封面人物：首创集团总经理、首创置业公司董事长刘晓光
有梦最美 筑梦相随
从1995年15个亿到2010年870亿的固定资产，从名不见经传到全国房企排名23位，首创能取得如此骄人的业绩，其掌舵人刘晓光居功至伟。
从政府官员顺利过渡到企业高管，从阿拉善环保行动到“芭蕾雨”项目实施，刘晓光不停追逐梦想、实现梦想，而不变的是他一往直前的性格与勇气。
让我们一起走近这位睿智的地产大佬，学习他的商业地产攻略，分享他的精彩观点和智慧人生。
栏目结构
人物篇：智慧人生演绎大情怀
对话篇：保障房商机无限
观点篇：划时代变革已经开启
首创置业公司简介
首创置业是房地产综合营运商之一，于2003年香港联交所上市。首创置业的母公司首创集团，是北京市国资委所属的特大型国有集团企业。战略投资者新加坡政府投资公司（GIC），为亚洲最大的主权投资基金。首创置业以发展中高档住宅为主，高档商用物业开发为辅，多物业类型综合营运的优势突出。目前已形成国际化高档社区、多元化复合社区、低密度人文社区三条综合运营产品线，并将继续深化与国际领先的商业运营集团的合作，迅速树立公司新型住宅产业综合体项目之品牌优势，以标准化、规模化战略在中国市场全盘复制，共同构筑首创置业强大复合品牌。
首创集团总经理刘晓光简介
刘晓光，生于1955年，自1995年起担任首创集团副董事长及总经理职务，于2002年十二月获委任为首创置业公司董事长。在加盟首创集团之前，刘晓光曾在北京市政府多个部门工作，曾任北京市发展计划委员会副主任及北京首都规划建设委员会副秘书长等。1994年起，就任新资本国际投资有限公司董事局主席。目前还是北京商学院、北方工业大学客席教授。
人物篇：
智慧人生演绎大情怀
文/张金凤
3月8日下午四时，首创大厦。
他，生于1955年，九十年代初曾官至北京市计委副主任。他的生意从高速公路、地铁到自来水、污水、盖房子、金融，无所不包；业务包括处理全国30多个城市的污水；新京津高速、北京地铁4号线等城市基建以及房地产和金融业，拥有5家上市公司。
在阿拉善的沙漠里，他甚至为了没有洗澡液洗澡而发愁，但是为了倡导中国企业家为环保作贡献，他却可以涉身不毛之地投入了大量的精力。
…………
他，就是首创集团总经理刘晓光。
诗情画意绽放人生
在接受一家媒体采访时，曾有人问刘晓光，如果重新选择，他还会选择这样的刘晓光吗？他的回答是：“会，因为每天都在轰轰烈烈地接受挑战！”回答坚定得让人猝不及防。在经历了千般繁华和万般考验沉淀后的人生必定有着常人无法企及的宝贵财富和别人永远无法理解的艰辛和无奈。然而，在与我的谈话中，刘晓光一直是面带微笑，而且提到最多的一个字眼是：梦！
这个15岁就成为一名军人，自小就有着军人的刚毅和正直的男子汉，骨子里也有着柔情的一面。他喜欢徜徉在手机的世界里，静静地写着真性情的诗句：刘邦项羽战火急，关公四关斩五将。三英苦战俊吕布，张飞绊马锁银枪……他说最喜欢的是项羽，气吞山河！
他是个喜爱画大山大水的人。喜欢在走廊里放上自己的画，那种在自己书画世界里遨游享受的表情，让我看了竟一下子不能从世俗的现实中回过神来。他解释其中一副少女倚靠大石目及远方的画说，这是一种山村的美，很自然很纯粹，那种思考的样子最美。
有人喜欢把回忆当成爱好的吗。今天，我见到了。在刘晓光的办公室里，摆放着很多照片，他说看着这些照片能让他想起很多，进而不断地回忆。他指着其中的一张，说这张照片就显得稚嫩、天真、纯洁，看着它，有时候“老有一种在梦里的感觉”。那种恍如隔世的思考和回忆让我久久不能平静下来。
我留意很多人对他的称呼，地产大佬、刘主任、刘总等等。相比这些，我更愿意称他为长者。他静静地坐在我面前，思索着我的问题。干脆、利落的回答，睿智的思想把这位五十年代出生的长者掩映的完美无瑕。斑白的鬓角，一副厚重的眼睛，双手隐现的被岁月风干后的青筋，如此种种，印证了他这些年来经历的风风雨雨……
