楼市出现降价苗头而已。至于苗头能否转为势头，恐怕没人敢打保票。

　　理论上讲，没有永远上涨的房价，有暴涨必有暴跌，昨天用麻袋装钱开庆功宴的开发商，明天就有可能会因为房价下跌、楼市萎缩而大喊“救市”。但深圳不像其他城市，市场成熟，投资性购房比重较大。既然是投资，对涨跌自然过于敏感，稍有风吹草动，立即在市场上表现出来。量跌价升便是这种反应。

　　量跌价升是否楼市进入“拐点”前的征兆，那么看到深圳再现“抢地热”，新“地王”再诞生，恐怕没多少人会相信“拐点论”了。从4月底起，深圳在时隔5个月后土地拍卖重新破冰，跟不断攀升的房价一样，土地拍卖也高潮迭起。在日前的土地拍卖中，16家地产商争抢光明新区两宗地块，最后深房集团力压万科、中海、招商、金地、和黄等地产巨头，以12亿元成交，光明新区这块“地王”就这样诞生了。

　　“楼市月有地王出，各领噱头数十天”。深圳又重新回到了“抢地”时代。而且与以前“抢地”不同，国企加入进了争抢“地王”的行列。财大气粗的国企凭借自身的优势，很轻松就能击败民企，不知不觉抬高了“地王”的身价，而且还能圈得大片土地。“地王”价涨，势必带动房价的上涨，这是资本的逐利属性决定的。

　　而且“抢地热”再现，本身就是一个信号：其一，开发商资金充裕，有足够的资本再投资；其二，开发商敢放心大胆地抢地，当然是对房地产市场充满信心。特别是在国家打击开发商囤地之际，没有哪个开发商会傻到在拐点之前大肆抢地的。

　　因而，深圳楼价的暂时降价更多可能出于流动性资金出逃的结果，当初信贷资金大举流入楼市，如今传出收紧信贷和二套房贷的信号，这些“流动性”便抽离楼市。至于拐点一说，唯当笑料而已。