■ 新规解读

1 工程进度写入预售方案

政策：预售方案中需明确项目建设进度安排。包括项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排等。

解读：陈志（北京市房地产协会副秘书长）认为，这是对近期北京出台的预售资金监管制度的细化。按照预售资金的监管，开发商的预售款只能在地下结构完成、结构封顶等4个节点上，申请提取一定比例的资金，支付工程款，采购材料等费用。因此项目建设进度安排，开发商是必须上报主管部门，并让购房人知晓的。

2 售楼处须公示房价折扣

政策：预售方案中，要明确预售商品房的价格及优惠幅度。

解读：陈云峰（中国房地产职业经理人联盟副秘书长）说，该规定将打击开发商变相捂盘。“一些开发商在取得预售许可后，会先卖一个比较高的价格，如果有人买，那更好。没人买，就先囤着。将来如果市场预期不好了，再优惠销售。”

陈志认为，提前上报并公示房价和优惠幅度，就使得开发商必须提前分析房地产市场的预期。

3 房子怎么卖必须上报公示

政策：预售方案中，要明确项目的预售计划。包括项目整体预售计划，每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等；本期开盘方案，包括暂定开盘时间、预售流程、排号、选房、签约流程；预售方式，包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。

解读：陈志介绍说，以往开发商具体采取何种方式销售，并不上报和公示，购房人也不能提前知道怎样才能选房和买房。新规制度下，就要求预售方式必须公开透明。

4 开发商自留房须公示

政策：预售方案中，要明确本期自留商品房情况。包括楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积。并说明原因及销售的承诺。

解读：陈云峰介绍说，该政策针对的是一些开发商以团购或内部认购的名义来留房，给一些关系户，导致购房人无法买到房的现象。而且开发商留房给关系户，往往会以很优惠的价格。新规明确房价和优惠幅度也要上报和公示，就避免了开发商这种一个楼盘，却以低价销售给关系户的行为。

■ 综述

“有取消预售制度的意味”

 预售制度的争议已经持续了多年，不少专家曾多次提出，中国应该取消预售制度。近期有媒体报道，住建部称预售制度或将变革。

“其实预售制度最大的争议，就是买房人的风险问题。买房的时候，买到的不是现成的房子，而是图纸。”陈云峰说。

陈志表示，从最近北京频繁出台的预售监管新规看，北京正在完善预售制度。避免开发商“空手套白狼”，减少购房人的风险。昨天出台的新规，又对预售的行为进行了细致严格的规范。

“我认为预售制度应该取消。而且从北京近期的这些政策背后，能感觉到一些将来取消预售制度的意味。预售资金监管套在了商品房的前期环节，保证预售资金用于工程建设。将来如果这道箍套在了后期环节，也就是银行发放按揭贷款，必须要在现房销售时，那么就不能预售，只能现售了。”陈志说。

他认为，今年对房地产的调控，房地产市场转冷，正是取消预售的好时机。

陈云峰则认为，预售应该加强监管，但不能取消。“房地产市场的发展不能满足中国城市化的需求。也就是说，还有很多人要买房，如果都是现房了，是满足不了需求的。