尽管受到宏观政策的打压而使得房地产市场近期出现低迷，但地产信托融资产品却成为市场的新亮点，并开始逐渐走热。记者近日走访深圳多家银行等金融机构了解到，随着国家对信贷的逐渐收紧，银行对开发商的贷款政策也开始调整，使得开发商不再轻易从银行拿到贷款。为此，开发商开始联手银行，推出信托融资新产品，利用信托这一平台来解决融资难题。

　　1 地产信托产品销售火爆主因收益高

　　“我行将于近期推出中航万科项目理财产品，期限一年，参考年净收益可达4.8%。”近日，兴业银行的金卡客户石先生收到了银行发来的短信。记者联系该行理财经理获悉，近期他们已发行了多款相同类型的理财产品，市场反应都不错。

　　据分析，投资者看好此类产品的一大重要原因，就是较高的收益水平。这位理财经理介绍，这款产品的年化收益率高达4.8%，在目前市场条件下已算较高的了，是现在的活期存款利率0.36%的13倍，比一年定期存款年利率2.25%也高了一倍多，因此成为不少稳健投资者的选择。该理财经理还提醒说，由于目前客户认购的非常多，这款产品的额度比较紧张，因此都需要提前进行预约，另外有些类似理财产品，甚至在预约截止日前就已被抢购一空。

　　这种情况也并非个案。根据普益财富统计，今年前两个月国内商业银行发行的涉及房地产信托银行理财产品共有8款，比去年同期增长了一倍。记者在多家银行柜台了解到，近期地产类信托产品是不少银行力推的重点理财产品，这些产品的销售情况也都很不错，有的产品由于客户大量认购，银行担心出现“僧多粥少”的局面，都不会主动向外界推广，只是定向给行内的高端客户推介。

　　2 争相推信托产品者不乏大型开发商

　　记者查询到，近期越来越多地产商将目光瞄准了这一渠道，新城B、ST成功、江苏舜天等纷纷通过信托这一平台获得了融资。其中江苏舜天2月5日公告，控股子公司舜天置业完成2亿元信托融资，由江苏国投发行“江苏舜天置业股权投资集合资金信托计划”，向委托人募集资金2亿元，并以江苏国投的名义代表委托人将募集资金对舜天置业增资。ST成功2月25日发布公告，引入江西信托共同出资设立公司开发宁波地块。江西信托通过设立信托计划，募集10亿元资金进行出资，用于该地块剩余土地款的支付。新城B3月4日发布公告，以持有的东郡房产100%股权的收益权设立“东郡房产股权收益权单一资金信托”，用于公司项目建设。新城B同时向中诚信托转让目标股权收益权，中诚信托支付转让对价4亿元。

　　“目前银行对地产企业的信贷政策进行了调整，房地产商尤其是一些中小开发商从银行获得贷款的难度加大。”深圳一家大型国有商业银行的信贷经理向记者分析说，今年国家开始收紧宏观政策，地产行业融资遭遇困难，而在银行信贷方面受到政策影响，也都开始实施紧缩措施。在今年2月25日国内存款类金融机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点后，银行的信贷额度更是捉襟见肘，贷款规模和空间也被进一步压缩。记者了解到，目前银行已经开始对房地产的开发贷款政策实施调整，对开发商的考核细则和标准更为严苛，而且主要偏向于重点企业和龙头企业。

　　记者调查发现，迫于资金压力而借助信托实现融资的地产商中不仅仅包括中小地产，也出现了大型地产商的身影，甚至不乏行业龙头企业。如去年年底到今年年初，杭州西溪诚园与平安信托联手推出相关产品，绿城也与中泰信托签订协议，成立以上海绿城项目公司为标的的信托。

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　　连番出新政规范地产信托融资市场

　　对于当前房地产类信托融资火爆的现象，诺亚财富管理中心研究员孙治香分析认为，在当前国家出台一系列宏观收紧政策及对信托产品业务加以规范的情况下，房地产类信托融资被接连套上了“紧箍咒”。

　　新规“紧箍咒”抬高房企融资门槛

　　孙治香表示，随着房地产信托融资路径收紧，目前房地产的各个融资渠道，包括资本市场直接融资、银行贷款、信托等融资手段都有不同程度收紧，开发商想要延续2009年大规模拿地的态势必须依靠自有资金来解决。2010年2月12日，银监会颁布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，使得房地产企业通过信托融资的方式难度加大，而对于投资者来讲，新《通知》的出台将有利于其利益的保障。

　　在货币政策收紧和政府相关政策的指导下，商业银行对房地产企业贷款的审批也显得异常谨慎。另一方面，政府出台了一系列增加房地产企业成本的规定，如加大对闲置土地的惩罚，将土地出让金的首付比例提高到50%，此类规定大大加大了地产商的资金压力。在其他融资方式无法实施的情况下，信托融资成了诸多地产商的救命草。

　　在此背景下，2009年下半年至今，房地产企业信托融资日益火爆。2009年共有204款房地产投资信托产品发行，较2008年的134款增加了50%以上，刷新行业纪录；成立181款房地产投资信托，规模为327亿元，规模同比增40%。伴随着房地产信托产品的大规模发行，风险不断积聚。尤其从2009年下半年开始，股权投资类产品占比不断攀升，项目杠杆比例不断提高。

　　孙治香同时称，房地产企业的高杠杆运作无疑会增大信托计划的风险，损害投资者的利益。为进一步规范信托公司开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，银监会于2010年2月11日颁布银监会颁布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》。

　　地产股权投资信托融资方式受影响

　　2009年3月25日颁布的《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》规定：信托公司可以向只取得“三证”的房地产开发项目发放信托贷款，条件是信托公司最近一年监管评级为2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良好的房地产开发项目。“三证”指的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，缺少“四证”中的建筑工程施工许可证。这一例外规定成为“四证”不全、无法向银行申请贷款的房地产企业的避风港。而新《通知》规定，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。“四证”齐全的铁性要求无疑将提高信托贷款的门槛。

　　此外新《通知》规定，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款，将使信托公司房地产信托业务选择项目的范围变窄。对于那些寄望于信托融资来倒戈土地市场的企业而言，更是泼了一盆冷水。虽然目前明确的细则还没有下来，但开发商希望通过信托来支付或储备地价款的黄粱美梦，恐怕已经变成了现实中不可能的任务。

　　新《通知》还规定信托公司以结构化方式涉及房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3：1。目前股权投资类的房地产信托产品多通过结构化的安排确保优先受益人的本息回收。其中很多劣后资金来自房地产商的自有资金，对于资金较为紧张的房地产商，其自有投资比例往往较低，对受益人的保障力度也较低。新规定的出台对房地产商自有资金的要求进一步提高。