直接融资 破解“缺金”
——访住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹
从投资方角度来说，现在有很多投资者已经不追求冒险和暴富了，他们更加求稳和安全。PE股权融资这种方式是较好的、又稳又安全的投资方式，这种投资要么获得投资回报，要么持有股权。但问题是能否找到一个很好的专业投资管理人，而且PE是小众投资，进入门槛很高，一般投资者很难参与。
文/本刊记者 春华
随着调控政策的不断深入，资本密集型的地产行业从银行取得贷款的难度越来越大。房地产将如何实现金融创新，地产融资多元化如何体现，而在融资难度越来越大的背景之下，PE具备了什么样的特点和优势？为此，记者采访了住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹，她明确表示：“在日益收紧的货币政策环境下，房地产企业发展已经面临资金压力，能不能有强大的融资能力，能不能筹到更多钱，已经成为考核房地产竞争力很重要的一个方面”。
房地产融资关乎转型
《中国地产总裁》：最近多城市收紧二手房贷，各地房贷利率优惠也已基本取消,存量房市场的压力也陡升，房地产企业需要资金支持，却面临各种困难，您认为“缺金”与哪些方面息息相关？
秦虹：持续紧缩的货币政策，将对房地产供给继续产生影响。2010年住宅用地供应大幅度增加，而这些土地供应量在2011-2012年将变成住宅房屋供应，还需要资金的支持。
房地产开发企业在2011年上半年很多选择依靠信托渠道融资，但是房地产信托因为涉及面广，一直受到比较多的监管，尽管今年上半年投向房地产领域的信托资金余额为6051.91亿元，比去年有较大增长，但规模的进一步持续扩大也有难度。房地产行业资金内外交困，由此带来的房地产开发的持续性，值得关注。
房地产融资问题关乎住房的有效供给，而不是简单地给开发企业输送资金，它关系到企业转型、升级等各个方面，也关系到如何引导购房的实物性投资转向开发的证券化投资，中国的房地产市场改革涉及方方面面，必须靠土地制度、税收制度、金融制度的改革，建立起符合市场规律的、长远的制度框架，金融创新方面也需要在政策方面积极探索和做有效的储备，这是大势所趋。
融资多元化考验房企
《中国地产总裁》：多元化融资从某种程度上来说，能缓解企业资金压力，您如何看待房地产融资的多元化?
秦虹:从行业发展的角度看，过去房地产行业的风险高度集中在银行或购房者一边，而多元化融资，特别是房地产企业能够从市场上直接融资，如上市、信托、基金、债券等，可以让投资者承担投资风险，避免过度集中在银行的房地产风险。
当前房地产市场形势总体来说非常复杂，一方面企业的分化非常明显，正在寻求转型。另一方面市场上的闲资和游资也很充裕，仍有投资者对未来市场看好，对投资房地产有需求。如果我们能把这部分投资需求引导到开发端，就可以减少需求端的投资压力，有利于调整供求关系，也有利于控制房价。所以房地产融资的多元化，并不等于支持高房价，相反却有利于增加供应，缓解供求关系。
《中国地产总裁》：您认为防范房地产风险最关键的问题是什么？房地产融资多元化如何实现风险最小化？
秦虹:总的来讲，关于防范房地产风险的问题，一方面，银行要做好贷款风险的自我管理，认真进行风险评估，把好风险控制关。而不是简单的限制投资，或者紧缩贷款。另一方面，就是分散风险，如住房抵押贷款的二级市场就可以分散银行贷款风险。在这方面，我国还有很大差距。目前房地产直接融资或融资多元化，其实还必须有两个前提条件，一是宽松信贷环境的改变，如果企业很容易获得低利率的银行贷款，恐怕没有哪个企业愿意到市场上去发债、找信托或找PE; 二是持有型物业占有一定比例，如果都是开发建完了就卖的产品，只需要短期资金周转，股权类的直接融资也很难有市场。
任何投资都是有风险的，房地产的直接融资金融产品也不例外，所以，适当地提高投资者的进入门槛，建立相关制度进行规范管理就很重要，并不是所有的房地产金融产品都适合大众者参与。关键看投资者的投资能力和抗风险能力，总之，收益和风险总是对衬的，不存在天上掉陷饼的事情。
房企应更多考虑股权融资
