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北京大学房地产总裁黄埔班特聘老师孟晓苏简介：
北大黄埔班特聘老师孟晓苏，中房集团理事长、北京大学房地产总裁黄埔同学会名誉会长，毕业于北京大学，经济学博士，教授。曾先后为北大黄埔班一期、三期、七期同学讲解了《创新推动中国房地产业发展》、《房地产金融创新》《中国房地产业发展的战略思考》等内容，深受学员尊重。本期黄埔课堂选载的《中国房地产业发展的战略思考》一文是孟老师在第七期黄埔班上的授课内容。
中国房地产业发展的战略思考
——中房集团理事长孟晓苏
中国实行改革开放政策30年来，国民经济的持续快速增长令人瞩目。2000年来经济均保持两位数增长，只有在2008年下滑至9%。我国经济总量已占世界第二位。经济发展的重要动力之一是国内需求，房地产业已经成为国民经济的支柱产业和主导产业，旺盛内需拉动着经济增长。
一、反思篇：房地产走出困境后的反思
现在房地产市场明显复苏，经济也开始回暖。在这个时候需要反思，总结记取前一段房地产下跌的经验教训。
1、起因——保障房被忽略铸成原罪
中国房协杨慎会长和我早在房改初期的1998年就提出的建议：政府要建立住房保障体系。2007年8月国务院将解决低收入家庭住房困难作为“政府公共服务的重要职责”。保障房被忽略了十年，扭曲了住房供应体系，也扭曲了社会心态。人们总想通过打压商品房价格，来代替建设保障性住房。
2、乱医——糊涂人却打压内需市场
最近三年，采取了四个不适当的办法来对待“房地产过热”和房价上涨。
第一个办法叫“扬汤止沸”。为了“防过热”就设法控制和减少房地产投资，反而加剧了供不应求。第二个办法是“鲍鱼切小”。这就是把户型切小的政策。而小户型代替不了低价房，但重新审查户型结构却延误了当年的房屋产出。第三个办法是“火上浇油”。土地实行“全面招拍挂”催生了“地王现象”，土地高价拍卖直接推动了房价上涨。第四个办法是“釜底抽薪”。就是抑制需求。主管部门纷纷出台政策，包括大幅度提高购房首付比例、不支持老百姓买第二套房、提高房屋交易税，等等。
3、唱衰——拐点论忽悠得百业凋敝
光有抑制需求的政策不够，还得有人唱衰市场。2007年底首先深圳出现房价下降，有人说拐点到了，建议老百姓过三、四年再买房。你信不信房价要降？你不信我带头降房价给你看！起到对居民购买心理的重大影响。2008年房地产市场成交量大幅度下降，楼市就像“雷锋塔的倒掉”一样轰然垮塌。
4、醒悟——房地产支柱论重被青睐
全球金融海啸使我们猛醒。国务院要求把扩大内需作为保发展的根本的途径。现在采取的措施有。第一，强调扩大内需，特别是扩大住房等最终消费的重要性。第二，重申“房地产业是国民经济的重要支柱产业”。第三，政府加快投资建设保障房拉动经济增长。第四，实行积极的财政政策，减免房屋交易税费。第五，加大信贷力度，放宽对居民的购房贷款包括“二套房贷”，降低房地产贷款自有资金比例。第六，重视舆论导向，要求营造良好的舆论氛围。第七，支持地方政府出台救市政策，包括“购房退税”、“购房入主”、“户型松绑”、“暂停限外”等政策。第八，国务院要求加快金融创新，拓宽房地产企业融资渠道。
5、胶着——信心派面对着唱衰大军
前几个月中央虽在努力鼓励信心，但唱衰的声音不少。媒体要大家不要去买房。最近楼市明显复苏，一些媒体则呼吁“誓不买房”，“让房屋降价来得更惨烈些吧”！香港媒体和内地媒体不一样，当年在看到楼市下跌带来的损害后，他们想尽一切办法鼓励居民信心。
6、转折——得救赎全凭籍市场信心
现在中央再三强调建立信心，说信心比黄金还宝贵。现在城市楼市已经全面复苏，中央靠内需保发展的政策在房地产上见到成效。为什么会出现这种情况？第一是城市居民的住房需求具有刚性。第二个原因是现在中国居民不差钱，去年即期购买力下降，居民储蓄额猛增了26.3%。第三个原因是部分居民开始相信房价不会下降。
7、隐忧——刚回暖又说变吓坏股市
现在中国经济刚刚开始启动，有人又在担心“经济过热”，媒体惊呼“股市涨、房价涨、物价涨”！把“过热”问题归于“极度宽松的货币政策”。七月份央行说进行了“微调”，当月贷款投放从1.5万亿元急剧下降到3500亿元。股市第二天开始变脸，从3400点急跌至2800点。国家统计局公布的七月数据是：物价指数下降1.8，生产资料价格指数下降8.2，都创12个月和13年来的新低。只剩房价上涨1%。这些人会不会在掀起一轮新的“折腾”？国务院最近提醒大家，不要对经济形势过分乐观，强调要继续坚持内需拉动经济的正确政策。
二、金融篇：把成熟房地产金融产品引入中国
1、关于房地产投资信托基金“REITS”