忆往昔 峥嵘岁月
这是一个从不缺乏领军人物的年代，但经历繁复如刘晓光者，寥寥无几。
他曾经振臂一呼，号召了100位企业家参与他们的阿拉善环保行动。他的生意从高速公路、地铁到自来水、盖房子，无所不包。
1970年，刘晓光成为一名军人。
5年后，20岁的他成为北京测绘仪器厂车间主管。
1982年获得北京商学院学士学位的刘晓光担任北京市计划委员会商贸处副处长直至北京市计委副主任。
1995年，刘晓光受命重组首创集团。当时的首创还是由100多家小公司组成的“烂摊子”。在之后的15年间，刘晓光率领首创迅速发展，业务包括全国30多个城市上的污水；新京津高速、北京地铁4号线等城市基建以及房地产和金融业，拥有5家上市公司。
2010年，他领导的企业资产超过了870亿。
他的身上有着各种各样的光环笼罩，这些简要的时间段记载的简要情节，除了让你我这些旁观者大致了解一下他的状况，又如何能展示得了他无限荣耀背后的无限艰辛……
回忆首创初创时期的情景时，他一下子变得很沉重。他说当时是“七个锅俩锅盖，来回盖”。 1995年，刘晓光从仕途转而踏上创业之路，一手创办首创集团。而当时的刘晓光已官至北京市计委副主任。
据他回忆说，当时只有1亿的现金分布在112个企业里头，每个企业只有100多万。最惨的是发不出工资，后来只能跟人家借了1000万。而这个行长也随之甩出来一句话，刘晓光，你好自为之吧。这句话让他现在想起来还是心酸的无以复加。
看首创辉煌的今天，我们真的很好奇当年到底是一种什么信念支撑着他一步步走到了今天。首创的发展史就是刘晓光的一部血泪史和奋斗史，它记载了时代的变迁，更刻下了刘晓光艰辛但意气奋发的那段往事。
在阿拉善找回灵魂
刘晓光是个容易满足的人，他说，我觉得有一个舞台能实现自己的理想和梦就够了。这么简单的一句话，他为此艰辛地付出了一辈子。曾有人评价他，是国企老总中的一个标志性人物。他只是憨厚地笑了笑。他不在乎这些，因为他做这些事情的时候根本没想这么多，一切只是“随心”而已。
刘晓光是阿拉善SEE生态协会的发起人。他在一次偶然的机会来到了这个距离北京很近的荒漠阿拉善，但是在那里完全不见春光无限的光景，满眼的荒漠中的死寂震撼着这位纵横捭阖的企业家。他也是第一次感受到距离这个繁花似锦的北京如此之近竟然有着无比荒凉的景象。他“跪倒在沙地上，仰天长叹”，叹息“人类在创造财富的同时，也在毁灭自身”。
于是，他决定把中国的企业家们召集在一起，尽最大力量去治沙。刘晓光前后打了100 多个电话。他的朋友们大多也没怎么推却。实际上，他们也没有办法推却，因为刘晓光通常会开玩笑地威胁他们：“你必须参加，不参加以后别谈别的事儿了。”很快，就有了60多位企业家入会了。
这里面自然会有一些人是冲着刘晓光或者别的大佬的面子，也有一些是冲着这个协会会员的耀眼的名单去的，想进去结识“商界大佬”，当然也有一些人是真正冲着做公益治沙尘暴去的。这其中，王石到底是什么心态，后人也无从考证，但当时王石在接到刘晓光的电话时是这么说的：“好，就冲着你的面子我参加了。”
阿拉善生态协会，这个NGO组织聚集了国内最有名的一批企业家，在这里有刘晓光、田溯宁、陈东升、王石、冯军、任志强、冯仑、郭广昌、李宁、潘石屹、马蔚华、张跃等80位企业家，每个人的名字都如雷贯耳。
阿拉善的事情，他登高一呼，每人十万，连续10年环保行动就开始了。这么个简单的决定，他却为此操碎了心。同时，他不经意的举动，却形成了中国企业界和中国社会化、民主化的推举机制。对于此事，他认为一百个企业家同步走向环保，这是一个阶层的觉醒，也是一种民主的实验。
