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　　全世界各个国家在做大量的救市工作，但都没有中国成功。比如，美国对汽车税费也做了减免，但到2009年7月30日就已经终止，美国认为汽车业已经恢复，就不再延长汽车消费减免税费问题。美国也增加了刺激房地产复苏的措施，但是房地产并没有恢复。于是奥巴马又进一步增加了8000亿美元给房地产税费减免优惠（美国本来购买房地产就是免税的，这次增加的是在交易税费和其他税费上给以减免），但仍然没有拉动起来，只是略有恢复。

影响房地产业发展的因素
经济	人口	技术	土地使用模式/城市化金融体系	房地产类型	开发商

　　为什么中国和其他国家相比有这么大的差距？很重要的是中国与其他国家之间影响房地产发展的基本要素的背景不一样。比如经济发展背景、人口情况、技术发展、土地模式、房地产类型、开发商情况等方面都完全不同。而对这些因素的分析是判断房地产能否发展的重要依据。

二、政策因素对房地产行业的影响

2009年，中国政府为了“保八”出台了各种各样的政策。这一揽子政策中很多人认为四万亿和房地产没有太大关系，特别是对十大产业振兴规划中没有房地产感到很失望，但实际上不是这样。四万亿的资金有1/10的投入到征地拆迁中，征地拆迁对房地产的拉动非常大。例如北京，2007年和2008年平均每年的拆迁大概1.8万户，而2009年拆了将近7万户。2010年，中国又批准了22个城市修建地铁，这些都需要大量的城市拆迁。所以，四万亿投资里有大量的城市拆迁部分转入到了房地产，变成了一种消费刺激，从投资资金变成消费资金。

四万亿的投资里还有一部分是棚户区的改造。大部分的棚户区改造是给钱买房子，尽管各个地区根据房价不一样补贴也不一样，但棚户区的改造成为促动房地产高速发展的另外一个原因。

另外，国家还降低了信贷利率。贷款利率降低0.7%，相当于房价下降了30%，也相当于可支付能力提高了25%，促动作用非常大。还有对二手房交易减免的税费，刺激汽车和家电下乡的措施。汽车发展让大部分远距离的房子缩短了交通时间，让城乡之间的接合部变成了高速发展的居住区。以前北京房山是很远的地方，房价只有6000多元，但是轻轨、地铁、汽车缩短了房山和北京市区的距离，现在那里的地价就达到6000多元。这个巨大的差别与刺激政策有直接关系。

再就是增加了流动性。从历史上看，中国的房地产高速发展的过程都是流动性增加的过程。比如1988年是因为1986-1987年之间大量地增加了货币流动，1992-1993年是因为南巡讲话之后大量增加了银行间的流动性，1993-1994年出现了经济的高增长。1998年之后增发了1500亿的国债（相当于现在的9000亿国债，因为当时GDP比重小，财政收入比重低）。

　　政策的实施，不但可以确保2009年“保八”，而且2010年、2011年也不存在“保八”的问题，而是可能需要抑制过高的增长。

　　GDP的增长和收入增长、人均家庭户数等情况都对中国房地产业发展有很大的影响。美国的经济增长已经远远低于中国的经济增长速度，美国每年有2%-3.5%的增长就是一个很高的速度，而中国30年的改革中平均是9.5%，这个增长非常高。

从GDP增长中可以判断，比如说要选择一个城市，首先看的是当地GDP的增长速度，增长速度越快而且越有潜力，说明房价未来的增长潜力越快，而如果GDP增长幅度小或者下降，那房价增长余地就会减弱。可支配收入和人均GDP、住房消费增长都是房地产企业选择地点的一个重要原因。

重要影响要素指标表
时间	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007
人均GDP(元/人)	7086	7651	8214	9101	12336	14053	16165	18934
GDP增速（%）	8.6	8.1	9.5	10.6	10.4	11.2	11.8	12.2
城镇居民家庭人均可支配收入(元)	6280	6859.6	7702.8	8472.2	9421.6	10493	11759.5	13785.8
城镇居民家庭恩格尔系数（%）	39.4	38.2	37.7	37.1	37.7	36.7	35.78	36.3
城镇居民住房消费支出（元）	201.59	216.98	242.64	256.45	247.89	249.25	285.07	302.19
城镇人口(万人)	45906	48064	50212	52376	54283	56212	57706	59379
城镇居民平均每户家庭人口数（人/户）	3.13	3.1	3.04	3.01	2.98	2.96	2.95	2.91
全国登记结婚（万对）	848.5	805	786	811.4	867.2	823.1	945	---
全国登记离婚（万对）	121.3	125	117.7	133	166.5	178.5	189.3	----
城镇居民平均每一就业者负担人数（包括就业者本人）	1.87	1.88	1.92	1.91	1.91	1.96	1.93	1.89
总抚养比（%）	42.56	42.56	41.74	40.54	38.63	40.1	38.25	37.42
＃少年儿童抚养比（%）	32.64	32.64	30.17	28.58	26.76	27.39	25.53	24.56
＃老年人口抚养比（%）	9.92	9.92	11.57	11.96	11.87	12.71	12.72	12.86

