2009年已经过去了，在时间的车轮驶上二十一世纪的第二个十年之时，中国经济的复苏之路已经明朗，但房地产行业在这一年中的发展轨迹会是如何，仍让各位专家众说纷纭。“房价如何？地价如何？房企如何？购房者如何？”都成为新年伊始可以猜想的方向。很多的专家和业内人士都认为今年的房市是一个谜局，不敢轻易预测，这可能是2009年初的预计都纷纷落空的原因。

　　回过头来看一看2009年初的预计，最乐观的人也认为至少需要一年以上的时间房地产才能缓慢复苏，也就是要到2010年房地产才能见到亮，谁也没想到还没用半年的时间，到了2009年的5月，房地产就开始报复性反弹，而且在10月以后就全面超越2007年的高点，实现了房地产量价双高的局面，让所有的预测之人都大跌眼睛，大扫颜面！

　　2010年的房地产市场到底会如何发展，我也不敢预测，只能猜一猜！

猜想一：房价涨还是跌？

　　房价问题永远是最被关注的，说涨的永远在网上被骂，说跌的在网上被顶但在网下被骂，但还是不得不说。在2010年的上半年，由于供应量还没有跟上，可能还是要有一定程度的上涨；到了下半年，随着房屋供应量的集中上市，再加上政府遏制房价过快上涨的政策组合拳逐渐发挥威力，房价会逐渐平稳。

　　猜想：2010年会成为房价上涨的一个拐点（相对与2009年，房价的上涨速度会有明显的下降），但应该不会是房价的极值点（不会是这一轮房价的最高点）。

猜想二：地王会不会再现？

　　2009年是一个地王频现的年份，看一下地王的统计表：

　　总成交价地王：

　　广州亚运城地块：12月22日，总成交价高达255亿元。

　　上海徐汇龙华路1960号地块：9月30日，总价72.45亿元。

　　北京顺义区天竺开发区22号地块：11月20日，成交总价50.5亿元。

　　楼面地价地王：

　　苏州金鸡湖大道06号地块：9月22日，由绿城集团创造，楼面地价33668元/平方米。

　　厦门思明区云顶南路G23地块：9月8日拍出，由厦门恒兴置业创造，平均楼面地价高达30940元/平方米。

　　北京顺义区天竺开发区22号地块：11月20日，由大龙地产创造，平均楼面地价达29859元/平方米。

　　这些地王的出现将2007年的地王都解放出来了。那2010年还会不会出现比他们还厉害的地王呢？

　　猜想：在中央的密切关注下，在较大面积土地存在分割上市的情况下，总价地王的记录恐难打破；但楼面地价地王的记录还是很有可能被再次刷新！

猜想三：卖地收入占政府财政收入的比重会不会下降？

　　2009年2009年全国卖地进账1.5万亿约占全年GDP4.4%，杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市，北京以928亿元排名第三。2009年杭州市财政总收入刚刚突破千亿，而土地出让金为创纪录的1200亿元；2009年北京市地方财政收入完成2026.8亿元，而土地出让金为928亿元，占到45.8%；2009年上海市地方财政收入为2540.3亿元，而土地出让金为1043亿，占到41%；土地的收入对地方政府收入的贡献过大，会出现地产挟持政府的现象，会大大增加行业的风险和政府的风险。

　　猜想：随着其他行业的逐渐恢复以及政府对土地供应的控制（供应大量的保障房用地），土地的收入占政府收入的比重会出现下降。

猜想四：物业税会不会开征？

　　目前提到的物业税是一种针对个人的财产税，是一个新税种，按照国家的规定，这种新税种的征收是需要经过全国人民代表大会通过的，这就可能需要较长的程序通过时间；而且物业税的征收涉及到房地产土地交易模式和房地产整体税制改革的问题，会触及到较深层次的改革，这也是需要时间的；最后物业税的征收需要确定是评税价值和税率的确定，这也是一个体系的问题，可能也是需要较长时间的博弈。

