现在的城市财政，有35%-55%靠土地财政补贴，这个数字大约有一万多亿。然而，土地财政是征收农民的土地后再出让，从而赚取差价，显得不公平。而且以地生财，不利于守住十八亩耕地的红线。征收物业税，能给地方政府提供长期的财源，有利于社会公平。

物业税最早是由中房集团提出的建议。中央听取了这个意见，于当年（2003年）的十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2009年，国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》提到“要深化房地产税制改革，研究开征物业税”。今年房地产调控中，又提出了一个“个人房产税收”。

为什么提法慢慢从物业税转向了房产税？因为物业税涵盖的面更全，而房产税不包括土地，只是一个局部概念。而房产税法在1986年就已经通过，再立法比较容易。

物业税对降房价的作用并不大，所以征收物业税并不只是为了调控房地产市场。征收物业税的作用首先体现在资源配置上，能够实现社会公平；同时由于我国缺财产税这一项，征收物业税还能够完善我国的税制；物业税也并不是劫富济贫，房子占用的土地，以及交通、道路，甚至空气，都需要政府投资维护，纳税人能够得到政府提供的服务。因此，开征物业税有利于社会公平。

物业税怎么样来征收呢？我的意见是“两种税率”、“四步走”、“一个起步点”。

“两个税率”：任何政策都要有区别，对于城区的老房子、房改房，要有一个0.3%-0.8%的优惠税率；另外还需要一个标准税率，国际标准税率是1%-3%，我们可以作为参考。标准税率和优惠税率能够适用于不同的收入阶层和不同的房屋。

“四部走”：第一步，商业地产实行税制平移。商业房产税已经开征了十多年，但税率只有1.2%，需要进行规范和调整。第二步，从小产权房解决物业税。小产权房本来就没有缴纳过土地出让金，买小产权的人急待房子合法化，没有买小产权房的人看见别人缴税心里也踏实，应是皆大欢喜的事，所以从这里征收比较适合。小产权房迟早要被承认，不如找个机会给买房人、卖房人、政府都有个台阶下。而且小产权可以源源不断地提供税收。第三步，从豪宅征收物业税。豪宅占地多，享受的政府服务多，先收税、多收税也是应该的。但现在没有区别或衡量豪宅和高级住宅的标准，所以第三步不太现实。第四步，全部住房都交物业税。物业税其实是很简单的税种，就是数着房头征税，如果第一套房不征税就会带来社会问题，比如假离婚，或者不结婚。如果一个税种在还没有出现前就预料到会对社会结构和家庭结构造成影响，我们为什么还要做这么愚蠢的设计呢？所以对于第一套住房不可以免税只能返税。

“一个起步点”：物业税目前的开征阻力不在于社会，而在于既得利益者，尤其是有房有钱的官员和老干部。这部分人有房，但是缴不起高额物业税。为了防止这些阻力，我提出按购置原值征收的办法，就可以减少开征物业税的阻力。我们现在把物业税推行至全国，就可以完善房地税收制度。

从过去向农民索取土地差价，到向城市居民征收物业税，用于城市建设，可以体现出政府为穷人考虑、关注弱势群体的态度。如果我们设定了这样一个很好的房地产税收制度，既推动了社会经济的改革，又推动了社会的公平正义。

公平正义比太阳还要光辉。相比于单纯从调控房地产市场的角度考虑物业税，公平正义的层次显然要高很多。