刘晓光每天都在充实着自己，他说作为企业的首席，如果自己不上进，何以对的起上上下下这么多人。关于首创的精神，他认为核心的就是创新、忠诚、责任和久远。
智慧人生演绎“芭蕾雨”的精彩
正如不少开发商在多个城市共用一个案名以此建立自己的品牌一样。首创此次也是打造了一个全新的品牌概念——“芭蕾雨”。“芭蕾雨”可以说是中国城市建设发展的一次重大模式创新，开创了地产与产业相结合的复合型高端服务业地产运营新模式。“芭蕾雨”将“以奥特莱斯名牌折扣店为龙头”的多种商业业态集群的新型现代产业模式，打造奥特莱斯商业集群、休闲度假与高品质居住为一体的城市新中心。
“芭蕾雨”这一诗情画意的名称，是由刘晓光命名的。他解释说，芭蕾代表浪漫和动感，而雨是财的意思，意味着财源滚滚。
生于五十年代的刘晓光喜欢在天桥剧场看芭蕾舞剧。那时的《红色娘子军》、《白毛女》都是他的最爱。此次“芭蕾雨”的得名也得益于此。
奥特莱斯“芭蕾雨”紧扣“十二五”规划，以大城市为依托，通过把国际化的奥特莱斯及现代商业服务集群这些强力经济发展引擎资源配置到非城市中心区或城际间，吸引人口梯度转移，缓解城市中心的交通、居住等方面的压力；解决当地居民的居住问题，平衡城市基础设施和配套资源间的差距，促进城镇的国际化进程，形成城市群的集中效应。
他坦言，“芭蕾雨”这个品牌正在考验首创置业四条生命线：资金线、开发线、品牌运营线和城市运营线。与此同时，对于选在共青城或者奥特莱斯想真正开拓中国市场的难度等而受到质疑的问题，刘晓光说，奥特莱斯的核心就是能拿到国外名牌，同时享受的是三到五折的价格。他分析说，如果老百姓能和世界的品牌享受同步的消费，那么他们会觉得这是值得的。
而对于选址共青城，除了出于成熟的战略布局的考虑，与他的军人情怀也是有一定关联的。他希望在这里成功地打响，完成这个完美的商业动作和内心夙愿。
开阔的视野铸就这棵常青树
2010年，首创用了140天游走全世界，全中国接触了76个项目，与40多个金融商谈投融资，与20多个战略伙伴谈合作事宜。同时，首创坚持走市场化道路，跟7个国际上最一流的企业合资，如摩根大通、法国的威立雅、新加坡的GRC、荷兰的ING等，通过接触和交流，刘晓光说，这大大拓宽了我们的国际化理念，他们的国际化的治理结构都让我们受益匪浅。
在不断开阔国际化视野的同时，通过和这些优秀国际大企业接触，他也深切地体会到中国企业目前存在了很多问题，其中最大的问题就是缺少完善的制度。
他表示中国的企业和国外的这些比较还是太小，“我们是兔子，三天不吃草就死了。而他们就好比骆驼，七天七夜不吃草，也能活。”这个比喻揭示了我们目前的企业和世界企业的差距还是很大的。
站在这样的历史与国际视野上，刘晓光似乎不太看好这个时代的企业制度建设。他甚至认为柳传志和联想的成功，仅仅是目前中国企业史上的一次“小概率事件”。他不认为柳传志的机制是可以复制的，更不认为联想具有国有企业可以复制的经验。就在联想转型越来越成功的同时，整个国家的企业建设却是一种醒目的“国进民退”。
因此，对于当下国家不断进行宏观调控的房地产行业，刘晓光表示，房地产企业一定要有紧迫感，特别是大型企业，应当广泛建立战略联盟，加强战略合作，尤其是以资源获取为目的的战略合作。企业通过共同协作，更高效地、更低成本地实现对土地、资金的使用，有利于企业发展壮大。对于大的企业来讲，将来应该研究建立广泛的联盟，以资源为联盟基础，“我觉得通过协同作战，提升项目、品牌的价值是完全可以操作的。”
这位一直在用自己的激情点燃梦想的企业家，内心也有自己的榜样。他说比较欣赏的是王石。一是因为他是地产界的一面旗帜，第二也是最重要的，是他能坚持自己的原则，比如做职业经理人，比如不行贿，坚持自己专业化道路等等。
