四项措施防范风险

　　谈到房地产贷款的风险，廖岷表示，"这主要也是中国近两年工业化和城市化的副作用。很多地方政府把房地产作为支柱行业，所以银行资产负债表上有很多房地产贷款这也不足为奇了。"

　　为了应对这个风险，银监会要求银行对房地产贷款的申请做到严格的尽职调查，对房地产贷款风险防范采取四个措施：对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。

　　根据央行最新数据显示，去年新增的7.95万亿贷款中近25%流入了房地产领域。为了对房地产行业降温，政府已采取了上调首付比例和抵押贷款利率、限购等行政措施以及对开发商拿地制定更严格的规定。近几年银监会也对房地产贷款进行了多轮压力测试，以评估房价大跌下对银行资产质量的影响。

　　在此宏观调控背景下，今年5月底甚至有消息称，"央行牵头开会通知各大国有银行，全面停止对房地产开发商贷款，何时放开等待通知。"随后此消息遭到了各大银行的否认。一工行地方分行内部人士表示，银行口径上没公开表态叫停，但实际上好几家银行都已经暂停审批开发贷，跟停了没什么区别。而中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也曾向记者透露，开发商已经很难从银行获得贷款了。

　　房产商转向信托融资

　　虽然开发贷款并没有全面喊停，但实际上从去年下半年开始，银行已经在大规模压缩开发贷款。商业房产开发贷更是一贷难求，大部分中小房地产开发商都不能从银行融到资金，只能转向信托求救。据用益信托工作室不完全统计，今年前5个月集合信托产品投向房地产行业的资金规模达人民币1168亿元，占信托资金总量的45%。5月份单月投向房地产领域的规模达到256亿元，刷新单月最高规模纪录。

　　但是，投资者对房地产信托的态度更加谨慎，房地产信托成立的速度已然放缓。与4月份相比，房地产信托成立数量锐减26%。同时，由于风险评级较高，银行方面也开始出现收紧房地产信托推介的现象。

　　6月初，多家媒体报道了银监会要求10家信托公司暂停房地产信托业务的消息。据了解，银监会并没有全面停止房地产信托业务，但要求控制房地产信托业务发展节奏和规模。

　　实际上，除了信贷资金，保险资金也一直谋求进入保障房领域。5月，上海城投与中国平安共同推出"平安-城投控股保障房项目债权投资计划"，募集不超过30亿元的资金，用于支持上海保障性住房建设。

　　另一个引人关注的大型资金是社保基金。早在今年年初，社保基金向南京保障房建设发展有限公司发放30亿元的信托贷款，用于该市4个保障房项目的建设。

　　一些社会资本则发起成立了保障房类基金。有消息称，作为国内首个公租房基金，建银精瑞将以私募股权基金方式运作，基金申请方案已报送国家发改委和住建部，首期拟募集100亿元，未来3年内将在全国范围内投建数百万平方米的公租房。

　　上市公司华远地产发布公告称，公司同意控股子公司北京市华远置业有限公司作为发起人股东之一，参加投资设立建银精瑞公租房建设投资股份有限公司。

　　6月4日，首开股份发布公告称，将向银行间市场发行不超过43亿元的中期票据，所募集资金全部用于保障性住房项目的建设；6月10日，栖霞建设发布公告称，将发行一笔不超过17亿元的中期票据，用作西花岗保障房项目配套资金。

　　即便保障房建设仍面临不小的资金缺口，但有分析认为，相对于依然充裕的流动性，特别是大量寻找投资渠道的民间资金的存在，倘若在制度上进行创新，各类资金将有望稳定地流向保障房建设领域，未来几年保障房建设的资金缺口也必然得到弥补。

　　银监会四大措施防范房地产贷款风险

　　房地产风险广度和深度进一步加强，但仍然可控

　　上海银监局局长廖岷23日表示，近几年银监会对房地产贷款进行了多轮压力测试，现在房地产风险的广度和深度在进一步加强，但监管部门认为房地产贷款风险仍然可控。他具体列出了银监会要求银行对房地产贷款风险防范的四大措施，即对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。

