Pe入主 房企抢滩金融份额

北大黄埔通过同学会这种特殊形式来设立基金，以投资同学的优秀房地产项目，在保证信誉度的前提下，可为同学企业解决投融资难题，获得共赢。

文/本刊记者 扈东玲

2011年，随着调控政策的加码，银行贷款难，信托受限，上市融资等渠道纷纷收紧甚至近乎关闭，传统的融资渠道走不通，资金几乎成为了房企发展的瓶颈，时至下半年，许多中小房企甚至濒临倒闭。

在调控政策的高压之下，私募基金的数量也在增多，房企对待募基金的认识和认同也在深化，无论是地产大鳄，还是中小房企，如何利用好私募股权基金这棵救命稻草，使自身能够在脱离银行间接融资渠道以后，走出融资难的困境，成为业内人士普遍关注的焦点。

缘起

私募股权基金，又称pe，在西方国家是一种常用的融资和投资模式，已经实现完全市场化运作，发展较为成熟。而私募股权基金进入我国才是近几年的事。

房地产私募基金开始在中国隐现，源于国外私募基金对内地房地产项目进行的投资。

2006年，多家国外私募基金涉水中国房地产市场，仅以参股形式对内地房地产项目进行股权投资。据统计，2006年，世贸房地产、上海复地、绿城中国、首创置业、阳光100等国内多家房地产企业获得了国外私募股权基金的投资。

随着外国私募基金介入中国房地产市场，国内的一些房企也按捺不住，开始暗流涌动，动作不断，而真正让这些暗流沐浴阳光的是2007 年 6 月 1 日实施的新《合伙企业法》。

《合伙企业法》的实施，不仅让有限合伙这种国际通行的私募股权基金组织模式在中国有了合法的地位，而且大大拓宽了房企的融资渠道，让之前“蓄谋已久”的动作开始在阳光下进行。

而真正让房地产私募股权基金有了用武之地的，是在2009年底我国调控措施的陆续出台。银行信贷的变窄，使嗅觉敏锐的开发商嗅到了一丝危险的气息，如何保证自己的资金流充足需要未雨绸缪。

此时，房企把目光对准了私募股权基金，并陆续有勇夫出来试水。2009年12月底，河南首只房地产私募股权基金——盛诺金基金Ⅲ期诞生，房地产私募股权基金由此在二三线城市拉开战幕。

接着，2010年3月，北京第一家房地产私募投资基金——北京盛世神州房地产投资基金成立。

据统计，2010年国内市场涌现20多只地产PE(私募股权投资基金)，资金规模达到500多亿元。

Pe燃起燎原之势

近年来，房地产私募股权基金可谓遍地开花，在区域上，由北上广等一线城市向二三线城市蔓延，在基金发起方上，由地产大鳄向中小房企转变。无论其数量还是规模，都大有星星之火的燎原之势。

其实，房地产私募股权基金这种直接融资渠道的出现，并非偶然。

早在2005年初，全国工商联房地产商会聂梅生会长就提出，要改变房地产过分依赖银行间接融资的局限，发展直接融资。用社会资金促进房地产存量市场发展，既疏导社会资金投资房地产的途径，又促使其成为市场稳定力量。

由此可看，房地产私募股权基金的火热上位，是市场发展需要，是完善金融体系的路径之一。如果用“时势造英雄”夸张一点来说，房地产私募股权基金是在当前我国社会转型期，及特殊市场环境下，解决房企融资困局的的手段之一。

对于这种创新型融资模式的优势，国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠表示，与银行、信贷相比，房地产私募基金有着便利、灵活，节约时间的突出优势。对于房地产开发商来说，在融资渠道收缩、融资难度增加的情况下，私募基金应该说是增加了一个新的融资渠道。

7月28日，由合和商业地产集团有限公司发起，包括江苏、山西、广东等民营企业家、实力投资人，联袂打造的一只专注于二三线城市综合体和大型商贸物流市场等商业地产的人民币私募股权基金在上海成立，首期募集资金6个亿。

合和百富基金的发起人席文官对私募股权基金这种模式也有自己的看法，他说：“比起地产大鳄来说，我们现在只是小虾米，作为中国中小商业地产商代表，我们要想真正做强做大，必须走金融资本创新之路。我们发现，现在阻碍我们集团发展的最大问题不是人力资源，不是管理运营团队，更不是专业能力，而是资金。如果只是做3、5个项目，我们的资金没有问题，但是当我们做10个乃至20个项目，并且需要在短时间快速完成的时候，资本便成为了企业发展的最大障碍。单纯地产资本联合战略投资开发已经远远不能满足集团未来发展的需要。”

