9月4日，新西兰第二大城市克赖斯特彻奇发生七级强震，遭地震破坏的建筑物大约有500座，其中有90多座位于市中心。克赖斯特彻奇市许多建筑物的外墙、窗户损坏，火车轨道扭曲。然而，这个拥有34万人口的城市在此次地震中的死亡人数竟然为零。

相比之下，我国近两年由于地震、泥石流等地质灾害造成的人员死亡十分惨重。2008年5月12日，四川省汶川县发生8.0级大地震，死亡人数超过8万人；今年4月14日，青海玉树发生7.1级地震死亡人数达2220人之多；8月7日，甘肃舟曲发生特大泥石流，死亡1248人。

的确有专家分析认为这次新西兰地震的“零死亡”带有幸运的成分：不属于直下性地震(即震源就在城市中心地下)；地震发生在凌晨，受损严重的商业区恰好没有人；居民几乎都住在底层建筑中……这一切似乎刚好促成了“零死亡”。但是这次震源非常浅，震感非常强，并且凌晨时人们都在熟睡，按常理讲更容易出现伤亡。“零死亡”的出现，真的只是因为幸运吗？

去过克莱斯特彻奇市的人都知道，该市除了市中心中央商务区一些林立的办公楼和商铺多为泥砖结构之外，绝大多数居民都住在郊区低矮的房院里，这些房屋多为木质结构。通过震后公布的图片我们可以很清楚地了解到，即使是受损严重的建筑物，也最多是墙面坍塌而已，主体结构并没有被破坏。在克莱斯特彻奇市几乎没有看到震后有房屋整体坍塌情形的出现，这才是新西兰强震“零死亡”的真正原因。不是因为所谓的“幸运”，而是由于他们拥有非常严格的房屋建筑标准和严厉的建筑法律法规。

新西兰位于环太平洋火山地震带上，是地震多发国。在这个小小岛国，一年可监测到的地震大约就有1.4万次。历史上新西兰曾因地震严重受灾，1931年发生在北岛内皮尔的里氏7.9级地震和1942年发生在惠灵顿地区的里氏7.2级地震，都造成了大量人员伤亡。历史天灾的血泪教训，促使新西兰人不懈地探索努力、不断完善地震防御体系。

在内皮尔地震发生后的第三年，新西兰政府就通过了新的建筑法，要求地震多发地带的建筑必须以钢筋水泥建造。此外，相关法案还严格规定建筑物中所使用的防火材料，居民住房也必须保持一定间距，以备在地震时有足够空间可以逃生。

在此类法规的严格要求下，新西兰的房屋建筑多采用先进的隔震减震技术。自从上世纪60年代末70年代初起，新西兰就在其建筑设计中容入了大量的抗震元素，如在一些大型建筑物及桥梁上采用了结构隔震减震装置，用一种含铅的橡胶垫将建筑体和地基梁隔开。这种隔震装置能够有效降低地震对建筑物的冲击。

除此之外，新西兰的低层和多层居民住房则多采用轻型木结构建筑。木结构的房屋在抗震方面有非常多的优势：首先是重量轻，在地震中吸收的地震力小；其次，平衡性优于其他结构，不会轻易发生变形，而楼板和墙体体系形成的类似于箱形的空间结构更使得各构件之间能相互作用，即使受到强力挤压，整体结构也不会散架；此外，木结构韧性大，有很强的弹力恢复性，当受到瞬间连续冲击时，主体结构即使与地基发生错位也不至于崩塌。

如果没有严格的法律法规和监管体系，新西兰的防震技术再怎么先进估计也发挥不了如此大的作用。近些年来，新西兰政府在房屋建筑方面不断加强立法，例如《1963年建筑师法》、《1988年建筑师法修正案》、《1997年建筑师法修正案》、《2003年建筑法修正案》、《2004年建筑法》等详细法律法规及修正案的相继出台，为建筑的质量提供了强有力的法律依据和保障。

