纵观市场全局可以发现，住房福利分配制度向市场化配置发生演变以来，已有较丰富的实践探索，现在基于经验总结和政策理性，应明确地树立房地产领域宏观调控层面的“双轨统筹”框架目标，“让政府的归政府，让市场的归市场。”如果我们通盘考虑市场经济发展与和谐社会建设，就必须在信贷手段、行政手段之外，加上改革深化、制度建设、法制进步因素，才能在“标本兼治”中，体现“治本为上”的调控高水准，回应各个方面的关切。

　　开征房产税的可行性或必要条件在于，第一，“土地出让金”的经济关系需合理地予以明确。第二，以往“土地出让金”价位的“落差”，可按“区别”方式稳妥处理。第三，应澄清国有土所有权与房产税无硬冲突。第四，还应澄清：技术、管理方面无硬障碍。第五，应积极稳妥化解中国“小产权房”、“经租房”等特殊问题。目前，应通过房产税“试点”，改进调控推进制度建设。现在，较便捷的路径已经形成，先建基本框架，再徐图改进。还应积极征求各方意见，开明地展开讨论、组织听证、作情况通报。

 

从十七届五中全会的提法来看，房地产行业在中国经济中的作用和定位已经发生了显著变化。这次没有再提GDP，而是着重要拉动内需行业在GDP中的比重上升，投资让位于消费，房地产作为投资类的行业未来肯定要为其他行业让出一些空间。

去年房地产行业是拉动经济的龙头，今年如果不调控的话可能会从龙头变成祸首，因为现在的情况太复杂了，尤其是通胀预期持续上行、汇率调整。

　　房地产价格上涨从来和通胀结伴同行，在通胀预期持续上行的负利率时代，老百姓肯定不愿意把钱存入银行，而是要拿出来买房子买资产，导致房价不断上涨。另一方面，人民币汇率上升后，热钱就要涌入，再加息，热钱更涌入，所以又推动了房地产价格的上升。在此背景下，政府对房地产的调控势在必行，就是要给这一匹狂奔的野马套上龙头，留出空间，实现整个经济的布局。

国庆前出台“限购令”就是为了封死楼市炒作空间，为加息做准备，以免加息后热钱涌入继续推高房价。“限购令”后，房产税试点可能会很快推出。如果以前是论年数，那么现在就是论月数了，很可能在明年3月人大召开之前推出。因此，未来几个月房价不会大涨，如果调控政策严格落实的话，老百姓的预期可能会改变，房价只会平稳甚至会下调。

　　

　房地产如今是中国第一大产业，是国民经济的第一支柱。09年全国商品房销售额为7万亿元，占全国消费品零售总额12.5万亿的56%。房地产的快速发展不但推动了国民经济的增长，而且让靠出让土地为手段的地方财政收入提升不少。但是由于国家18亿亩耕地红线，土地面积正逐年减少，很多地方已经无地可售，所以希望通过房产税来逐步替代土地出让金，通过已经卖出去的房屋征收财产税这样的保有税，来增加地方的收入，而不是通过卖地来收入，这样才是合理的、稳定的制度，也体现了社会公平。

    房产税的开征也是调控政策中的一项举措，肯定会对进入楼市炒房者是一种遏制，但能否立竿见影，暂不好说。

 

重庆的房价是基本合理的，重庆并不会针对所有商品房征收房产税，房产税目前考虑只针对高档住房。

重庆现在实行的政策，是“低端有保障，中端有市场，高端有遏制”的思路。也就是说，重点将对高端住房比如别墅等进行遏制。所谓高端房，就是指价格在重庆的平均房价3倍以上的房子，对这样的房子重庆市政府拟收取1%的房产税，今年3月重庆市政府已将这一方案上报，是否能通过审批还在等待中。

 

　　就国际而言，建筑被称为铁杆庄稼，年年稳定收割。通常征收的两个前题一是产权，家庭收入与持有情况，房屋价值等信息充分清楚、透明。二是税收用途清楚，以支定收。是基层地方可持续的税收体系。中国应改革，减少前期生产环节的税费，变为后者。

　　目前的房产税试点，可能从增量、高端开始。一是普惠制度基础不变，由地方政府决定普惠的免征标准。如第一套，或不管几套而按人均面积减免，或按房屋资产价值等方式确定标准。二是按房屋评估或市场价值定打折基数做为税基，从经营性扩大到非经营性住房。三是个别城市试点找出问题，以不增加普通居民负担为基础。目前，房产税是否试点、如何试点，尚未明确，但肯定是一系列税制改革中的一部分。房产税无法解决房价上涨问题，但会影响上涨曲线；改变政府趋利动机，调整税制结构；有利于经济长期稳定发展。如政策出台，首先应向社会解释清楚，目前的试点不是都收，而是只针对特定情况征收，多数免征。