“瑞茨”最早出现在60年代的美国，在许多国家和地区发育很好。2005年起我最早建议引入。其特点一是收益比较高，年收益率一般要达到7-8%，二是每年必须向投资人分红90%以上，只能留下不过10%的管理费；三是严格限制基金收购物业，包括不允许用于项目开发。现在“瑞茨”在亚洲共有90个，其中日本42个，韩国4个，马来西亚13个，新加坡20个，中国香港7个，中国台湾8个。
如何在中国启动REITS？2007年5月我提出主张用REITS持有廉租房。国务院已经同意把解决低收入家庭住房困难作为政府公共服务的重要职责，决定年投资9000亿建设廉租房，缺口5000亿。 2008年126号国务院办公厅文件：“开展房地产信托投资基金试点，拓宽企业融资渠道”，REITS可以用于收购经营廉租房和其他商业物业。香港用政府的出租房， 用居屋、公屋的商铺与停车场发行“领汇基金”Link REITS受到投资人的热烈追捧。美国州政府把监狱拿来发行REITS，卖完了又租回来，这些方法完全可以用于我国的廉租房。租金虽低，收益不低。土地划拨，造价低廉；户型受限，房价不高；底层商业，租金看好；政府税金，补贴租户。试点方案：用REITS充实廉租房资金，政府或企业投资建设，卖给REITS持有。
“瑞茨”还可以发掘出更多的财政能力。如已投入的交通、桥梁工程，这些资产固化；拿一年的财政收入修办公楼，政绩变成劣绩。REITS可以解决政府资产变现问题，构建和谐社会。REITS还可帮助房地产企业改变经营方式：一是改变房地产营销模式，开发项目可以做到持有和出租，不必投入销售；二是商业物业可上市作为固定资产，为保险资金、社保资金等提供入市载体；三是收租物业回报稳定，物业升值使投资者权益升值。
2、把PE引入房地产，组建房地产股权投资基金
PE是一种先进的投资方式与投资工具，而我国的PE投资很不成熟。1994年我和贾廷战一起写了中国最早的投资基金著作《投资基金理论与实务》。去年年底国务院鼓励股权投资基金进入房地产领域。
3、积极推进反向抵押贷款
反向抵押贷款是从欧洲和美国学的。美国从90年代中到现在发展的相当普遍，很多美国老人原来是用大房换小房，现在更多选择反向抵押贷款来养老。我国现在也出现一批“住房富人，货币穷人”，反向抵押贷款是“以房养老”的一种可行方式，它在人到老年之后将房产抵押给保险公司，
“人生最大的遗憾是什么？人死了，钱还没有花完；人生最大的悲哀是什么？人还没死，钱花完了”，反向抵押贷款恰恰能够有效解决老人有生之年需要用钱的问题。中国保险业发展的困惑，不是老百姓没有需要，而是市场上缺乏适应需要的产品。现在保险业实行反向抵押贷款的法律障碍已经全部扫除，开展反向抵押贷款时机已经成熟。
三、土地篇：支持农地规范流转，统筹城乡建设用地
我多次讲如何对待“小产权房”的问题，题目就是建立城乡统一的建设用地市场。去年十月党的十七届三中全会已经通过决定，明确允许农民承包土地与建设用地进行流转，要求“逐步建立城乡统一的建设用地市场”，还指出：“对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”，我以为，一些人跟我争论的问题有了结果。
农村建设用地使用权是否能够转让？这种土地是否还能继续作为集体土地而不是一律要征为国有？这种集体建设用地是否可以与国有土地享有平等权益？以上问题已在三中全会决定上说得相当清楚了，现在需要的是学习与落实。
1、统筹城乡：农村建设用地能不能流转？
我完全拥护中国要坚决守住十八亿亩耕地红线的要求，严格地限制耕地占用。温总理提出的解决城乡建设用地要“统筹兼顾”的说法非常正确，包括由农村进入城市的人员也需要解决居住条件问题，所以我认为，城市发展用地的解决之道应在于如何盘活农村建设用地。城市建设用农村腾出来的宅基地和其它建设用地，就不仅可建设城市，而且还可富裕农村。
2、政策误区：农村土地只能由国家征用？
土地管理法规定，农村土地必须国家征用才能用于建设。现在地方政府廉价征地高价拍卖，伤害了农民群众的利益，这些问题源于法律的不健全。《中华人民共和国宪法》规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律的规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。对这个问题的建议，我已经提了几年。我主张让农村建设用地和城里的国有建设用地享有平等权益，要建设规范的流转市场，我还建议，为了规范进行流转，可以成立为农民服务的土地经纪公司。这样既可以严格按照规划要求，还可以保护好农民的利益和城里人的利益。
通过《物权法》就规定了宅基地可以转让。三中全会更进一步明确，逐步缩小国家征地的范围，农村集体经营性建设用地的使用权可以转让。我认为，允许农村建设用地流转会带来很多好处，城市扩大用地可首先使用农村建设用地，可以为城市化、城镇化发展扩充土地来源，而且有效保护了十八亿亩耕地。而引入房地产开发，不论是村里自己成立公司进行开发，还是与城里企业合作开发或转让土地，又可以实现土地收益最大化，更好保障农民的权益。
