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楼市曙光：从政策调控转向制度创新
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房地产业这么多年来一直备受责难，这主要是源于房地产业一方面在给一部分人提供了住房的同时，又排斥了更多人进入楼市的机会。另一方面，房价上涨让一部分人的资产迅速膨胀的同时，又大大地扩大了贫富之间的差距。还有一方面是在为GDP贡献的同时，又加大了很多经济增长的泡沫成分，为通货膨胀埋下了祸根。
去年楼市的疯狂是个意外，没有几个人能够想到在调控之下，世界性的经济危机来了，在宏观经济救市的同时，房地产业钻了空子。这个事件也很典型，中国楼市本来就是一个投机的市场，虽然国家对房地业寄予很大的希望，总以为房地业带动经济的作用很大，但是去年的楼市证明，关键时刻，除了泡沫之外，现行条件下的楼市的带动作用确实没有指望。
去年的楼市疯狂让很多地方的房价涨了近一倍，这既是坏事，其实也是好事。一分为二，辩证地看问题就是这样。物极必反、绝地逢生就是这个意思。
以前的调控总是在政策层面上，货币政策上的信贷调整、税收政策上的减免优惠、行政措施上的市场督查、技术方面的系数控制、财政政策上的转移支付等等，都对楼市的短期调控有一定的作用和意义。
但是，楼市的问题是一个持续性的问题，有很大的惯性，频繁调整政策，就会产生政策冲突，降低政策效用。所以经常调来调去，就成了狼来了的童话，没有多少人相信了。就必然现在的楼市，虽然大家都看清楚了去年的楼市疯狂肯定是死路一条，也都认为今年的政府调控是必要的，但是，还是有很多的人对政府调控没有信心，认为今年楼市会持续去年疯狂的大有人在。
中国的房地产开发量，占到世界的50%以上。因此中国楼市的稳定发展既是中国经济发展、社会发展的必要，也对世界经济的复苏有重要意义。
像中国楼市这样总是在经济社会发展的风口浪尖上忽上忽下，在世界是少有的。美国的房地产无论是从房屋增量上讲，还是从房价增幅上讲，都远远不及中国的情况，美国尚且出现了以次贷危机为代表的房地产危机，后来成为引暴经济危机的导火索。同时美国的信贷制度也比中国银行要严密的多，中国银行不但没有信用分级制度，甚至连一个家庭到底几套房子，到底是怎样的贷款情况都弄不清楚。所以中国的房地产危机，也可以说是危险要更大。
因此，我们解决房地产方面的问题，就要站在历史的高度，站在民生的角度，不能仅仅考虑官员们任内的政绩和形象，也不能局限在当前的经济增长这点事。楼市从政策调控向制度创新方面转轨是非常必要的。
从最近中央一月5次调控政策出台之后，我们发现，中国的房地产制度正开始在法律框架内完善和严厉起来。中国房价在经历了疯狂的上涨之后，终于踏上了理性回归之路。
一、物业税开征已经提上日程，前段时间有报道说，物业税空转已经在全国范围内开始实验运行。最近，又有报道说，北京等地区空转6年之后，在商用房方面开征物业税的条件已经很接近了。因此，有专家建议，政府征收物业税可以分步实施，首先从商用地产开始。
遏制房地产投机仅有提高首付和贷款利息是不够的，对投机着来说，利润是唯一追逐的目标，只要利润足够大，投机者是不在乎短期成本的。因此，切断投机者的交易机会，就是要限制人们拥有住房的数量，还住房民生本性。
物业税增加人持有阶段的成本，这是个长期成本，必然抑制人们的购房需求欲望。
二、开发商囤积土地问题，是一个最尴尬的问题，国家有明确的法律规定，限制开发商囤地圈地不开发，并且有相应办法处理这类的问题办法。但是现在的实际情况是开发商囤地、大量囤地成风，倒卖土地成了房地产开发还暴利的活动。
可以说，开发商囤地是制造房地产泡沫、抬高房价的重要原因。解决房地产问题就要从完善土地制度出发。
最近，北京市国土局发布闲置土地清理处置公告，8家开发商被暂停拿地资格。去年11月拿下北京“双料地王”———顺义后沙峪地块后，因欠缴地价款，开发商北京市大龙房地产开发有限公司被市国土局暂停了在京拿地资格。此外市国土局还公布19块闲置土地项目进展情况
这说明继国土部出重拳打击开发商囤地后，北京市也使出了“杀手锏”。
三、业内人都知道，楼房预售制度一直是一个倍受争议的问题，虽然从以前的售楼花到现在的结构封顶才能销售有了很大的进步，但是，作为一个产品来说，结构封顶依然不是完整的产品形式。预售不但造成售后因工程质量、面积变化、交付时间、结构形式等方面的争议，同时也为开发商是推高房价，制造预期创造了条件。
1月23日，广西自治区住房和城乡建设工作会议在南宁召开。会上提出，广西将在今年取消商品房预售制度，开展现房销售试点，进一步整顿和规范房地产市场秩序。
作为近几年两会关注的热点问题，商品房预售制度是否应该被取消？何时取消？一直是社会各界激烈讨论的话题。广西能够先行一步，具有划时代的意义。
| | | 来源：文/马跃成 时间：2010/1/26 9:17:07> 
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