　　积极应对房地产贷款风险

　　廖岷是在上海举行的"2011领军者系列峰会"上作上述表述的。他在峰会上阐述了对中国银行业现状、面临的挑战及采取的措施，并对进一步推进上海国际金融中心建设发表了看法。

　　廖岷说，从各项审慎监管指标包括资产质量、资本充足率、拨备率、盈利水平，以及风险防控能力、审慎经营理念等方面来看，当前中国银行业正处在历史上的最好时期。这些成效的取得既包含了银行业金融机构自身的努力，同时也得益于监管者这些年来在加强银行公司治理、推进风险监管、科学监管等方面的大量付出。

　　在介绍中国银行业取得的成绩的同时，廖岷也着重介绍了中国银行业对于面临的各种困难与挑战所采取的措施。

　　廖岷指出，在房地产贷款方面，近年来很多地方政府把房地产作为支柱行业，银行资产负债表上有很多房地产贷款并不奇怪。"为了应对房地产贷款风险，银监会已要求各商业银行严格执行国家房地产调控政策，做好差异化房地产信贷和贷前尽职调查。"他具体列出银监会要求银行对房地产贷款风险防范的四大措施，即对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。
 
　　全面部署"平台贷"监管

　　除房地产贷款外，廖岷认为，目前中国银行业还面临银行资产负债表期限错配、政府融资平台贷款和对国际上新的监管规则本地实施等多重挑战。

　　廖岷表示，目前大部分银行信贷资产是中长期贷款，而进入加息通道后，银行存款倾向短期化，形成期限错配问题。对此，监管部门一直关注并指导银行加大消费贷款和中小企业贷款的投放，并审慎地开展资产证券化试点工作。

　　对于政府融资平台问题，监管部门要求银行对每笔平台贷款进行重新审核和分类，要求银行依据风险覆盖率对资产进行归类，并且在资本计提、风险拨备、贷后管理等方面做了全面的部署和安排。

　　在应对国际监管改革挑战方面，廖岷说，巴塞尔III的实施将在更严格的指标监管与日常监管两方面加大对中国银行业金融机构的影响。中国银行业的监管标准一直坚持以国际监管标准为最佳参照系，并密切结合我国银行业的实际情况而制定。监管部门在资本充足、流动性管理和计提拨备方面，始终致力于更高标准和更加透明的银行业监管环境建设。

　　廖岷还对进一步推进上海国际金融中心建设发表了看法。他说，除需要引进更多的金融机构、金融人才，还需要监管者和经营者进一步提升宏观视野及思维，进一步推进创新并加强有效风险管理，以及加强多方面的协作和交流等。
 

　　保障房8000亿民间融资破局 地方发债跃跃欲试

　　饱受融资之困的保障性住房建设迎来体制破局，国家发改委鼓励投融资平台公司发行企业债券进行保障房项目融资，被认为是政府大举推动保障房融资创新的重要信号。

　　这是继6月17日财政部公布2011年地方政府债券首次代理发行计划、旨在以地方债资金撬动保障房建设之后，国家部委在一周内第二次从政策方面为保障房建设开辟融资渠道。

　　自从国家发改委发出地方政府可以运用企业债为保障房融资后，云南、广东、安徽等地表示将发行企业债。实际上，在国家发改委的文件正式出台之前，已经有多个地方政府融资平台发债为保障房建设融资。

　　5月31日，山西大同市经济建设投资有限责任公司发行了25亿元公司债，其中14.7亿元拟用于大同市廉租房建设，其余10.3亿元拟用于补充公司营运资金和市政建设。该期债券为6年期，票面利率为6.50%，债券存续期内固定不变。

　　有业内人士预言，在保障房建设的巨大资金压力下，与保障房建设相关的国家或地方性融资创新计划将会被陆续推出，保障房融资有望形成由点到面的突破，从根本上破解保障房融资的瓶颈问题。

　　国家密集发布金融政策意在吸引民间资金涌向保障房建设。而除了"自上而下"保障房融资机制创新外，各地方政府以及各类投资主体也开始积极探索"自下而上"的融资渠道，双轨并行的"政府+开发商"保障房融资模式日渐明晰。