　　但如果只按特大户型或别墅征收，则可征收的对象就极少。香港这种E型的房子“160平米以上的住房”只占总量的2.5%左右，中国单套100平米以上的住房占总存量的比重不到20%，北京不到17%。估算人均如按60平米减免，则总可征收率在3%以下，不会对税收和市场产生影响。

如按套征收，则所有人都将大套当第一套申请减免。否则只有一套的退休老干部就成了被征税的主要群体了？

 

　当前房地产价格总水平受到城市结构、住房结构、市场结构及人口结构影响，主要包括城市公共分配资源不平衡、保障房建设相对滞后、租房市场不发达及80后靠父母买房等。

京沪穗深等少数城市的房价暴涨在全国房价上涨中权重极大。住房问题既是经济问题，更是民生问题，因此应当坚持和完善房地产市场调控，各级政府部门需要采取举措，来改善住房市场的供求结构，例如通过区域规划和相应的制度安排来适度分散公共资源，有意识地制定政策鼓励企业向中西部扩展，加快保障房体系建设，以优惠政策培育租房市场，引导树立正确的住房消费观念等。

相对于房价，房地产税税率很低，对房产税抑制房价的作用难以期望过高。但征收房产税非常必要。事实上早在十六届三中全会决定中就已提出物业税，其重要意义在于，能够在一定程度上减轻财政对工业的过度依赖，因此这项税制改革启动越早越好。

 

　　房产税是一项长期政策，而其他政府的调控政策，如提高首付款、提高按揭贷款的利息、限制一个家庭只能购买一套新房等，都是短期措施。房产税的征收还起到调节社会财富再分配的作用。此外，中国的税赋已经很重了，再开征一些新税种时，要减少一些原来征收的税种，不要再加大人们总体税收的负担。

　　目前造成城乡贫富收入差距扩大的是房产泡沫而不是收入，城乡贫富收入差距扩大的根本问题在土地上，即城乡土地性质不一样。城市土地可以通过商品房转化成城市居民的财富，而乡村土地不能买卖，不能转化为财富。根本方法是让城市土地和农村土地享有同样待遇。房产税不能纠正这一倾向。

 

舆论流传甚广的土地财政问题实际是错误的。

土地出让收入总额，自2006年之后的上升是成倍的，从6000亿元到1.59万亿元，土地价款一直居高不下。

　　但我们忽视了一个数据：土地出让净收益。这个数据从2006年到2009年，大约是3000亿元、4000亿元、4000亿元、1992亿元。我们看到的是，随着土地出让收入总额的大幅增加，土地出让净收益的比例越来越低。原因是土地征用与拆迁安置、城市基础设施配套建设的成本大幅提高。

　　那么，究竟土地出让收入对应的土地出让成本到底是由哪些成分构成的？从2009年土地收支数据看：2009年，全国土地出让支出中，用于征地和拆迁补偿支出4985.67亿元，占支出总额的比重为40.4%；用于土地开发支出1322.46亿元，占比重为10.7%；用于城市建设支出3340.99亿元，占比重为27.1%；用于农村基础设施建设支出为433.1亿元，占比重为3.5%；用于廉租住房支出187.1亿元，占比重为1.5%；用于地震灾后恢复重建、破产或改制国有企业土地收入用于职工安置等支出1191.17亿元，占比重为9.7%。

　　那么，地方政府对于房产税的热情也就顺理成章了。至于房产税是否能够成为抑制房价的利器，目前还看不出来。虽然我们的很多专家学者甚至政府官员，寄希望房产税的征收挤压投机者抛售，但是我认为这是基本前提的问题，也就是投资投机者的占比究竟有多大？

　　同时，对于旧城改造较好的城市，回迁安置房一般每户也是三五套的，我们如何征收他们的房产税？要知道这部分人群绝对不是富人，他们生存的依靠恰恰也是并非自住房的出租收益。

市场会不会因为房产税的征收导致房租价格的上升，这是有待观察的。供需失衡下的市场，继续卖方市场还是不可改变的。这也是我们限购思路的无奈！

 