这位企业家用自己的亲身经历告诉我们，像梦想这样经典的东西永远不会过时，更不会褪色。有梦，追梦，最终会梦想成真！
后记：动笔之前，我用了两天的时间试图去想一个词，一个能恰到好处来形容这个地产领军人物的词，可是，未果！这样一个低调、沉稳，内敛但又激情地光芒四射的人，一切极尽奢华的词都难以掩盖这种由内而外散发的气质。
和他恳谈，你会发现他的视野令人惊异地开阔。在历史和人生的坐标系中，他似乎能很清晰地知道自己是什么，在哪里，要干什么。他对人生的追求和感悟，对现代企业制度和各种工具理性可以说是烂熟于心。在多次和国外一些大的企业集团接触后，又深为目前国内企业所面临的环境忧虑，在这个大的社会洪流中，要整体改变中国企业的传统机制模式，仅凭刘晓光一个人的力量又显得有些凄凉，尽管这样的前进的舞步显得些许沉重和无奈，他仍旧在尝试着种种。
他是一座标杆。
于己，笔直挺拔，傲立风中。
于人，敢于担当，教化育人。
对话篇：
保障房商机无限
2011年，我国的保障房建设进入爆发期，规划建设保障房1000万套；“十二五”时期，我国规划建设保障房3600万套。保障房建设对开发商影响有哪些？保障房建设对房地产市场影响有多大？首创集团总经理刘晓光给出了他的观点与看法。
记者：今年开始，我国启动了大规模的保障房建设。这对开发商的影响有多大？将带来怎样的机遇和挑战？
刘晓光：保障性住房和商品房所针对的客户群体存在较大差别，对商品房价格影响不大。保障性住房建设的目的是为了解决低收入人群的居住问题，为此政府规定了严格的准入制度，例如家庭收入、家庭总资产等都在申请条件范围之内。此外，这类住房的价格也受到政府的严格限制。而建设商品住宅则是为满足要求一定生活品质的中高收入人群的居住需求。两类住房的客户群体重叠的部分极少。另外，由于商品住宅的定价更多的是市场行为，受到同类项目竞争关系的影响，也受到区域供需关系的影响，从理论上讲，供不应求现象越严重，商品住宅的价格也将越高，而与保障性住房的推出并无太大关系。因此，对中高端住宅开发的企业影响有限。
虽然“十二五”规划强调加快保障性住房建设，但保障性住房毕竟只能解决少数人的住房问题，现在大量的保障房建设也只是对过去十几年房地产市场化以来住房保障体系缺失的一种弥补，将来保障性住房与商品房两大体系将会并存发展，现在政府是在以时间换取空间，加大了对保障性住房的建设和投入。虽然目前政府处于加强住房保障的阶段，但这并不意味着要放弃市场机制，实际上住房发展的市场化依旧是商品房发展的方向。因此未来很长一段时间，商品房仍然是房地产市场的主流，房地产开发企业的发展空间依然很大。
住房保障范围的扩大，保障性住房占住房供给比重的扩大，将在一定程度上影响到市场格局，会在一定程度上挤压商品房市场的发展。由于土地供应向保障性住房倾斜，势必挤压了商品房资源，商品房市场的竞争将加剧，行业整合将加速。虽然由于保障性住房项目的利润低，目前很多开发商对此并不热衷，但这可能是未来的一大趋势。保障性住房所占比例将越来越高，对商品房将产生挤出效应，对开发商来说，参与到保障性住房的建设中，既是商机也是必须走的路。随着商品房市场竞争日趋激烈，对土地、资金的获取越来越难，而保障性住房建设总量很大，又有土地、信贷、税收等政策扶持，部分房地产企业将会转向保障性住房领域。另外，由于保障房门槛低，政府扶持，实际的内部收益并不低，再加上保障性住房需求较大，销售回款快，资金使用效率低。同时，从企业需要承担的社会责任的角度出发，房地产开发企业也应该参与保障性住房的建设。
记者：北京市保障房建设情况如何？是否面临土地和资金方面困难？将如何解决？
