业内预计新地王将诞生

　　根据北京市土地整理储备中心公示的“大望京国际科技商务区域公告地块介绍”，此次预申请入市的三块地位于朝阳区崔各庄乡大望京村，分别为环境整治土地储备项目2号地、3号地和4、5号地。规划建筑面积总计100.85万平方米。

　　对于其成交价格的预期，华业地产股份有限公司副总经理陈云峰表示，现在开发商在京拿地热情不减，很有可能诞生新的地王。

　　去年，远洋地产旗下企业拿下亦庄新城地块时，楼面价超过18000元/平方米。陈云峰认为，大望京区域这三块地的楼面价，不会低于亦庄新城地块。

　　据此估算，这三块地成交总价将有可能超过200亿元。

　　要求竞买人须“无前科”

　　大望京区域三块地的挂牌公告中，首次明确了“要求竞买人无拖欠地价款等不良记录”，以及“土地成交后须一次性付款”条件。这意味着，竞买人必须“无前科”、“够有钱”。

　　“新的竞买规则将对开发商超出自己能力的拿地行为说不。”陈云峰认为。

　　土地问题专家、国土资源部下属地价所所长邹晓云表示，一次性付款的要求，可以过滤掉很多不具备资金实力的开发商。在一定程度上也遏制了大龙地产这样的“假地王”的出现。

　　今年2月1日，拍得顺义后沙峪地块，但无钱付款的大龙地产被国土局收回土地，并暂停其在京拿地资格。邹晓云认为，在顺义假地王事件后，提高竞买土地开发商门槛，传递出政府希望从源头上加大规范土地市场交易力度的信息。他还表示，由于要求一次性付款，可能对付款期限有所宽限。

　　出让条款拒绝“商改住”

　　根据北京市土地整理储备中心公告，大望京区域2号地、3号地为商业用地，均为招标出让；4、5号地为综合用地，为挂牌出让。

　　对于这些非住宅立项土地，这次的出让条款要求，“除住宅、公寓外，产业功能项目须长期持有或经营管理，原则上不允许分割出售小产权。”这就把喜欢“商改住”，习惯散售商业物业的开发企业挡在门外。

　　高策地产顾问机构董事长李国平认为这一条款针对性很强。他说，现在的房地产市场上，开发商为了尽快销售，实现现金回收，往往在开发和销售中，把商业物业“变脸”为住宅销售，“商改住”的现象已经屡见不鲜。此次大望京三地块出让条件中做出的约束，可以避免类似情况发生。

　　据记者了解，目前比较典型的散售商业物业开发商代表为SOHO中国，其SOHO尚都等项目一直面临业主维权的尴尬。一位业内人士在接受采访时笑称，“一直坚持商业散售模式的潘石屹已经无缘这三块地了。”

　　■ 链接

　　土地出让收支管理条例

　　●分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不超过一年，经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目约定在两年内全部缴清

　　●首次缴纳比例不得低于土地出让价款50%

　　●土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清，不得分期缴纳

　　●未按时缴纳土地价款单位和个人要依法采取有效措施限期追缴。除因不可抗力未及时缴纳土地出让收入外，要严格按规定加收违约金

　　●未按时缴纳土地价款，未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易

　　●有关拖欠和违约信息要计入其诚信档案，可通过提高竞买保证金或违约金等方式，限制其参加土地招拍挂活动

　　据2009年12月出台的《土地出让收支管理通知》