　　保障房债务融资破冰

　　国家发改委日前已经下发通知，鼓励各地利用投融资平台，申请发行企业债券，优先用于保障房建设。部分地方政府开始着手准备推出保障房企业债融资计划。

　　根据北京住总集团董事长张贵林在6月22日向媒体透露的信息，北京住总集团、北京首开集团和北京金隅集团等保障房建设大户正计划发行500亿元企业债，其中相当大比例资金用于保障房建设。

　　安徽省发改委发布的一份落款日期为6月15日的通知显示，国家发改委已发布指导文件，要求简化地方政府发行企业债支持保障房建设的审核环节，并要求缩短核准周期。这意味着尽管全国清理地方债的风暴仍在继续，但为了解决保障房资金缺口，决策层仍然给地方平台公司开辟了绿色通道。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，上述举措意味着保障房建设专项融资的瓶颈已经突破。庄凌顾问董事总经理张映光则认为，保障房融资可以依靠企业发债完成，看似只是为1.3万亿元保障房建设提供了一个融资渠道，但实际上具有房地产行业开启直接融资路径的特殊意义，预示着今后保障房的融资路径上可能会出现更多的融资创新。

　　住房和城乡建设部此前曾多次建议，保障房建设需要多部门协作，不断创新融资机制，拓宽融资渠道，多渠道筹措建设资金。

　　有业内消息称，与保障房相关的融资创新计划，可能包括房地产信托投资基金、保障房房地产基金。前者原本在去年11月进入最后的审批程序，但因为恰遇房地产新一轮调控，且由于该基金审批程序和行政管理的复杂性，最终无果而终。保障房房地产基金，则主要由全国工商联房地产商会在推动。

　　保障房融资创新的背景来自巨大的资金压力。根据住建部估算，2011年度建设保障房投资需要1.3万亿到1.4万亿元，其中有8000多亿元是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的。剩余的5000多亿元资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。

　　目前，国内保障房建设资金主要依赖财政预算安排、土地出让净收益、住房公积金增值收益安排等，但由于资金需求量巨大，这些资金对于保障房建设仅是杯水车薪。

　　因此，制度破题被视为民间资本参与保障房建设的关键环节。业内预计，在体制瓶颈打破之后，除了财政预算安排、土地出让净收益、住房公积金增值收益之外，接下来将有更多的保险资金、社会资本被允许进入保障房建设。
 

　　多融资渠道疏通

　　国家发改委的一纸通知为上述融资打开了希望之门，但另一方面，地方政府和各类投资主体的"自下而上"融资创新则成为破解保障房资金难题的重要部分。

　　目前，不少地方政府都成立统一的保障性住房融资平台，这也是很多省市的常见做法。比如，近期湖南省决定设立湖南省保障性安居工程投资公司，为湖南提供一个保障性安居工程专用融资平台。该平台注册资本45亿元，由湖南省政府全额出资。

　　此前，陕西、山东青岛等地区，已纷纷成立了各自的保障性住房建设融资平台，其目的就是承担起保障房建设的资金"蓄水池"的功能。

　　这些融资平台的意义在于，包括银团信贷、保险资金、社保基金等在内的各类型资金，很容易以不同的创新方式纷纷流向保障房建设领域。

　　公开资料显示，天津市保障住房建设投资有限公司与由15家商业银行共同组建的银团签订贷款协议，规模高达200亿元，意味着金融机构支持保障房建设已经在资金筹措、信贷机制建设方面找到了新的路径。

　　各级政府为保障房建设的资金难题发掘了多种解决途径。早在2010年，住房和城乡建设部等七部委便联合确定北京、天津等28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133个保障房项目申请住房公积金贷款额度约493亿元。

 
　　房地产债跑部进京 首批房企已提交企业债申请

　　6月将末，1000万套保障房融资难题终于推开了紧闭两年之久的政策大门。随着发改委财金司(2011)1388号文的出炉，掌管企业债大权的发改委终于为地方融资平台和房地产企业打开了一条绿色通道。

　　6月23日，本报记者获悉个别房地产企业已向发改委提交发债申请，其中不乏地方保障房建设的主力北京住总集团和首开股份等公司。

　　"以前专门做保障房的公司并不多，我们接触的很多，但真正提交申报材料的并不多。"一位中诚信评级公司人士向本报记者透露，目前上报发改委的已有两三单，7-8月份会有结果出炉。

