山东师范大学房地产经营管理系主任程道平教授
文化和地产的结合是今后的重要发展趋势，而且会与生态低碳地产概念结合
“文化地产”最初是由房地产企业为推销产品而提出的营销概念，是房地产业发展到一定阶段的产物。纵观我国房地产业，近20年先后出现了教育地产、体育地产、智能（数字）地产、旅游地产、公园地产、文化地产、绿色生态地产、养生养老地产、低碳地产等多种概念类型。
“文化地产”概念的出现不是偶然的，是建立在消费者物质和文化消费水平日益提高的基础上，产生在房地产业品牌竞争的背景下。在市场经济时代，“文化”能使各种商品产生附加值，从而增强商品的市场竞争力，地产也不例外。尤其房地产是恒久耐用产品，它所承载的文化也就具有恒久价值和魅力，是产品开发和投资者的骄傲。因此，“文化地产”既是市场竞争的需要，也是具有文化情结的企业家心理的需要。文化地产的发展对于提升房地产行业素质具有积极促进作用。
文化地产是一类具有明显文化表征和特定文化内涵的地产形式，从广义来讲，随着房地产业的多元化发展，文化地产应当包括商业类文化地产、住宅类文化地产、旅游类文化地产、宗教类文化地产、展览类文化地产、创意类文化地产等多种形态。简单来说，文化地产是“文化”与“地产”的结合，地产是文化的载体，文化是地产的精神和灵魂。“文化”与“地产”的完美结合，不仅表现在建筑上，还表现在社区整体环境氛围、物业使用功能和使用方式上，建筑只是物化和凝固了一部分文化元素，将其以直观形式展现出来，而整体环境则补充丰富了文化内涵，物业的恰当使用则是进一步使文化生动活泼起来。
成功的文化地产项目开发，企业决策者和项目策划者必须正确理解文化的精髓，文化是人的需要！人们需要地产开发承载什么文化呢？这需要决策者和策划者具有居高临下和旁观者清的洞察力、丰富生动的联想力和深入浅出的表达力，根据项目所处的时代、区域和地段，去发掘目标客户群的心理需求。例如，上海的“新天地”项目，成功发掘了上海旧时代石库门海派文化的经典性，并附加了充满小资情调的商业消费，就满足了国内外游客了解认识经典上海的心理需求，也满足了暂住上海的外籍外地高雅人群休闲和社交的场所需要。而深圳的“世界之窗”和 “锦绣中华”旅游项目，则是识别出深圳特区作为我国改革开放前沿窗口的天时地利条件，利用旺盛的人气，创造和放大了深圳旅游市场，前者满足了国人走向特区放眼世界了解世界的强烈愿望，后者满足了逗留深圳特区的中外人士短时间廉价浏览全国著名景点的心理需要。
开发文化地产项目不可牵强和生搬硬套，要实现“文化”与“地产”的成功结合，有两个路径可循，一是发掘目标客户群所欣赏的本地有代表性的文化资源，并推陈出新、恰当地融入地产开发；二是虽然本地没有可发掘利用的文化资源，但是目标客户群仍然有文化需求，调研分析哪种文化需求最强烈需要，就选择这种文化主题与地产开发相结合。
文化和地产的结合是今后的重要发展趋势，而且会与生态低碳地产概念结合。因为这符合社会进步和市场需求升级的发展趋势，在我国进入全面小康的消费升级时代，部分人们已经不是简单地满足住好，还要住得有个性，有个性就要有文化。文化地产要求产品能给人以美感和遐想，要有浓烈的“文化味”，赋予住宅更多的文化价值和人文关怀。
但是，在未来10年之内，具有浓烈的“文化味”的文化地产的市场份额仍占不到主流，因为文化地产不是大众消费者的必需品，它往往属于中高端消费的升级品；同时，鉴于开发文化地产项目具有一定难度，许多开发企业还不胜任开发真正的文化地产产品，不过可以先从案名和建筑小品设施着手，就能产生市场效果。如2002年济南的“泉印兰亭”住宅项目，就唤起了泉城人的强烈共鸣，赢得了市场热销。
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