在新西兰，每一栋商业或住宅建筑，必须经当地地方议会批准且严格按国家建筑规范执行。而新西兰国家建筑规范中，对投资者、设计师以及设计图都有明确细致的规定：图纸要送交专业部门审核；施工时建筑师和设计师可在场监督。

新西兰建筑法一个最重要的原则是：在强震发生时，设计方和建设方必须能做到保证建筑物不倒塌。一旦出现问题，将有专门机构追究包括审查人员在内的各方人员责任。

不过，由于新西兰的建筑设计标准、施工水平、材料使用以及建造环节中的每一处都有严格的质量控制，都要经过各方的仔细商议推敲，最后被专业部门批准后方可实施，所以整个过程耗时非常长。

严格全面的法律法规和监管体系是新西兰防震工作的关键，但新西兰的全民抗震防震意识和知识也很全面。新西兰政府非常重视对公民的防灾、减灾教育。

多年来，新西兰国家民防部都会印制防御各种具体灾害的宣传品，其内容包括灾害的识别、预防以及如何自救、互救等，所有公民人手一套。经过长期的宣传普及，新西兰普通民众大都清楚地震发生后应该如何应对。

作为一个地震多发国，新西兰从血泪历史中汲取到了经验教训，现在无论是从技术上、法规监管上，还是从国民的防灾教育上，新西兰都在尽力做到最好，所以才能出现此次的“零死亡”奇迹。在和大自然灾害的抗衡中，只有这样做，才能把灾难的威胁降到最低。

我们经受过唐山24万人的大劫难，最近又连续发生类似的灾难，我们习惯了抗震救灾，却总是不能吸取教训，像新西兰这样从根源上做到“防患于未然”。在建筑问题上丝豪的大意，都可能是图财害命，我们该彻底地反省。

 

 

如果有人向你描述这样一个行业：生产资料获取的渠道及数量完全无法掌控，无论是宏观产业政策还是金融、财税政策，国家都在竭力地打压和抑止，甚至连市场需求都在用行政手段进行遏制。相信没有人会认为这是一个好的、或者说有前景的行业。但是在当今中国，起码有一个例外，那就是我们的房地产行业。

土地，绝对是房地产开发企业最重要的生产资源，没有土地一切都无从谈起。但是，我们的开发商几乎没有谁会清楚地知道未来一、两年内的开发土地将来自哪里，有多少量以及有多大的把握可以获得。这是因为，供应土地的各地方政府在这方面是完全缺乏计划性的（或者说也不是他们能够有计划性地推进的）。所以，有许多企业为了加强拿地的“把握性”及“计划性”，都在主动地介入到土地一级开发的阶段。然而，很多案例表明，即使这些企业在土地上市之前在规划、基础建设上投入了大量的人力和财力，有些跟进了好几年，都会在土地正式“招、拍、挂”的时候被“半路杀出的程咬金”搞得“煮熟的鸭子都飞了”。

    除了生产资料的供应难以把控之外，对于房地产开发商来说，现在更要命的是市场销售也变得“不由自主”了。全国范围内愈演愈烈的“限购令”无疑已经演变成对房产销售市场的“追杀令”。一个项目从拿到土地到房产的上市销售，平均要一年的时间。政府的行政干预，使得企业在之前所有的市场趋势、细分研究及客户分析在顷刻间化为乌有。就拿深圳地方政府出台的“细则”——每户家庭“只能买两套”的政策来讲，之前毫无铺垫并在很短的几天时间里“立即执行”，使得开发商“吃进嘴里的鸭子”都得“吐出来”。

    一个原料供应和销售市场都无法把控和预计的行业，却似乎发展得“风生水起”：企业数量在全国数以万计，大到几百亿，甚至向千亿规模进发，小到一个项目也可以“游玩”其中，这种现象的反差、矛盾已经衍生到了诡异的程度！