《中国地产总裁》：在房地产宏观调控与货币政策收紧背景下，企业解决资金难题已是箭在弦上，您认为什么样的投资方式会更合适现在的状况？
秦虹：货币信贷政策正在从2009年过度宽松逐步收紧，开发商几乎拿不到开发贷款，现在有的地方，即使房子卖出去个贷也无法及时收到回款，造成开发商资金链非常紧张。同时，房地产调控对市场影响越来越大，限购从35个重点城市正逐渐波及到更多的城市，许多城市商品房成交量出现了明显下滑。
如果这种情况持续，开发企业势必要考虑两个转变，一是从过去习惯于银行贷款这种间接融资转向市场的直接融资，二是从过去习惯于短期的债权融资转向股权融资，与投资者一起分享投资的收益，也一起分担风险。
《中国地产总裁》：当前房地产市场有些什么变化？企业应该如何做？
秦虹：当前房地产市场正在发生四个变化。首先是过度膨胀的住房需求正在发生变化，特别是在限购政策和房产税试点方案的作用下，过度的投资性需求受到抑制。同时，过度恐慌性需求得到缓解，市场预期已经发生变化，过度超前性需求得到控制。
第二是过度宽松的信贷环境正在发生变化，信贷总体规模受到限制，资金的使用成本也在提高。
第三是过度快速上涨的房价正在发生变化，抑制房价过快上涨与当前管理好通胀预期大局有直接关系，同时也有利于减缓由于家庭财富两极分化所引发的社会积怨，因此，政府控制投资性需求的政策将会长期化。
第四是过度低风险的盈利机会正在发生变化，依靠房价、地价快速上涨的盈利模式正在改变，企业间的兼并重组加剧。
对此，房地产开发企业应考虑转型和创新，不能再象过去那样更多地开发针对投资性需求的产品。应以“住”为核心，最大化提高住宅的使用附加价值，更好地适应市场需求。也应积极创新企业管理模式，选择任何一种有利于提高资金周转效率的企业发展模式。企业需要的是转变自己，适应变化，而不是一味地抱怨，希望环境适应自己。
直接融资渐成趋势
《中国地产总裁》：您认为开发企业现在应该具备什么样的思路，才能更好地迎接“资金链”挑战？
秦虹：关键是我们对货币政策的走向如何判断？我认为，大规模的资金增发期已过，提高利率和收紧货币恐怕不是短期政策。在目前的情况下，资金考验着广大房地产开发企业。房地产金融融资创新需要破题，从实践来看开发企业正在寻找各种方式融资，尤其是开始直接融资，包括信托、PE、委托贷款等各种债权和股权的形式，开发企业逐渐重视直接融资对解决自身资金难题的迫切性和重要性。
以前，开发企业是非常不愿意股权融资的，不愿意把红利让给投资者，他们更愿意债权融资，如银行贷款，因为这样成本比较低，赚钱多。现在情况变了，央企还能拿到便宜的钱，大部分企业怎么办？小企业要活下去怎么办？开发企业必须要转变思路，要让投资者分享收益，把先进的管理经验引入企业。把股权吸引到房地产融资中，这是一种转变，将会推动企业经营方式的转型，推动一批专业化的房地产投资公司出现，开发企业要实现连续生产，必须认识到多元化融资的重要性。
《中国地产总裁》：目前房地产企业对于资金的需求很大，但前景并不明朗，您认为房地产重视直接融资的优势体现在哪些方面？如果开发企业资金紧张会发生的最直接的情况是什么？
秦虹：房地产直接融资并不等于维持高房价。房地产行业的金融创新已渐成趋势。首先，更多资金进入开发环节可以解决民间资金的投资出口问题;其次，可以减少泡沫，如果继续过去那种开发商和购房者都依赖于银行贷款，供需双方都利用了杠杆放大了投资能力，就容易产生泡沫;再者，可以平衡好投资与供给，把这种投资于需求的资金转化为投资于供给的资金，增加供应，这才是稳定房价的重要措施。现在开发企业资金紧张，很可能导致购置土地面积增速下降、新开工面积增速下降、施工面积增速下降，这对后期的房屋供应造成影响。因为住房建设的周期性因素，面对可以短时间集聚的需求，房地产的供应总是滞后的。
《中国地产总裁》：房地产私募基金作为一种创新的融资模式，未来可能成为房地产企业资金的核心来源，您如何理解？
秦虹：从投资方角度来说，现在有很多已经有相当积累的投资者已经不再追求冒险和暴富了，他们更加求稳和安全。PE股权融资这种方式是较好的、又稳又安全的投资方式，这种投资要么获得投资回报，要么持有股权。但问题是能否找到一个很好的专业投资管理人，而且PE是小众投资，进入门槛很高，一般投资者很难参与。 | 