征收房产税应该达到两个基本目的，一个是遏制炒房，遏制投机，第二个就是征收房产税不能使一般的老百姓增加额外的负担。

　　征收房产税应该有一个免征的界限，比如多少房就不要征税，就像个人所得税一样，应该有起征点。房地产税的实施，就是要让房屋的价格恢复到理性的阶段，让中等以上收入的人买得起房，但是养不起房。所谓买得起房就是价格在理性的范围之内，中等以上收入的人通过一定的资助，通过政府的资助可以买得起房，但是他要买多余的房，买更大的房，那养不起，超过一定的面积，就要征税，而且这个税要征得使当事人感觉到不应该买那么大，更不应该买那么多的房放在那儿，因为保有这个房产是有成本的，而且要让这个成本比较高。所以，应该超过一定面积征房产税。究竟多高，是值得研究的，一定要高到养不起多余的房，更不能买房囤在那想投机。

　　房地产税征收以后，它的最大好处就是遏制投机，引导居民合理消费，不至于过分地超经济水平，追求奢华，追求更大的房子，住的舒适就行了。

　　土地是国有不应该成为开征房产税的一个障碍。因为征收的是财产税，作为财产，不动产，它总是有它的使用年限的，就应该征税。

 

　房产税无法抑制房价过快上涨，对于抬高了房价的投资者而言，一点儿房产税对其毫无影响，而对于自住的人，好不容易买了房子还要交房产税，从这一意义上说，房产税把打击对象弄错了。

 

目前发达国家普遍都征收房产税，并且已经成为地方政府的主要收入来源。在国外，不仅有房产税，还有一个房屋闲置税，如在法国，如果房屋空置一年，还要征收10%的税。仅仅开征房产税是远远不够的，必须进一步健全税收制度，将房产税用于公共服务，用于保障民生，才能真正有效果。

 

　　房产税的争议越来越大。支持者认为可以抑制房价，帮助弱势群体，减少贫穷差别，既促进社会和谐，又新增地方财政收入；反对者质疑抑制房价效果，如所有房均征税则加重民众负担，为了政府收入而新增税种，法律上或有问题，技术上亦有困难。

　　我也不知哪种看法正确有理，只觉得这么重大的事情（于政党，是决策；于政府，是政令；对国家，是法律），似乎有些人不应该缺席。

　　第一，专家学者缺席。现在社会传媒各种声音，有业内人士、读者网民，有貌似专家内行的，也有普通百姓。为什么没有几个全国性的专业学术会议，请各大学、各经济机构的研究者从学术上讨论房产税在法律层面、政策层面及经济层面的各种相关问题呢？真正的专家，即便是利益相关者，申报清楚，照样可以进行研究。这样的学术会议，全程转播报道，自然会有观众。

　　第二，民意调查缺席。现在也有各种调查，根据点击率、跟帖或相当任意的范围，凭印象，随语境，数据可能片面。能否有类似的收视率调查之类的机构，即比较专业的民意调查机构，告诉我们在一定范围内，多少人赞成/反对某一种房产税方案，赞成/反对的理由、依据是什么，还有参与意见者的基本情况如何，等等。

　　相对科学、专业的民意调查制度，比组织“读者来信”制造民意迎合政策，或盲目跟随个别事件的“网民民意”要靠谱一些。

　　第三，人大代表缺席。房产税牵涉到大部分民众与政府的利益关系，政府是利益相关方，是否应该全权制定游戏规则？足球裁判能由比赛的一方出任吗？税是政府税务部门收的，交税的法律原则也由税务部门定吗？在这里人民代表大会不应该缺席，这个道理很浅，这条道路很远。

 

在房地产市场供需矛盾没有彻底解决的时候，出台房产税在短期内可能抑制一部分投资，但不应简单认为房产税出台后就能够抑制投资和房价。房产税不是万能的，影响房地产价格的因素很复杂，其出台应该非常慎重。

房产税是一种资产税，应以资产的评估价作为税基。但我国以评估价格征收的基础还不具备，因为没有全国联网的住房档案管理系统，无法短时间内把全国城镇一亿多套住房估出价格来。同时，还有大量的低收入家庭要免税，这又跟诚信系统密切相关。而住房档案管理系统、诚信系统、评估体系等征收房产税的基础现在还很欠缺。

　　

　　被业界普遍认为是楼市调控“核武器”的房产税的征收无异于从人民身上割肉。
　　房产税根本就不合法，在监管不到位的情况下，征收房产税只会造成地方政府的滥权和更大的腐败。资金就是滚烫的岩浆，政府拿税收压得资金没出路，资金就会像岩浆一样，寻找最薄弱的地方爆发，最后的结果就是恶性通货膨胀，经济彻底崩溃。