    谁都知道一个企业的发展和壮大需要清晰的战略，而战略制定的前提照理应该建立在对市场以及政策环境具有前瞻性考量的基础之上。那么，我们现在数以万计的“成功”的房地产企业对环境以及趋势的前瞻性研判到底是什么呢？无论是“有实力”的央企的蜂拥进入，还是多如牛毛的中小企业“野火烧不尽”般的涌现，我们在这个行业里走向未来的“信心”又来自何处？

    回顾这些年来中国房地产企业的发展历程，无论是规模壮大最迅速，还是利润增长最快，最成功的战略要素似乎与教课书上说的什么差异化、专业化或者明智的取舍策略等等都没有关系，而是粗放的“不怕死的勇气”：有地就拿，“面粉比面包贵”也无所谓，一波又一波的宏观调控也不足惧！所有“精耕细作”的功夫，相对“野蛮生长”的模式都显得那么“低效”，所有理性的判断和谨慎的行为只会让企业失去一次又一次的发展“机会”！

    本来就缺乏房地产产业整体发展的国家战略，通过调整产业结构来解决房地产问题的机会已经变得十分渺茫。说是“计穷”也好，说是失去耐心也好，反正像“限购令”这样的纯行政干预的招数都使出来了，说明政府也开始用“乱拳”了。政府与开发商，政策与市场之间的博弈已经完全沦为一场“野蛮对野蛮”的混战游戏！

    经过这么多年政府对房地产市场调控的“浴火”，开发商就像是被“无能的家长”长期打骂的“坏孩子”，变得越来越“皮实”，抗击打能力也越来越“强悍”了。

    问题在于，开发商们目前的这种“强悍”并不来源于企业内部的真正实力，不是来源于企业可持续发展的核心竞争力。我们的房地产市场，现在已经逐步脱离基本居住使用属性，变成以投资属性为主体的市场。开发企业的“强悍”依靠的是畸形的经济发展结构下泛滥的货币以及吸纳着全社会无处可去的投资需求的“野蛮堆积”。

    “资本的盛宴”终究会有散的那一天！依靠现在的“野蛮”战略，即使可以抗击政府的“野蛮”打击，但一定无法躲过未来“无形之手”的摧毁，无论你是什么样的企业——强壮如牛或轻便似狐。

 

 

　媒体报道，国务院有望于今年中央经济工作会议后批复房产税试点，这个向共和国个人征收的第一大税将呱呱落地了。开征房产税未尚不可，但在开征前应先摒弃三大“故意”。（“故意”按新华辞典的解释是：存心；有意识地。明知不应或不必这样做而这样做。）

房产税征收，目前缺乏法理基础，征收房产税是依据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，那时，我国尚未建立社会主义市场经济制度，没有商品房市场，也没有推进土地制度和住房制度改革，土地总体上都是划拨的，中国城镇的住房基本上都是公有租赁性质的，很少有个人拥有房产。这个国务院规章已经尘封了24年。但现在的经济背景、经济发展的形势已经起来翻天覆地的变化，是属于应废止但却漏网的规章。

从我国住房产权来看，产权关系是相当混乱的，除了商品房之外，我国还有大量的小产权房、经济适用房、合作建房、集资建房、动迁安置房、房改房等，在产权关系理清之前贸然开征房产税，显然会带来更大的混乱。

而且1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，本身又规定了5种情况予以免征，其中包括个人所有非营业用的房产。现在又采用行政的手段来复活征收。原法规的条文未见修改，却要有关城市进行试点，就是执法无据，有逃避立法程序的故意。

我国房地产是住宅私有而土地国有，住宅所有者只对土地拥有70年的使用权，而不是像大多数国家那样的永久产权。房产税在本质上是一种财产税，只能对具有完全意义的财产征收。

而我国居民对于土地并无产权，如果对居民仅有使用权的土地也征收财产税，显然于情于法不通。

土地公有制还衍生出另外的难题，我国居民在购房时已经一次性支付了70年的土地出让金，如果再次征收物业税，显然属于重复征收。贾康也承认了“虽然房地产税的开征与土地出让金存在在重复征收的问题”但他又辩解“重复征收问题在税收领域非常普遍，完全避免是不可能的。市场自身有个调节过程，关键在于是否会对市场有良性反应”。