　　猜想：2010年物业税还只是门外的脚步声，可能连试点阶段都达不到。

猜想五：保障性用房的限制购买条件会不会放宽？

　　政府在抑制房价过快增长的对策中，扩大保障性用房的供应量成为很重要的措施之一。以北京为例，今年要在全市住宅供地的50%以上用于建设居民自住型、改善型等各类政策性住房（也就是保障性用房），共计建设保障性住房13.4万套。在购买人群的购买资格标准制定过低的情况下，会不会出现保障性用房过剩？

　　猜想：随着保障性用房的大量供应，保障性用房的限制购买条件很有可能重新修订，标准放宽是必然，也许，外地人购买保障性用房也不是一个遥远的梦了！

猜想六：购房者的投资需求会不会下降？

　　现在评论和判断房地产是否有泡沫的依据都集中在投资性房产在整个房地产购买中的比例是多少，如果比例过高，则泡沫就大，在政府三令五申的抑制投资购房之下，二套房贷的收紧甚至提高可能是无法避免的，而且其他的组合拳针对的重点也都是投资性购房。其他投资渠道的打开也会分流逐利的资金，日前证监会通告，国务院已原则同意开展证券公司融资融券业务试点和推出股指期货品种，会增加投资渠道，而且黄金的持续坚挺也让投资人看到了从大宗商品中获利的诱惑。

　　猜想：2010年投资性购房会大幅下降。

猜想七：会不会出现销售额超百亿美元的房企？

　　看看2009年度中国房地产企业销售金额20强的业绩表

 　　企业名称2009全年度金额（亿元）排名
 
　　1  万科  630
 
　　2  绿城 510
 
　　3  保利地产  430
 
　　4  中海外     413
 
　　5   绿地   360
 
　　6   恒大  307
 
　　7  华润置地  249
 
　　8  富力  241
 
　　9 世纪金源 236
 
　　10 碧桂园 212

　　万科已经非常接近100亿美元的销售额，按照目前的汇率计算（1美元兑换6.81人民币），万科只需要在2010年再增长51亿元，也就是8%，就能实现百亿美元的梦想（暂不考虑汇率的变化）。如果到了那一天，万科不仅成为中国房地产的龙头，而且也会成为世界瞩目的房地产公司！

　　猜想：万科成为百亿美元俱乐部成员。

猜想八：万科和万达谁会成为房地产的龙头？

　　在央视二套的2009年年度经济人物评选中，王石和王健林被评为“10年商业领袖奖”，二王也在不同年度当选过年度经济人物，两位领袖成为了房地产行业在经济领域被充分认可的人物。王石率领的万科已经成为中国房地产的龙头，专一住宅的开发模式带来了规模的快速膨胀，但高地价高房价的实际情况让万科的盈利能力出现了瓶颈，通过资本市场的大量融资才保证了万科的发展速度。王健林带领的万达则成为了另一种典范，经过了前几年商业模式的摸索和资金短缺的压力，现在的万达通过成熟的开发模式和战略合作商户支持，度过了资金的难关，依靠持有的大量物业，实现的资产的迅速增值；而且万达中心的商业能给当地政府带来持续的就业和收入，已经成为各个城市最愿意引进的房地产企业。

　　猜想：万达和万科会成为房地产开发不同模式的双龙头，万科保持规模龙头，万达成为利润龙头。

猜想九：SOHO会不会改变经营模式？

　　SOHO中国以105亿的销售额成为了2009年度北京的销售冠军，可喜可贺！但在这一年之中，潘总也经历了不少的烦心事。首先是大将离去，9月SOHO中国运营总裁苏鑫离开了；其次是物业危机，从10月开始，建外SOHO因物业管理引起的纠纷，导致东区停水停电，业主的维权行动甚至惊动的央视；最后，年底众多业主诉苦，购买SOHO商业后，回报率太低。繁荣之下藏隐忧，潘总的团队是一只销售能力极强的队伍，但在销售之后，如何给客户带来回报，如何给客户提供更长久的服务，是潘总和张总必须要考虑的问题了！

　　猜想：SOHO中国不再将商业拆散了买，并开始持有并经营物业。