刘晓光：北京市住房城乡建设委和市国土局数据显示，2010年北京市完成供应保障性住房用地约1332公顷，占已完成住宅用地供应量的52.7%；新开工各类保障性住房22.5万套，超额完成全年新开工13.6万套的任务。其中公开摇号的项目8.5万套，完成全年任务111.8％；定向安置项目14万套，超额完成全年任务。同时，今年北京还竣工各类保障性住房约5万套，超额完成全年4.6万套的任务。政策性住房用地占全市住宅用地的50%以上，新开工建设政策性住房占全市住宅新开工数量的50%以上。
据了解，“十二五”期间，北京市将力争实现“两个６０％”的目标，即保障性住房占整个住房供应的６０％，公共租赁住房占保障性住房供应的６０％。未来五年，北京市将建设收购各类政策性住房100万套。其中包括公共租赁住房30万套，限价房和经济适用房20万套，棚户区改造的定向安置房10万套，城乡接合部整治土地储备、重点工程拆迁的安置房40万套。除了这100万套建设收购的保障房之外，还将为10万户住房困难家庭发放租金补贴，对符合住房保障的家庭做到应保尽保。“十二五”期间，北京已初步确定了“政策房比重提高，商品房比重降低”的思路，重点建设公租房。
对于保障性住房面临的土地和资金问题，北京市住房和城乡建设委员会主任隋振江表示，北京市探索完善住房保障政策体系，积极创新工作体制机制，目前已初步构建了多层次、多渠道、多方式的住房保障制度体系，住房保障事业实现了跨越式发展。北京市已经形成了由政府主导增加土地储备，作为保障房供地主要来源的模式。继2009年北京完成储备开发投资1165亿元，实现4300公顷土地储备开发后，2010年前十个月就完成土地储备开发投资1214亿元，使得包括保障房在内的住宅用地储备库“粮饷”充足。为了加快保障房用地供应速度，市国土局还特准保障房项目用地采取“串联改并联”审批模式：国土部门将用地审批环节中的土地抵押、权属登记等多道“串联”审批环节升级为同步受理的“并联”审批，促进保障房项目尽早供地、尽早开工，投资尽早落地。
北京市完善“以区为主、全市统筹”的保障房建设管理体制，积极落实建设用地和资金，土地合同中也特别明确了开竣工时间—当年供地、当年开工，以实现“新开工建设政策性住房占全市住宅新开工数量的50%以上”的目标。新招拍挂方式 为保障房增加额外面积。除了完成保障性住房供地指标外，北京市还率先探索新的“招拍挂”出让方式，额外增加保障性住房的供应量：对房价上涨较快的区域试点采用“限地价，竞租赁房面积、限价房面积”的方式。当竞买报价达到合理土地上限价格时，就不再接受更高报价，而转为在此价格基础上通过现场投报配建租赁房、限价房面积的方式确定竞得人。
记者：首创是否参与了我国保障房项目建设？未来有哪些进一步的规划？
刘晓光：作为北京市国资委所属的特大型国有企业，首创早在90年代，就积极投身保障房建设，参与了北京市首批安居工程的建设。公司参与建设的保障性住房以设计合理、质量过硬、设施完善，环境优雅赢得政府、居民等社会各界的广泛称赞。未来，随着全国保障性住房建设规模的不断加大，首创作为国有企业将义无反顾的承担起保障房建设的社会责任，并凭借多年积累的房地产开发经验，以“保障民生、回馈社会”为理念，积极投身旧城改造，新城开发、回迁安置等一系列保障性住房建设，以实际行动践行企业的社会责任。
记者：保障房本来是为城市中低收入者提供服务的，在实际运作中有一部分却成为特权阶级的通道，你对这种情况如何理解，应该如何进行规避？
刘晓光：改革开放以来，我国住房保障制度经历了不断改革与调整，1998 年实行住房制度改革以来，住房分配货币化的推行和住宅分层次供应的运作实践表明，实施结果与住房政策目标之间存在着较大差异。各地在经济适用房的建设、供给，廉租房的配租数量和配租目标群体等方面存在诸多问题。如经济适用房总量供给不足、建筑标准高档化、目标群体错位、“夹心层”居民增多、廉租房配给不足、货币配租数额低等问题。住房保障制度改革难以深入、保障水平偏低、运行管理体系混乱，根源在于缺乏监管，没有高层次立法的硬性约束，住房保障在民生建设中的重要地位无法得到足够重视。