在税收重复征收的问题上，要完全避免的确是个难题。但房产税是建国后的“首次”且又是“巨额”的大宗税，对涉及到民生、民意、民权的税收，涉及到全国每家每户亿万民众的税收。在设计税收方案时就应该力求规范、严肃、公正，避免重复征收。现在明知有重复征收，偏偏不去纠正，明知故犯，这完全是心存重复征税的故意。

几年前，首先开酿开征的是“物业税”，并在十几个城市进行空运转，但始终不见下文，因为“物业税”的税基是房价，而房价中的大头是地价，而土地的物权恰恰是属于国家的，而不是产权房屋拥有者的；再是新税种需要人大的立法程序，漫长而又复杂，没有耐心等待，于是就慢慢淡出。

后来又冒出一个“保有税”，讨论来讨论去，又没有结果，又忍痛割爱了，是因为“保有税”也是新税种，需要纳入全国人大法制建设的规划和流程中。而这个规划和流程没有两三年的时间根本无法走完。

终于有智囊翻出了1986年制定的，应该废止而又漏网的《房产税暂行条例》。因为“房产税”是现成的税种，可以不走人大的程序，可以不顾及“物业税”、“保有税”名称法理基础的不合理性，但换汤不换药，这就是房产税的来龙去脉。

财政部财科所所长贾康日前表示，房产税开征要先给社会定心丸。说明贾康的心还是虚的，深怕社会出现不利于维稳的动态。贾康的“定心丸”就是愚弄民众的故意。

征收房产税，关键在于请君入瓮，是否能够顺利开征，不在于能够征收多少。只要能开征，以后就由不得民众讲话了。开始的一个阶段，征收范围可能很宽松，税率也低，但是一旦征收，“土地财政”变“房税财政”，或者是“土地财政”和“房税财政”双轨运转。地方政府有了裁量权，就会得陇望蜀，逐渐加码，征收范围可以年年扩容，房产税率可以年年提升。绳索一旦套上就可以慢慢勒紧，这叫“下套”。

开征房产税，必须下功夫做好功课，摒弃三大“故意”，否则就成为象“宴会税“一样的“恶税”。

 

 　　朋友一直希望我写一篇关于国内房地产市场方面的文章。说实话，本人一不是房产业内人士，二则有幸早成为有房一族，故对楼市反应迟钝之迟钝，一直没有顿悟。近期在周边朋友大肆鼓吹和影响下，才去晃荡了一圈重庆的房交会。

首先要对国家年内第三次调控楼市谈点看法。上述朋友撰文称，房价终不会大降，原因很简单，降到多少合适？1000元/平米还是2000元/平米？总不能让乞丐也人人有房吧？国家终是要保护中产者的利益。毕竟，现在换房和投资房子的人，占住房购买力相当比重，当然也是社会经济发展的中坚力量。

我同意朋友的部分意见，房价终归是要涨的，甭管一线还是二线城市。大凡学过经济学的人都知道，宏观调控，严控房贷还是出台房产税，都是政府实施管制的一种方式。管制的结果是在发挥政府对市场经济的改善作用，至于结果是好是坏，还很难现在下结论。不过可以肯定的是，这两种手段都比政府设定价格上限更进步。

　所以，房价终是要按照市场的供求关系来演变的。当北京、上海这类一线城市变成稀缺资源时，在面临大量的住房刚性需求和投资需求压力时，房价为何不往上涨？此轮政府调控不过是让房价不至于涨得过快而已。

笔者在此要表达的观点并不是要反对祖师爷凯恩斯的市场经济理论观点。而是斗胆问一句：作为老百姓生活的必需品，住房为何要全部进入市场经济的轨道？准确说，为什么要把住房全部推入市场化的洪流中？

