解房企“融资”之苦

大型房企依靠自身品牌实力，不愁资金来源；中小房企合纵连横，寻找新的利润增长点。所谓“只选对的，不选贵的”，结合自身情况，找到适合自身的融资工具，持续发展才是王道。

文/本刊记者扈东玲

日前，央行发布的2011年上半年金融机构贷款投向统计报告显示，上半年房地产贷款增速持续回落之际，保障房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%。

保障房建设由最初开发商眼中的“鸡肋”变成如今抢手的“香饽饽”并无原因，在国家发改委宣布，对于参与保障房建设的企业，可以通过发行企业债券进行项目融资之后，一些房企纷纷进行保障房融资。

保障房的融资捷径，以及附送的如土地、税收优惠等，无疑为苦寻资金无门的开发商打开了一条绿色通道，但也有个别开发商以保障房融资为名，为自身企业缓解融资之苦。

在保障房意外火热的背后，凸显了开发商融资困局的加重。

行业洗牌初见端倪

中国指数研究院的统计数据显示，2011上半年64家房企融资总额超1484亿元。各大房企的融资模式根据自己的特点而“因地制宜”。万科、世茂、SOHO中国、华润置地、保利地产、招商地产等实力雄厚、信誉优良的大型房企仍然倾向银行贷款等传统融资模式。如6月世茂就获得中国银行总行高达224亿元的授信额度。恒盛地产、方兴地产、宝龙地产、恒大地产等则积极开拓地产信托的新融资模式。

在此前的6月份，SOHO中国就从一个由十家银行组成的海外银团获得了一笔最多相当于6.05亿美元的三年期可转让贷款融资。潘石屹表示，此次海外融资是进一步拓展业务所需、优化公司资本负债结构等，并强调目前公司资金链充沛。

显然，潘石屹早就嗅到了国内银根收紧的危险气息，未雨绸缪集结了一大笔资金。

从2009年底，调控政策陆续出台，传统融资渠道逐渐缩紧，进入2011年， 3次加息、6次上调存款准备金率，房贷实际利率屡创新高，开发商融资路径几乎被封闭。

如果说目前的融资困境对大型开发商，如万科、世茂、SOHO中国、华润置地等来说，只是手头变的有点紧，或者施展拳脚有点束缚的话，尚可以凭借自身强大的品牌效应和良好的信誉，在传统融资渠道里拿到钱，或者在海外市场融资。

那么，对已经陷入水深火热之中，甚至面临倒闭风险的中小型开发商来说，如何在一无资金，二无项目，三无品牌的情况下，避免“辛辛苦苦三十年，一下回到解放前”的局面上演，就是目前的重中之重。

中国指数研究院数据信息中心总经理葛海峰表示，下半年房地产行业中将会大量出现“大鱼吃小鱼”现象，许多房企会开始使用并购、联合开发、房地产基金等方式。

如此看来，行业洗牌在所难免。

融资模式浮出水面

2011年房地产并购市场一季度共完成并购案例32起，成为诸多行业的第一位，同比增加22起；并购总额明显增加，一季度房企并购金额达83.16亿元，环比增长72.6%，接近去年总额的一半。

并购，应该是小企业最不愿意看到的结果，但我们也应该看到，通过并购重组，房企可以在短时间内获取资金、土地等资源，由此保持资金链的畅通，以寻找新的利润增长点，度过难关。目前并购形式主要有项目股份收购和公司股份收购两种。

另外一种融资模式合纵连横，抱团取暖也是房企度过资金难关的途径这一。

早在2010年8月，中原房企龙头建业地产就与河南15家房企在郑州成立了河南地产商会投资股份有限公司。

商会内部人士称，房地产是资金密集型产业，当前调控政策从各方面影响了开发商的资金周转，抱团取暖增强了房企在资金运转上的信心，也可增强在本土的竞争力。

据悉，河南地产商会会参与地方保障性住房建设，由商会引导民营企业介入，对于有着区域发展需求的地方政府自然也是好事一桩。

近期，不仅地方中小房企采取了联手做开发的方式，背景雄厚的大型开发企业，如保利、招商地产等也开始以联合体的形式出现在土地市场上。

民间资本比较充沛，只是缺乏合理有效的方式将其聚拢。而私募股权基金的引入正好可以灵活、便捷的为房企融资。房地产私募股权基金的形式以其方式灵活、渠道广泛的优势，目前最受业内人士推崇，发展势头也异常迅猛。

今年一季度完成募集的25只可投资于中国大陆地区的PE中，房地产基金占5只，募集资金9.59亿美元。无论是由投资人发起的基金，还是开发商领衔的模式，都可为房企解决燃眉之急。

求得上上签

在最近媒体集中关注的 “7·23”甬温线特别重大铁路交通事故中，我们发现，在救援黄金时间，第一个冲到现场的是距离事故发生地最近的村民，由此可见，当有困难发生时，等待被救援是一方面，如何自救以及在最近区域寻求帮助是至关重要的。

房地产行业的这次资金“劫难”也是一样，房地产行业首先要自救，在自救的同时，寻求潜在的机遇。

所谓自救，就是要维持企业的可持续发展，努力树立自身的品牌价值，毕竟品牌的力量具有非常大的市场认同度，而这一过程也是需要自身团队实力的增强，以及长远战略目标的建立。

这场资金“劫难”，可能让房地产相关利益方伤筋动骨，利益受损，但我们也应该看到，正是这次传统融资渠道的紧缩，才一定程度上改变了房地产过分依赖银行间接融资的局限，让直接融资的多种创新形式得以浮出水面，也才能让我国的金融体系有新鲜血液流入，以趋完善。

对于广大房企来说，只选对的，不选贵的，如何在社会转型期，金融市场大变动的环境下，利用现有的金融创新工具，调整自己的战略思路，让企业继续生存发展才是关键，盲目跟风涉险或者破罐子破摔永远不是上上签。