住房保障制度就是公共政策体系中不可或缺的重要内容，出于维护社会整体和长远利益的需要，社会必须通过住房保障制度帮助那些依靠自身能力无法解决住房的困难人群，让他们也能住有所居。2008年10月，十一届全国人大常委会出台了五年立法规划，其中就包括《住房保障法》，住房保障建设在“十二五”期间将步入法制化轨道。2010年至2012年，保障性住房建设将是政府力推的重点工作。根据中央对于“十二五”期间房地产行业规划的建议，已明确了“强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房的供给”的指导思想。力争到2012年末基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。
通过立法加强监管与约束，通过合理法的规划，明确了保障的对象，数量、时间、目标和责任。经过不断摸索，保障性住房的类型细分和实际操作也日益成熟，这为保障性住房建设任务的完成铺平了道路。随着保障房建设规模的不断扩大，住房保障体系制度的不断完善，监督措施逐步到位，保障房的运作将越来越公开透明，真正实现保障的作用。
记者：2011年我国计划建设保障性安居工程的任务是1000万套，您认为实现的难度有多大？您认为保障房市场未来的发展前景有多大？
刘晓光：2011年，全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%，创历年之最。以此计算，2011年保障性安居工程投资或将达1.3万亿元人民币。而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。由此可见中央对保障性住房建设的信心、决心之强烈。据不完全统计，2007年、2008年、2009年和2010年的商品住宅销售套数分别为864万套、699万套、1077万套和970万套（按80平方米一套计算）。1000万套的建设量已相当全年商品房销售的总和。
资金投入、土地供应、地方政府积极性是能否完成1000万套保障性住房的计划的关键。仅从保障房建设来看，任务十分艰巨，且完成情况将不容乐观，开工率或许可以保证，但是很大可能难以做到百分百如期完工。
保障性住房建设存在资金压力,关键在于政府决心:从2010年的560万套、到2011年1000万套,再到5年3600万套,保障性住房的建设计划和对应资金需求在不断增加。按照住房和城乡建设部的估算,今年1000万套保障房的建设资金将突破1.3万亿元。而2010年中央财政在保障性住房的投资额为792亿元。虽然财政部官员表示，今年中央财政将进一步加大对地方的补助力度，但毫无疑问，当中的绝大部分势必需要地方自行解决。按照以上投资额度计算，2011年地方政府投入保障性住房的建设资金将达到8200亿左右。根据以上分析2011保障性住房建设所需投入等于2010年地方总财政收入的20%。然而，一部分地方政府财力捉襟见肘，巨大的资金缺口是实现目标的最主要障碍。尤其是贫困、偏远地区保障房建设资金是个大问题。2010年中央政府提高了廉租住房建设资金补助标准，但每套房平均仅补助2.37万元，相当于投资额的30%左右。目前各地建设的保障房资金来源主要是“中央下拨部分资金，地方配套剩余资金”这种模式。但问题在于，地方配套的资金跟不上。