他同时还表示，中小商业地产商自主设立房地产私募基金，将会扩大其融资渠道，在信贷紧缩和资本市场融资环境困难的情况下，对企业来说具有很大的现实价值。

像黄埔汇亿鑫基金、合和百富仅仅等致力于投资中小房企的基金，往往因自身规模的局限而选择捆绑起来聚集力量，一般都是十几家甚至几十家颇具潜力的开发商抱团成立基金，这种方式可以为有项目而无资金的房企解决燃眉之急。

而对于大型开发商来说，他们通常不会像中小房企一样，单独投入资金来成立基金公司，而更多的是借助其品牌效应来吸引投资者的参与，以实现自身项目的利益最大化。

值得一提的是，目前随着私募基金的发展，也催生了一大批基金管理公司的悄然兴起，这些基金管理公司有的是开发商自己，自己做投资，自己管理，还有的是有投资背景的金融人士开设的投资资金管理公司。

Pe不能忽悠人

按照中国人的行文习惯，说完“虽然”之后，一定有一个“但是”紧随其后。像在现在这种市场环境里，虽然私募基金发展势头迅不可挡，但业内人士也都坦言，目前的国内地产私募基金受制于金融环境的不完善和技术细节，尚待进一步发展。

中国企业海外融资上市的投行专家、国际资本市场研究高级分析师郑锦桥从基金管理角度表达了他对目前的地产基金现状的看法，他说：“就房地产私募股权投资基金来讲，懂基金的人不懂房地产开发，懂开发的又不太懂基金的情况，现在需要把这两方面的东西融合到一起才会有一个更好的结果。所以要从根本上让管理有一个大的提升，才能让基金管理队伍逐步的扩大。”

而国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠表示，目前私募基金在我国还处于萌芽阶段，政府基本上是不管的。对于发起人、投资人来说还是自担风险的。所以在这种情况下，要帮张投资人利益，“首先，开发商、项目发起人要加强信息披露，因为最大的风险就来自于信息不对称。其次，要加强资金运用的保障。比如说钱是不是要有一个托管方，是不是要有一个可靠的第三方来监督，监督其不要挪用资金。主要是要保证资金投的是对的，在使用过程中不要出现漏洞；此外，投资人自身必须是一个合格的投资人，是有一定风险识别和风险承受能力的投资人。”

同时，张承惠还表示，“任何投资都有风险，目前私募基金不会产生系统性风险，因为开发商、投资人都是有风险承受能力的。除非有些人搞违规活动或非法集资，会有风险。只要不非法集资、不忽悠老百姓，就不会出现风险。”

“从政府角度来讲，只要不出系统风险，对私募基金不需要进行太多监管，只须做适度引导，这种融资形式本身就是一个愿打愿挨的事情”张承惠说。

Pe抛砖引玉

早在2005年底，聂梅生会长就指出，中国房地产企业形态已发生变化，从全能型的开发商转变为或投资、或开发、或营销运营的模式。

而今在私募股权基金的介入下，房企分工加快细化，角色定位越来越明显，开发商、投资人、基金管理人，这三方将是未来房地产行业发展中不可或缺的重要角色。有的行业人士抛出了“未来人们关注的将不会是任志强、冯仑、王石、潘石屹等地产大佬，而更多的是资金的管理人”。

而一些开发商也意识到，纯粹通过房地产开发，公司的发展速度非常有限，他们更希望能够成为合格的地产投资管理者，持续提升主业业绩。

席文官也表示，“通过参与设立房地产基金，房地产企业集开发商和投资人身份于一身，有助于其参与房地产产业资源整合，加大自身造血能力，促推房地产产业升级。”

由此可以看出，私募基金入主房地产，不仅仅是一种创新型的融资途径，它的出现更是加快了我国房地产行业的分工细化，为开发商提前占领金融市场高地，一人分饰开发商、投资商，乃至基金管理者三种角色的做了铺垫。

而对于房地产私募股权基金的未来发展，席文官认为，对商业地产来说，国外的商业地产基金是非常发达的，没有基金是发展不下去的。未来中国商业地产一定会走私募基金这条路。“我觉得它会是一种比银行贷款更主流的方式，毕竟银行贷款无论什么时候都不会很容易。我认为对于广大中小企业来说，毕竟大企业还是少数的，是很难获得银行真正意义上的贷款。与银行贷款相比，私募基金更容易获得。”

而国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠认为，目前虽然有金融脱媒的现象出现，因为现在开发商风险加大，银行对待房地产市场还比较谨慎。但将来信贷形势由紧转松，开发商还是会去找银行。

“在三至五年内，银行还是主要的贷款机构，还是主要的融资主体。而私募基金在较长的一段时间来看，只能是一种补充性质的融资渠道。”

不管未来私募股权基金是一种什么模式，金融体系的完善，房企的战略发展都是会朝着既定的方向发展，私募基金会与银行、信贷、债券等一样，成为房企融资的选择之一。“江山代有才认出，各领风骚数百年”，未来会有更多、更完善的融资渠道出现，房企要做的就是抓住适时的工具，完成自己每一个战略的目标，赢得永恒发展。