3、直面难题：如何对待小产权考验智慧
我和不少人都认为，这是农民群众维护自身利益的行为。他们用行动在呼吁，要求改革“合法”而不合理的征地制度。
现在主管部门还有人说“小产权违法”，其实问题是出在有关立法的滞后。反观自改革开放以来，凡涉及农村的重大变革，又有几次不是首先表现为农民的“群体性违法”？最终都证明农民是正确的。第一次大的违法是“联产承包制”。现在三中全会已经指明“改革征地制度”的大方向，要求“严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围”，“允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益”。我看现在与其继续指责农民“违法”，说集体建设用地决不允许搞房地产开发，倒不如按照三中全会决定的要求，“抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革”。
4、深层思考：城乡建设用地应合理调配
目前我们面对的新课题，一方面是农村闲着宅基地，一方面城市化需要土地。中央过去提出五个统筹，现在又一次强调大力推动城乡统筹发展。去年我就和一些专家提出，“让农民带着地票进城”！进城市以后就要给他城市户口，给他市民待遇。一亩宅基地总该可以换一套经济适用房。农民把腾出的建设用地交给乡里，这亩地能不能复垦呢，大部分能复垦，许多农宅占的都是好地。这样十八亿亩耕地才有效能够保护住。我将这个思路称为“经营国土”。
5、利益调整：征收物业税可代土地差价
那地方政府的利益怎么顾及呢？这部分集体土地未来允许农民自行流转了，政府拿不到地价差，财政收入就会大幅度减少。而物业税更多地是从占地占房多的人身上征税，有利于节约土地资源和平衡贫富。现在物业税“空转试点”三年，居民不愿意缴纳，他们说我七十年土地出让金都交了，怎么还跟我征税？于是税务部门就降低税率，降到0.3-0.8%了还不愿意交。怎么办呢？我认为，可以找一个没有交过70年土地出让金的房子，先从那里起征物业税就容易启动了。没交过70年土地出让金的房子有没有呢？有啊，就是小产权房。从它起征物业税理所当然。而且既然承认了它的合法性，税率按国际标准征收居民也会愿意交，如美国和加拿大税率是1-3%，新加坡税率是4%，我国小产权房税率应高于大产权房税率。
小产权房是生出来的孩子塞不回去，总要找机会给大家都下台阶。征收物业税即保护了购房居民利益，增加了地方政府税收，也会使没买小产权房的居民感到“守法”不吃亏，应是皆大欢喜的事。
宪法规定中华人民共和国实行两种土地公有制，一种是国家所有，另一种是集体所有，宅基地就是集体所有。现在政策上已经允许农村集体建设用地在符合规划的前提下转让了，推进农村土地制度改革的大趋势已不可扭转。在这种转让发生和完善以后，我要问问各位，到底是租用国有地七十年的大
产权房值钱，还是“与国有土地享有平等权益”的小产权房值钱？在国外后者的房价要高很多。为什么呢？因为是永久使用权，或者是土地所有权。
四、责任篇：为国家和平崛起作贡献
房地产企业和企业家要重视自己的社会责任。去年的硬性降价与现在趁势涨价都是缺乏社会责任的表现。有的房地产企业家把西方过时的腐朽观点拿过来，说做企业只为谋取自身利润最大化，目的只是为股东盈利。我要强调，房地产企业不应当以谋取利益最大化作为唯一目的
中房集团除了改善居民住房条件、改善城市条件，我们还捐了300多个中小学、幼儿园，向北大清华捐了蓝旗营小区，两千多教师家庭因为捐赠低价得到了房子，现在这个地方房价2万元/平米，教师们又得到房价上涨的好处。
2003年台湾房地产低迷时，国台办委派我赴台投资受到欢迎。今年5月初，我以中国企业投资协会副会长身份再次率团赴台考察。访问期间我力促台湾开放大陆居民的“自由行”，表示要带大陆人来台湾买房，赢得一片好评。
我接待过美国前总统克林顿，我与他多次会谈都是谈台湾问题，希望他多讲坚持一个中国，克林顿说，我听你的。2005年2月他要去台湾访问，中国方面再三劝阻不成，在我出面劝阻后，克林顿提出要我为他起草到台湾以后的讲话提纲。我建议他在路过香港的时候就要讲，以免台湾媒体不能全面报导。克林顿在路经香港时就公开会见媒体，重申他坚持“一个中国”原则、恪守“不支持台独”、“不支持两个中国”、“不支持一中一台”的立场。到台湾后他拒绝参加“二二八”活动，在讲演中克林顿令“台独”分子倍感失落。结果克林顿这次去台湾“比不去台湾还要好”。克林顿不愧是受人尊敬的国际政治家，是中国人民的朋友。
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