　　所有税收征收的法理基础是你赚了钱，要跟政府或是社会共享，要有对社会的回报。但是房地产收税，是要在老百姓没有赚到钱的情况下去收，老百姓住在自己的房子里是不创造收入的，这等于政府直接往人民身上割肉。更何况还不是普通的割肉。以杭州为例，市政府每年卖地的收入是400亿元，而一旦开征这个税，收入就达到500亿元，在监管不到位的情况下，这个税只会造成地方政府的滥权和更大的腐败！
　　中国房产税的这个概念是从美国来的，但是美国搞房地产税的本意是要抬高楼价。中国现在很多人、包括很多学者，根本就没搞清楚房产税在美国是起什么作用，就盲目鼓吹支持开征这个税，这是非常危险的。

 

国外确实是有收房产税的，但是中国的问题是怎么收？如果是第一套房都收，那这实际就增加了老百姓的税负，从另一个角度来看，等于抬高了房价。如果第一套房不收，收第二套房，那就涉及到第二套房怎么认定的问题。可以把这个房子说成是兄弟姐妹的，甚至农村亲戚的。另外还有像现在有些人是异地买房，算不算？收不收？而现在想利用收房产税把房价打下来，我个人认为效果不会很明显。

 

房子不会涨价，而且会折旧贬值，相反，是土地在涨价，且具有增值价值。购房者并不拥有土地产权，只借来了七十年的土地使用权，并为此已经支付了高昂的土地使用费和土地占有金。拟推出的房产税实际上是对房子及下面的土地整个征税，为什么还要交这个税呢？

　　根据1986年房产税的有关规定，物业税和房产税区别在于是否对每个居民收取。房产税对工业和商业单位征收，对居民不征收，物业税对每个居民都要征收。拟推出的房产税对每个居民都征收，其实就是物业税。

　　征收房产税，将考验领导层智慧。房产税征得轻，对房价没有调控作用，甚至会把房产税转嫁到买者和租者头上；如果征得重，可能会导致中国房地产市场的全面冷却，后果非常严重，中国可能成为第二个经济萧条20年的日本。

房价暴涨很大程度上是这些年货币过量投放的结果，并不是投机炒房客炒出来的。调控房地产应从根本上抓起，应减少货币供应量、提高利率和征房产交易增值税，并且切断地方政府和土地的血肉关系，彻底改变、摆脱土地财政的不良格局。

征收房产税并不能从根本上解决问题，还会增加百姓的赋税，希望政府官员对此事慎之又慎，反复调研。

 

房产税不是调控房价的“特效药”，它是一个长效机制，或者是未来完善制度的一个重要环节。打一个不太恰当的比方，用信贷、土地等常规手段来调控，就好比是以西医的方式来治病，这个效果比较容易见效。那么房产税就像中药，其效果不会立竿见影，它是税制改革中的一个重要环节，将来这个措施出台，是促使楼市平稳健康发展的一个长效机制、基本制度。

房产税是地方税，可以很大程度上改善地方政府财税收入结构，减少过去很多地方政府高度依赖土地财政的格局。所以，对地方政府来说，房产税的增收很大程度上会优化它的结构，使地方政府有一个稳定的收入来源。在国外，房产税是地方财税收入当中非常重要的渠道。

　　但是，从抑制房产投资，增加居民的税负负担来说，它实际上影响是有限的。对于以投资为主的群体来说，房产税的确会增加其持有成本，也会改变大家的预期，投资房产会增加风险因素。当然，对于持有多套房产，投资高端房产来说恐怕面临的税负会更多一些。

 

房产税税制改革的核心目标是公平市场竞争，调节收入分配。由于我国目前还没有财产税，房产税更多是作为一种调节我国日益扩大的贫富差距的手段。作为我国深化财税体制改革的一项重要内容，房产税改革最主要的目的并非调控房地产市场，公众应正确理解当前推进房产税改革的目的和意义。

 

中国的房地产市场应该说是历史上发展最好的时期，但也是问题最突出的时期。最特殊的问题主要有两个：一是由于房地产投资需求膨胀，造成大量存量房地产长期闲置；二是房地产价格的较快上涨和大幅波动。于是，人们对房地产税制改革更是寄予厚望，试图通过开征房产税等手段，解决上述问题。

房地产税制的功能首先是对不动产征税，让政府有足够的收入提供公共产品，然后才是对于价格进行调节。如果房地产税制合理，税基、税种和税利安排得当，能对房地产投机起到打击作用，但是想完全借助于税制解决房价的大幅度波动问题，并不十分现实。