三、人口因素对房地产行业的影响

　　住宅的刚性需求是家庭的组合速度或者家庭的分裂速度决定的。2008年，中国的城市人口已经达到六亿多，增长速度非常快，家庭人口却在急剧下降，从2000年的3.13下降到2007年的2.91，表明家庭分裂的速度在加快。我国目前每年约有900万对新人结婚，约200万对夫妻离婚，这都潜在地表明他们需要房子，不管这个房子是买的、租的，还是借的。全球人口的高峰期是在二次大战后，而中国经历了朝鲜战争，所以人口高峰要延长一段时间。美国的人口出生率一直在下降，而我国80年代左右开始实行严格的计划生育政策后，出生率才有所下降。美国没有足够的人口支撑房地产消费，因此，尽管美国政府出台了很多的刺激政策，但他们的房地产短期内不可能恢复。

　　沈阳这两年的房地产市场一直难以扩大，除了土地供应增长过快，人口增长速度下降也是主要原因。沈阳市大概有760万人口，可是每年新增人口只有7万（正常应该超过10万），出生率是1.6%。这说明这个城市最富有的人迁出了这个城市，所以家庭分裂速度在下降。

　　从人口增长来看，美国不具备人口增长的条件，但中国是个特殊的情况，稳定的人口增长已经决定人口在短期内是特殊的环境。在这个人口结构阶段，任何对消费的刺激都会产生巨大的推动力。再就是家庭结构也发生了变化，过去我们和父母住在一起，一个是房子没办法解决，一个是收入没办法解决，再就是孩子照顾的问题没办法解决。在人口结构发生变化的时候，家庭结构一定会发生变化。因为计划生育的原因特别是重男轻女的原因，26岁以下的人口中男性比女性多出了3400万，比例为1：1.28，而现在女孩子最大的优势是“结婚你就给我买房，不买房我就和别人结婚”。

　　从人口结构上看2010年是最高峰，这恰恰是劳动力增长最高的时候，同时是抚养系数最低的时候（老人少、孩子也少）。从人口比重结构看，50年代到80年代人口出生率基本在30%以上，这部分人现在基本上进入了结婚生孩子的阶段，历史上再也不会遇到连续这么多年出生人口接近40%的水平，以后会越来越低。

从抚养比上看，现在是对年轻人的抚养率是最低的时期，也是对老年人抚养率最低的时期，所以到2020年之间中国都属于一个人口红利期。2020年以后中国房地产增长速度会略有下滑，和老龄化人口越来越多有直接关系。到2050年老龄人口就占到很高的比重。

四、城市化率对房地产业发展的影响

　　城市化率也是影响房地产业发展的关键因素。二战之后，韩国、日本和我国的人口结构率差别并不大，为什么他们的房地产业难以快速发展？因为之前他们已经得到高速发展，城市化率已经达到70%以上，中国到目前为止只有44.9%。尤其是日本，地铁、公路、基础设施已经很发达，除了拆旧换新，基本难有更大的投入。

　　人均GDP超过1000美金或者2000美金的时候，发达国家的城市化率都到了70%以上，而我国人均GDP已经超过了3000美元，城市化率依然很低，甚至低于全世界49%的平均水平。

　　中国城市化的推进对房地产行业的发展贡献率很大，城市人口的净增长对城市住宅或者城市建筑的需求非常高。2000年和2005年城市人口的增长达到16%，外地非农户口的进入也占了百分之十五以上，两者相加达到32%。2009年中央经济工作会议特别提出要解决二三线城市或者中小城市农村户籍人口变为城市户籍人口的情况，也就是说城市化率的推动作用可能远远大于过去仅仅为了进城打工而带来的城市化率，下一步也是城市化率高速发展的时期。

　　目前，城市的外地户籍人口大概占到40%-43%，住房比例也达到了22%，而这个比例还在逐步增长。这么多外地人都买了城市的房子，只能说是一个自住改善和实际需求的过程，而不是投资或者投机行为，

　　我国不但城市化率水平远远低于其他发达国家，人口密度也远远低于发达国家。人口密度中，我们大概比美国、加拿大、澳大利亚、俄罗斯稍微高。换句话说，中国的土地不能比这些国家更稀缺，也不能说土地不够用，关键是城市土地利用率太低。从世界发达国家看，人口密度越高的城市房价是越贵的，纽约、巴黎、香港、东京都是如此。北京、重庆等中国人口密度高的地区，每平方公里不到一千人，如果达到纽约或者香港每平方公里六千多人的程度，房价可想而知，至少还要翻好几番。