根据财政部官员的介绍，2011年全国新增保障性住房1000万套，资金的筹措具体来说主要有两大块：一是中央和地方财政加大投入，二是吸引社会力量参与建设和运营。财政资金投入方面，重点是切实加大市县财政预算安排用于保障性安居工程建设的资金规模，确保将住房公积金增值净收益和土地出让净收益按规定用于保障性安居工程。但实际情况是，在各市，保障性住房的资金来源主要包括土地出让金净收益的10%、住房公积金增值收益、财政补贴和银行贷款等。土地出让金净收入计算复杂，在部分市县甚至为负数；住房公积金增值收益也不会太多；虽然央行等有关主管部门多次发文，鼓励金融机构支持保障房建设，抓紧制定支持保障房建设的中长期贷款政策等，但在实际执行中，由于保障房建设资金回收周期长，利润空间小，且存在一定的偿还风险等诸多原因，金融机构参与融资的积极性并不是非常高涨。导致各市财政的压力很大。
土地方面，2010年全国保障性住房用地为24000多公顷，与前年相比增加一倍多。保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%。今年计划建设的1000万套保障性住房，同比增加72%，以此推算土地供应也应该大幅增加，这对一些土地资源紧张的东部沿海城市来说挑战巨大。如像深圳，目前基本面临无地可供的状况，全市未利用土地仅4360公顷，仅占全市总面积的2.23%，保障性住房的土地供应难度很大。另一方面，土地都掌握在地方政府的手里。一块地，作为保障房用地的划拨出让价，与其作为商品房用地在市场上“拍卖”价相差巨大，地方政府显然很难无视这样的利益损失。
住房保障制度就是公共政策体系中不可或缺的重要内容，出于维护社会整体和长远利益的需要，社会必须通过住房保障制度帮助那些依靠自身能力无法解决住房的困难人群，让他们也能住有所居。加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展,是党中央进一步加强民生建设的重要举措。当前，加快保障性住房建设，不仅有利于进一步改善民生，也有利于增加投资、扩大居民消费，对拉动内需、促进经济结构调整，保持经济平稳较快增长意义重大。
记者：在政府更严厉的限购政策出台、房产税试点出台、保障房供应加大等情况影响下，您认为我国的房地产市场走势如何？
刘晓光：尽管政策调控趋紧，投资投机需求受到遏制，保障性住房供给增加，但市场供求关系并未发生根本性变化，刚性需求依然强劲，房价将基本保持稳定，中国房地产市场仍将保持稳定增长的趋势。政府积极干预，加大保障性住房建设力度，将对市场的供应结构和需求结构产生深远影响，有利于市场发展更加健康。
房地产对经济的带动作用无可取代。经济发展水平提高，“扩内需、保民生”的政策导向将使人们收入水平不断提高，从而使房地产消费购买力不断提高。城镇化深入，给行业带来了巨大的发展空间。未来十年城市化进程每年递增1%，由46%达到55%，产生1.5亿城镇人口，新增住房90亿平方米，户均达到1套房，住房需求得到基本满足。
区域协调发展，城市梯度转移，二、三线城市前景看好。沿海三大传统“城市圈”，核心城市周边的二、三线城市的房地产市场将进入快速发展期；核心城市将呈现郊区化趋势。中西部承接产业转移 + 交通建设利好，为枢纽城市创造了巨大的房地产需求。未来，中国将迎来高铁时代。高铁时代为房地产业带来格局的改变。特大城市的住房问题在轨道交通和高铁发达的背景下，都可以区域合作解决。中央在“十二五”规划中明确提出，促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化，实施区域发展总体战略和主体功能区战略，坚持走中国特色城镇化道路，科学制定城镇化发展规划，促进城镇化健康发展。