地产PE走向阳光

从目前比较有代表性的地产PE模式,如星浩模式、鼎晖模式、金地模式的发展情况来看，我国地产PE的未来会朝着国际化、专业化、规范化的方向发展。

北京城建投资管理公司总经理  杨运成/文



2007年6月1日，我国正式颁布实施《合伙企业法》，这一法律环境的开放，拉开了私募股权基金（PE）在我国的大幕。

房地产作为资金密集型产业，在当下如此“缺钱”的关口，自然不会错过这一融资的好途径。

自2007年至今，先后有大约70家地产PE成立，基金规模达到1000亿人民币左右，成为继银行、信托融资之后的又一方便之门。

地产PE是一种在发起方法、资金筹措、产品（基金产品）设计、管理架构、退出渠道等环节所体现出来的商业模式。它的运作，必须要有能够承受风险能力的投资者，成熟的非常专业的管理团队，以及非上市的有价值的投资企业。概括来讲，这种从西方国家搬过来的融资模式，主要有募、投、管、退四个环节。

从我国地产PE的发起方法着手，可将其概括为四种模式，即星浩模式、鼎晖模式、金地模式、及其它模式。

星浩模式

星浩模式，是由复昌集团董事局主席郭广昌、易居中国旗下的基金管理公司，及金地集团前副总裁赵汉忠等人联手发起，在世博会“中国民企第一阵营”的16家民企平台上成立的专业房地产私募基金。

该发展主体囊括基金、实体开发和商业服务三大业务板块的全新商业模式，在不到两年的时间内，已募集近百亿人民币地产基金，（第一期60亿，第二期30亿），成为业内竞相传播、效仿的对象。

星浩模式虽然不是我国第一家地产PE ，但却是我国PE的鼻祖，因为它抓住了PE的精髓，即GP、LP和项目，有很大的参考意义。

该模式的特点主要有三个：一是起点高，募集近200多亿资金；二是名人效应，它利用发起人品牌叠加效应来发起及运作基金。其中仅复星集团投资组合价值就达540亿，而其董事局主席郭广昌所获殊荣更是无数，如上海市劳动模范、中国优秀民营科技企业家、2002年度福布斯中国富豪榜第九名等，是民营企业中的名人。

三是产品设计独特。基金项目定位于在各个城市打造民企总部，在某种意义上要超越万达。目前已进入大连、上海等城市。

该模式的出现及所产生的巨大经济效益，引发了各界的效仿。目前，与该模式相似的还有建银精瑞、盛世神州等。

金地模式  

金地模式，是由主流开发商发起的基金模式。金地集团在天津发起的稳胜基金就是这一模式的最好代表。该基金总涉及规模200亿左右，一期到账50亿左右。               

金地集团2001年一上市，就在地产PE领域走在所有上市公司的前列。在其集团2010年年终报告上显示，其总资产7281653万元，总股本44.71万股，净利润269404万元。从上市至今，公司的总资产规模增长了24倍，销售额增长了39倍，上缴利税增长了21倍，已跻身中国上市房地产公司综合实力前三强。

金地集团成立的稳胜基金，主要盈利模式有两种，一是按照管理资产规模收取相应的管理费，二是管理资产规模里面超额投资收益分成。具体的运作方面，成立有限合伙企业，以及有限合伙企业与信托相结合的方式，如果资金量比较少，可以通过信托方式成为资金合伙人，如果资金比较大，就可以直接成为有限合伙人。通过这样的模式使有限合伙企业和金地公司共同在项目上进行开发。

该模式从优势上来看主要有：有基础、有依托，背景强大。有自己的品牌、团队、销售、产品、土地储备和融资渠道；同时，以产品为主导，可进行跨国合作；另外，也可作为地产商的融资窗口和融资平台。

但其主要还是基于产品的运作，它的定位、方向、目标都放在房地产产品的策划、设计、户型、景观上，换句话说不是完全意义上的金融运作。

目前，该模式正在高度酝酿、构造磨合，趋向成熟。

和该模式相关案例的有：中国海外、复地集团、华盛莱蒙、华润集团、津滨发展（津和发展）、首创集团、荣盛发展（荣盛泰发）等。

鼎晖模式

鼎晖模式，主要是指纯粹由PE或投资银行对地产金融的介入的模式，其本身就是PE。

PE在中国发展有10年左右的时间，现在总规模3000家左右，资金总规模约1万亿左右。比较优秀的包括深创投、达晨创投等。 

从广义上讲，PE主要涉猎的产品有创业投资、天使投资、产业发展、Pre-IPO等，而在所有PE 中，鼎晖是最优秀的PE之一。

鼎晖创投于02年成立，由全球60多家知名投资机构出资成立，规模达50多亿美元，是目前专注于中国投资的最大的投资基金。目前它已发起3期美元基金，2期人民币基金，总规模460亿左右。而且在已经投资的50个项目中，已有25个项目上市，像在香港上市的有百利女鞋，李宁体育用品、蒙牛牛奶、雨润食品等等。在美国上市的有分众传媒、航美传媒等。

该模式不是名人的品牌效应，也没有地产体系基础，它是边谈项目、边筹钱、边组织团队，甚至有些团队是通过猎头公司猎的。该模式仿照投资银行进行并购和重组，对资源进行培育和整合，完全按照PE 的国际惯例来运作，即有委托管理的关系，注重团队的诚信、业绩、品牌、规模，以及项目的储备等。

从本质上来说，它是真PE。但目前这种模式国内不多，可效仿的案例也不多。

除了上述三类模式之外，目前还有郑州商会模式（区域合作），华裔模式（校友会合作），河山模式（投行主导）等其他模式。

走向阳光

从上述几大地产PE模式的发展情况来看，随着其规模的不断壮大，以及运行操作的日益成熟，未来我国地产PE必将走向国际化。就是境内地产PE发行美元基金，美元基金发行人民币，包括境外的基金对境内的投资，以及境内的对境外的投资，这将是一个是双向的发展方向，也是大势所趋。

而随着地产PE的发展，其专业化的问题也逐渐凸现。目前整个PE市场，混合型PE占主要部分，地产PE 的专业化不是很强。所谓专业化，就是有一种产品，就有一种相应的PE，如专门针对土地开发、基础设施的基金，专门针对项目开发的基金，专门针对持有型物业经营的基金等。这一问题的解决，还有待行业一定时间的发展及磨合。

目前全国人大正在修订《证券投资基金法》，已向各省征求意见完毕，将要提交全国人大财经委员会讨论，把PE纳入证券投资基金，这就意味着地产PE作为PE的一种，将会越来越规范。随着法规的出台，私募基金会更加阳光化，而类型也会更加多样，未来，政府主导类PE、银行类PE、保险类PE、公募基金类PE、保险类PE等将会陆续出现，地产PE会成为开发商常见的融资手段之一。