　　在城市化率有待提高的过程中，恰恰说明我们的住房需求和未来发展需求还很有潜力，除了人口结构以外，在城市化率上，由于我们的程度落后得太多反而有很大的余地。

五、我国住房的现状及发展空间

　　通过对美国、日本、西德、法国、中国住房发展阶段的比较来看，我们必须经历一个房产高速发展的过程。

　　按人均GDP看，中国2020年相当于他们1950年的水平，相差了50年。之前，这些国家已经有了20-30年的高速发展过程，中国因为公私合营、农民公社、文化大革命等历史阶段的掣肘，没有像这些发达国家同步，发展相对滞后。邓小平南巡讲话以后，我国的房地产业才开始了高速发展的过程。而之前，发达国家都在20年之后经历过一个陡然上升的趋势，我国在2010年以后可能也会面临这样的发展阶段，否则没有办法满足城市化以及人口刚性需求的情况。所以我们一直提出价格是由市场的供求平衡决定的，供给满足现有的发展阶段是最重要的。但政府却认为是投资过高，从限制投资的角度、防止过热的角度和防止通胀的角度限制了房地产市场发展。

　　我国人均居住面积在2000年是17.8平方米，相当于美国1940年的水平，美国1950年的水平平均户型91.5平米，和我们现在全国的水平差不多。到2000年美国户均达到212平米，当然这和土地资源有关系。在高速发展的过程中，2020年我国人均居住面积可能达到24.4平方米（居住面积和建筑面积大概是0.7的关系），这个数字大概相当于美国1960年的水平，所以从发展阶段来说，我国不存在供过于求或者没有需求等等一些可能产生泡沫的理由和原因。

大家都认为我国小户型的建设少，所以2006年国务院提出要建70/90。实际上，120平米以上的房子是这几年逐渐增加的。1980年以前90平方米的房子只占了9%，即使全北京100平方米以上的房子也只占约17%。2000年到2005年之间有28%是100平方米以上的房子，可是每年新增长的房子在总存量里只有3%。也就是说我们100平米以上的房子最多只占到15%，小户型仍然保持一定比重。

有一个家庭户数就应该有一套房子，现在我国有2亿个家庭，却只有1.4亿套的房子。虽然我们的住房成套率相对来说已经进入到一个比较高的阶段，但是在每个家庭都拥有一套房子之前住宅建设步伐一定会快速前进。在我国，有的城市住房成套率只有50%到60%，也就是说要拆除的房子还有40%，这个城市怎么可能不高速发展它的住房呢？

从调查情况里，我们可以发现中国三代至四代家庭在一套住房里的比例很高，平均下来接近60%。换句话说，中国不是没有房子住，也不是住在大街上，重要的是好几代人住在一套房子里，表明了住房改善的潜在需求是巨大的。这个需求在短时周期内远远不能得到满足。

中国穷人和富人之间收入比例差很大，但是住房比例差却并不大。因为我们有50多年的福利分房，传统的福利分房让低收入者和高收入者住在一栋楼里，局长和炊事员住在一起，司机和厅长住在一起，这为改善性住房需求提供了很大的发展空间。

六、房价高低取决于少数人的消费能力

　　从2000年到现在，很多人说中国的房地产是泡沫，而且这个泡沫一定会破，但到现在泡沫也没有破。GDP的增长和房价的增长是同步的，只要GDP在高增长的过程中一般房价也会高增长。从美国、日本、香港的地产生产周期可以发现，上升周期基本维持5-8年，下降只有2-3年，房地产的抗冲击性在于下跌的两三年里有没有现金流能维持，能不能抗得过去，如果抗不过去就降价卖房子，如果抗得过去也许到后一期随着GDP的增长又恢复了。因此，只要GDP恢复了正增长的阶段，中国不可能让房价掉下去。

　　
　　房价最终由少数人的消费能力决定，不是用平均价格和平均收入。什么是少数人？城里最富的人，向城市转移的富人，他们买贵房子的时候也觉得便宜；还有一些人的收入是高得不得了，比如说到北京去工作的人工资可能不是很高但是补贴很高。所以房价不是按消费能力的平均水平去决定。

　　2009年已经出台的政策没有一个是面对开发商的，也没有一项是面对普通消费者的。已经出台的政策都是中央政府面对地方政府占主导地位，比如说土地局说土地面积大城市20公顷，中城市14公顷，小城市7公顷，这跟开发商并没有关系。可是地方政府听吗？所以国土资源部连下了几道命令都没有生效。现在五部委联合下文要求土地出让金至少交50%，可是合同是地方政府出约的，是受地方政府的意向左右的。

中国的房价不能单独用收入比来计算，但是我们可以看到中国暗藏的房屋的财富在刺激和拉动消费，但是中国的消费政策不灵，于是很多消费比如说奢侈品的消费是不计入消费能力上的。今年买私人飞机和游艇的占到世界第一，都没算在中国的消费里。LV在中国卖的不少，更多的人从网上买，那些钱都没计在所谓的中国消费里，都跑到外国消费了。所以，我们就得出过结论说住房抑制中国的消费，也得出过结论说中国的房价在部分城市够高了，要抑制房价和投资。其实错了，我个人认为要拉动中国的消费最重要的是开放我们的消费信贷，让中国的房价产生溢价值，像美国一样有更多能力去消费。

来源：《中国地产总裁》时间：2010/4/1 10:26:17>　