　　开征房产税是一个时间问题，从开发流转环节转换到保有环节征税，我认为至少需要20年。

　　一旦开征房产税将对于房地产市场产生短期的强大冲击，市场至少调整3-5年，短期内将使人们产生强大的心理负担，导致房地产的需求减少，房价下跌，而且是深度下跌，而一旦房地产价格缩水后，游资会抢先进来。1997年亚洲金融危机后，最近进入香港楼市的就是游资，一年后促使香港的房价涨了一倍。

从目前来看，开征房产税还存在诸多难点，比如消费者在过去买房时已经缴纳了一定比例的土地出让金，又比如开征房产税主要面向城市中产阶层，会一定程度抑制内需扩大等等。我的观点认为，目前比较适宜的是开征房地产空置税，除去自住或已经缴纳出租税费的，对空置房进行征收。

 

　　近期，各地风传即将开征房产税，我持反对态度。原因如下：

　　第一，政取民予，民更瘦。中国经济增长的蛋糕，无非是政府、企业和居民三者来瓜分；然后才是富人、中产阶级和穷人的分配。以2009年为例，3.4万亿元放入了政府或企业的腰包。而此次欲开征的房产税，则意味着政府又向民众多征收了一块。

　　第二，税乃国器，用之有据。税收政策自有其程序，不能无凭无据，太情绪化。目前，地方政府似已急不可待。但其征税依据是1986年的一则文件——国务院授权了地方政府可以对“经营性房产”开征房产税。试想，在24年前，中国甚至还没有 “商品房”这个概念，当初的文件似乎也仅仅是向有酒店商铺之类的企业征房产税，而如今，它突然变成了地方政府向居民所拥有的各种房产征税的法理依据。我们只能惊叹要么24年前的法规预见性太强，要么地方政府官员的想象力太好。

　　第三，非我财，不纳税。就房产税而言，如果商品房统统盖在租用的土地上，那么若开征房产税就应扣除土地价值；如果对土地和房产合并征税，那么就应明确商品房土地永属民有。

　　第四，不能以给予为名，行征取之实。房产税说到底是政府从民众手中取走财物的行为。在过去10年的房地产膨胀进程中，中央和地方财力强盛，仅财政国库现金就达3.5万亿元，但对保障性住房的投资和供应并无明显改善。

　　第五，只看财富，不看负担，可能丧失了公平税负的起点。计算财产，起码应是财富扣除负债，再扣除赡养负担等可免税额，对余额部分再行纳税。现在房地产税只看到居民财富最大的一块，对负债和家庭负担等一概视而不见。

　　第六，不问为何购房，只管借房生财，是治标不是治本。

　　第七，良好的动机不能为恶劣的后果做辩护。在中国住房自有率高达92%的背景下，为什么征收房产税会被认为符合民众利益？现在看来，房产税就像手术刀，不问病理、不看病灶、不管不顾，先下一刀而后快，至于下刀之后的结果，似乎不在考虑之列。

 

　　我坚定支持征收房产税，目的是摆脱土地财政综合症、建立地方公共财政体系、为资产泡沫降温。但是，房产税不一定降得了房价。

　　房产税能否降房价是个伪命题，任何一个问题都需要明确的前提条件，只有浮动汇率与严格的货币纪律才能降房价，固定的低税率不可能抑制房价。

　　不同的经济体征收房产税的效果截然不同，德国与香港同样征收房产税，德国房价稳定，香港却成为全球投资者的乐园。根本的原因是，德国经济从来没有以土地为纲，反观香港，对土地却竭泽而渔，政府财政依靠土地，垄断巨鳄从土地获得暴利。

　　德国以严厉的税收政策抑制房地产投资者，对于土地与房地产征收浮动税率。在土地税上，政府对于自用式房屋购买者和其他土地买卖经营者进行严格区分，不同对待。该税名为土地税，实际上是政府向德国境内的地产征税，税金的多少则按照登记的地产状态和价值确定。德国不仅有房产税，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税，还有本质上的资本利得税，买卖盈利缴纳15%的差价盈利税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。土地购买税和资本利得税的适用范围还包括买卖房地产公司的股票。市场价格高，税收就大幅上升，投资者无利可图。

　　而国内，土地财政、通胀压力与温柔的资本利得税一应俱全，房价想不涨都难。今年出台史上最严厉的调控政策，2010年前三季度，30个城市土地出让金累计接近9000亿元，同比增长七成，大型的标杆房企依旧不差钱，拿地热情不减。税收没有彻底改革的指望。没有严格的财政与货币纪律，没有抑制投资的税收体制，没有充当公共利益维护者的代表，只想象征性地0.3%的房产税，房地产市场在受惊之后，还会大涨大跌，成为投资者乐园。