我的住房买于2002年，性质是经济适用房，现在想起来，很庆幸赶上那样的时代，可以有性价比和我当年收入相当的一种住房让我居者有其屋。那时，住房还有三六九等：有商品房，有经济适用房，还有单位集资房等等。但现在，商品房主宰着中国的住房市场，也让大多数80后为此折腰。

也是上述友人阐述，80后买不起房又咋样了？中国60年代闹饥荒，50年代下岗，40年代还没有解放，一代人有一代人的负重，这不很正常嘛？

不正常。虽然孟子曰凡成大事者，非劳其筋骨，饿其体肤。但一个人的挫折还有机会改正，但一代人的挫折就不仅仅是错误了。上述友人为何不把中国在几代人身上经受的苦难造成的恶果历数一遍？知青下乡的结果是中国少了一代文化人，下岗工人的结果是很多人老无所依。80后买不起房子的恶果同样可怕——那会失去梦想。

梦想是什么？它不仅是为了拼命挣钱买房子，买车子，还应该是一种对生活、对事业、对学习、对健康，甚至大到对生命意义的不懈追求。这里面应该装着信念、希望、信仰和理想，而不光是比比谁的房子买了没，换了没，你炒股赚了还是亏了？

前不久诺贝尔化学奖被两名日本人夺走。日本国深感自豪，捧走诺奖的日本国民已多达7人。该国首相当即有以下寄语：希望日本的青年人能更好地专注于科学研究，日本国也将向那些默默在科研第一线的普通研究者予以更多的扶持和关注。

　这是在提倡一种国民的精神。日本年轻人很多已在这辆高速行驶的市场经济列车上追跑，为了金钱和短暂的利益。他们中的一部分人需要沉寂下来，从事那些可能需要你奉献一生，但却可能为人类社会带来进步的事业。

其实不光是日本，中国的年轻人，尤其是80后正崛起为社会的脊梁，新一轮的自然和社会科学成果需要在他们身上诞生。但是，住房却深深地扼住了他们的喉咙。

　就拿重庆这次公招交巡警来说吧。据说重庆永川二级市一个狱警的职位，引来了400人的争抢。风里来雨里去的警察何时变成了香馍馍？笔者一个很要好的应征者道出个中缘由：这是公务员啊，工作稳定，每月工资有4000多，而且还稳步上升。

　他是重庆此轮公招范围为研究生及以上学历中的一位。本来在重庆一家国企从事生物研究，离他的专利成果就差最后一步了，但他还是脱下了白工装，穿上了黑警服。

可想而知，这些应聘上的研究生有多少将放弃自己寒窗多年的专业和研究？

毋庸置疑，研究生们的智商并不低。之所以放弃原有专业，去从事很多人并不搭界的交巡警职业，是公务员在吸引着他们。公务员的背后是收入，包括明暗。收入的快速积累，是为了早日买房。

    回想80年代中国的住房现状。大部分有正式单位的人都可以分到单位住房，即使没有所有权，也有租住权或免费使用权。还有其他的住房性质，商品房市场并不活跃。也许，我提这些住房改革之前的话题，有人会认为是倒退。但你不得不承认，就在那种社会并没有充斥着大量商品房的年代里，很多人不用为房子发愁，不用变成一辈子的房奴。有使用权就有使用权呗，反正住一辈子也够了，为何非要买下来？

那时候，少有人哪怕上班间隙也在谈论房价或股市，内心平静，住的大事都解决了，还有啥操不完心的？工作之余，人们有更多的时间和精力来充实并丰富自己的精神世界，哪怕只是来一段吹拉弹唱，看一本读者文摘。

您还别说是倒退。其实，现在政府已注意到把住房全部推入市场是一件多么严重可怕的事情。尽管从经济学的角度来说，住房不等同于公共品，但它毕竟关系公众，主宰着人们的生活甚至是一生，从某种意义上来说它就是一种公共资源。