国家把推进城镇化作为扩大内需的重要手段，政府放开了中小城市和小城镇的户籍制度，中央政府已决定将符合条件的农业转移人口，逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务，起码有1.5亿~2亿人口原城镇人口的住房改善，以及旧城改造方面，需求也很大。随着产业结构的调整，旅游事业的发展，百姓消费升级的需要，商业地产、旅游地产、产业园区地产的占比还会相应扩大，人口老龄化进程加速，但相应的老龄化社会保障制度还不健全，养老地产发展前景广阔。房地产市场需求将呈现出多样化、复合化的发展趋势。
观点篇：
划时代变革已经开启
对地产行业来讲，未来的变化可能是一个持久调控的问题，是房地产政策深层次变革问题。因此，我们要做好全面转型准备，迎接挑战
文／首创集团总经理刘晓光
调控不断的2010年已经过去，开拓进取的2011年已经到来，这是地产发展的新时代的开启。
第一，在以往的十几年的地产改革中，中国建立了住宅基本制度，结构性矛盾却越来越突出，所以保障房的问题提得越来越多。
第二，以往房地产住房制度形成的结果之一，是客观促成了土地财政拉动了GDP增长，这种方式的可持续发展情况受到越来越大的挑战。
第三，无论是消费型还是投资型，地产的保值功能都是民众抗通货膨胀的重要手段之一，但是又可能成为诱发贫富差距、社会不稳定的导火索。
基于以上的情况，地产界过去10几年建立起来的住房制度已经面临再次改革和创新，而这个时代已经到来。
房地产企业开发模式的改革与转型，既要抛弃一些旧的东西，又要有新东西的孕育。因此，任何改革和转型，一旦还有以往事物痕迹的时候，一定有新的生命的迹象和萌芽。这种萌芽是什么呢？一个是保障房、经济适用房，将来这种供给结构可能会大量出现。第二个是房产税，取富人之财，贴穷人之用。第三个是小城市的改造和土地开发，中国二元结构和城乡的发展是一个大的问题。也就是说我们地产原有商品房建立的结构和模式还会存在，但是市场份额可能会逐步缩小。原有模式交易成本可能会日益提高，而目前一部分企业转型、商业地产发展的模式在竞争的条件中将有所发展。但无论如何，房地产高厚利的时代已经过去。
创新是企业自觉发展、自我扬弃的过程。当前来看有两个方面，一个是对原有经营方式的改革和创新；二是对融资方式的改革和创新。对第一种的创新我们从来没有停止过，有很多企业都在变，多做一些持有物业，有的是在做经济适用房，同时做商品房，有的是在向商业地产转移、转化等等；总之，这样的八仙过海各显神通的方式早已经存在。大家现在对开发模式的转型有危机感，是因为中国对于经济发展的历程，尤其是对以往地产改革建立起来的模式和变化趋势把握不准，从而产生了压力与担忧。这也是要进行变革和创新的原因。究竟怎么做？下一步不是一个固定的模式，从我们现在来讲，大概是四种类型，一种是传统的地产开发，一种我们在做奥特莱斯产业构造，一种是简单的产业加地产，还有一种我们在做一些大城市新区的一级开发模型。实际上我们都在转变，都在改革、变革。关于融资模型问题，下一步也可能有很大的变化，原有的融资模式肯定是越来越紧，下一步私募股权投资将是地产界资金的主要来源。无论如何，下一步融资的问题，自己企业转型的问题，可能都在创造、都在探索。
总之，我们当前一定要认清现在的形势，根据中国经济的特点和国家整体的战略，认真反思我们以往在地产创新模型上的成败与经验教训。
对地产行业来讲，未来的变化可能是一个持久调控的问题，是房地产政策深层次变革问题。因此，我们要做好全面的转型准备，迎接这种挑战。所以我认为，这对我们的行业来讲将是一个划时代的变化。
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