　　这只是个开始，债券市场对房地产企业开始展露近年来少有的开放姿态，除了发改委主导的企业债外，银行间市场交易商协会主导的中期票据也向房地产商敞开怀抱。

　　除了已经发布公告的首开股份(600376.SH)和栖霞建设(600533.SH)外，本报记者获悉，目前向交易商协会申请注册发行中票的企业，还有金融街控股股份有限公司和重庆地产。

　　"企业债审批速度非常慢，两个月内希望看到很多是不现实的。"一家获得中票承销资格的券商固定收益部人士告诉记者，但企业债和中票向房地产开放这个是没有问题的。

　　不过，敏感的债券市场能否承受房地产债的新一轮供给，前景不容乐观，尤其在商业银行为主要买家的银行间债券市场。借用上述券商人士的话说，"没有什么机会，供给多了对债市不一定是好事。"

　　企业债：审批效率仍成疑

　　时隔两年后，房地产企业债的大门再度开启。

　　6月22日，北京住总集团董事长张贵林向外界透露，住总年内将发行20亿企业债，用于今年的8个保障房项目。

　　与住总一道的，不乏北京市保障房市场的中坚力量，诸如首开股份、金隅地产、金融街控股等公司；这与北京市政府的极力推动密切相关。早在5月中旬，公布1000亿年度土地储备开发投资时，北京市国土局就对外宣布北京市将探索土地债券融资模式。

　　而首开股份们的积极性，与其保障房带来的红利密切相关，该公司管理层曾表示，2010至2012年，首开股份房地产业务50%左右的结算面积将来自保障房。

　　不过，时隔多年，房地产企业债再度试水，尚待市场检验。

　　一位券商固定收益部总经理告诉记者，据其了解，目前各家企业申请规模都不太大，单个企业也就是"十几亿的规模"，而期限应该在3-5年，利率水平与目前市场利率水平持平。

　　"房地产债"跑部进京 首批房企已提交企业债申请

　　房地产企业债前景如何，绿色通道大开是否意味着审批效率的大幅提高。一位接近发改委的人士对此表示疑问，"绿色通道开通，发行效率不一定会有多大的提升；谁都意识到这不仅是给房地产也是给平台公司开了一道口子。"

　　随着保障房发债大门打开，地方融资平台看到了新希望，谋图通过调整募集资金用途等方式来加快审批进程，而山西、重庆等一些地方平台公司已先于布局。

　　公开信息显示，5月31日，山西大同市经济建设投资有限责任公司已成功发行25亿元企业债，其中14.7亿元拟用于大同市廉租房建设，其余10.3亿元拟用于补充公司营运资金和市政建设。评级公司给出的信用等级为AA级。

　　上述评级公司人士告诉记者，7、8月份将会看到一批专门平台保障房企业债集中出炉。当然，目前"四证齐全"的保障房项目并不多，上述调整也需要时间。

　　针对外界有关地方债务借保障房企业债膨胀的疑问，6月21日，发改委财政金融司司长徐林重申地方平台债的三个条件：首先，有发债资格的融资平台必须是根据中央文件清理之后得以保留的；其次，发行债券的地方政府当季负债不得超过财政收入；第三，新发债券和所有过往债务总和不得高于项目公司净资产40%。

　　事实上，早在2010年11月份，发改委就曾以2881号文的形式，对地方政府平台公司发债进行了规范，即徐林所指的发债资格直接与地方政府债务挂钩--如果该类投融资平台公司所在地政府负债水平超过100%，其发行企业债券的申请将不予受理。

　　上述接近发改委的人士透露，2881号下发之后，发改委曾要求相关发债企业填报地方政府负债状况，这对高负债的县市级平台公司而言，并非乐观消息。不过，记者从券商处也知晓，上半年发行的城投债并未披露相关地方政府的负债数据。

　　房地产企业债绝迹江湖已足有2年有余，最近一批房地产企业债尚需追溯到2009年上半年，由房地产巨头重庆龙湖地产和远洋地产发行的两批企业债。