所以，重庆市正在全国率先大规模试点公租房，政府出钱来修房子，让无力购买商品房的市民来租，不用给产权，让你租一辈子就行。

仔细想想，这和中国住房改革前某些住房性质，难道没有相似之处？

闲看花开花落，历史的车轮碾过。有时很难说到底是进，是退。

 

 

文/刘赛

8月初，住建部与省级地方政府签订2010年住房保障工作目标责任书，计划2010年全国将建设保障房580万套。8月中旬，国务院副总理李克强八天两度强调，加快保障性住房重大民生工程建设。紧随，九部委联合进行全国保障房建设督察……在417政策目标初见成效之后，切实推进保障房建设力度，正在成为下半年房地产调控的重点措施。

保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，主要是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。

8月最后一周监测35个城市中，50%以上城市的楼市成交面积环比出现上涨，在监测到价格的34个城市中，有17个城市的房价出现不同程度上涨。对于楼市的短期变化，尽管不能定断 “回暖”、“报复性反弹预兆”，但主管部门及专家分析在调控对房价产生阶段性的抑制作用后，楼市目前不排除“试探性”反弹的可能。为稳定当前楼市，确保“调结构、促增长”政策顺利推行，中央在8月以来加大了保障房的推行力度。

今年580万套保障性住房计划，以每套50平方米的建筑面积预算，将有29000万平方米的保障住房供应量。根据国家统计局公布的数据，今年上半年我国商品房销售面积为39352.53万平方米，这表明保障房占比达73.69%。伴随下半年保障房建设推行力度加大，从全年来看，保障房的总量占比也在35%以上。

目前，商品房市场进入调控的中坚阶段，面对政府推行保障房的力度，房企对保障房的态度也发生巨变。万科、招商、保利等房企大佬纷纷调整企业战略布局，加大参建保障房的力度，原因似已不是承担社会责任、树立企业形象般简单：尽管有房企表示，单位面积保障房5%-10%的回报利润比不及纯商品房，但以政府保障性和扶持性政策作为支撑，保障房的资金回笼速度将更为稳定和快速，且避免了严峻的市场竞争。

那么，从目前房企参建的角度，至少可以起到以下几方面的作用：第一、与政府建立沟通渠道，为后期拿地和一级开发做好准备；第二、竞争少，营销少，便于提高规模化的获利能力。第三、进一步强化企业品牌和产品品牌。那么，安全系数高、利润更稳定的保障房建设或将成为企业风险调节的最好方式。

然而，参建保障房的房企只是综合实力较强的极少数。为确保安居工程的推行力度，政府保障房建设将根据市场需求变化逐年逐步推行，即使按照目前保障房的35%市场占比，商品房也不可避免面临与保障房两分天下（三七分、四六分……）的局面。在缺乏保障性住宅市场的政策支持、土地供应、价格优势以后，大部分的房企将被迫推向中高端商品房市场，对市场研究、企业品牌、产品研发、资金实力、资源实力、开发营销、客户挖掘等均提出了更高的要求。

保障房政策的出台和推行，将对以往立足中端产品市场的房企尤其是中小房企产生巨大冲击，绝大部分市场化运营的房企将向中高端市场集中，实力较弱的房企将不可避免的面临兼并、重组及出局的命运。

 

此轮政府推行的保障房政策的根本目的，一方面是通过逐步解决低收入人群的住房问题和民生问题，稳定社会大局，促公平，增效益。另一方面，通过增加中低端住宅的供应，以政策性住房抑制纯商品房的房地产业对国家产业链条的影响，进一步将房地产调控推入健康稳健的发展轨迹，为调整国家产业结构建立基础和条件。

因此，保障房对于房企的发展，既不是唯一的救命稻草，也不是调控关键期的要命毒药。除此前述写的房企应对调控风暴应对策略以外，中长期来看，房企须做好企业的中长期规划和战略调整，以具备前瞻眼光的综合实力体系的培育、类似中高端多元化产品开发、与国际接轨的房地产开发新型模式的研究和实践，逐步铺设自身的长远发展之路。