解放投资人
——访广州维森置业有限公司董事长张维伦
文/本刊记者 扈东玲
15年的房地产从业经历让张维伦形成了自己独特的思维逻辑和商业模式，他的“维森模式”首创了中国房地产开发管理这一崭新行业——以投资公司、管理公司和专业公司分工合作为前提，以管理外包和管理咨询为方式，以全面系统管理（WS管理）为核心的房地产开发管理公司。
万科够大吧，是中国最大的房地产开发商，但他却说，万科被神化了，它的战略非常不清晰，管理有很大问题。
任志强够出名吧，作为地产大佬，一直都是站在舆论前头，语不惊人死不休，但他却说任志强所代表的传统开发商的时代已经过去了，下一个时代是我们的。
所谓“艺高人胆大”，说的就是他——广州维森置业有限公司董事长张维伦。
他有18年房地产开发及其相关产业的管理经历，是从底层摸爬滚打出来的“全能人才”，从银行业到工业，从建筑业到房地产业，从印刷业到文化业，涉猎广泛，经验丰富；
他接触过各种体制的公司，从国企到外企，从民企到上市公司，从中外合资到私企，而且个个都是上市公司，浸淫许久，收获颇丰。
如果上述只能说明他“艺高”的话，那么，从职业经理人到传统开发商，再蜕变到现在的开发管理者就是“胆大”。高薪、高职以及领导的深切挽留没有捆住认死理的他，当对这个行业感到迷惑，自己都无法想通的时候，张维伦选择改变。就是这一改变，让他独辟蹊径，开创了中国房地产开发管理的中国模式——“维森模式”，继而将行业的焦点拉向了房地产基金模式，加速了下一个基金时代来临的脚步。
摸爬滚打 沉淀思想
维森置业的总部位于广州，在这个崛起于改革开放时代，竞争异常激烈的一线城市，张维伦从带着4、5个人出来另立门户，到第一桶金的“慕名而来”，再到现在战略足迹遍布祖国大江南北，他用6年的时间在这里扎下了稳健的根基。
这样的成绩对于一个成长与书香门第，父母皆是大学老师，从小对商业不敏感，对财富没概念的张维伦来说，真是无法想到。
张维伦也坦言，创立维森与我的经历很有关系，我做房地产开发前后加起来有15年，这15年有三个阶段，而我个人认为自己是房地产开发的三种模式都经历了。
第一个阶段是张维伦进入日本的开发企业清水建设，参与了一个3000亩的批发集散中心的开发，当时这算是亚洲最大的批发集散中心，用现在的话来说就是商业地产。进入后他经历了国外非常典型的开发模式，彻底的专业分工，投资和管理分离，可以称它为“美国模式”。张维伦介绍，这个项目最后失败了，最根本的原因是不够本土化。
在清水建设的的工作让张维伦经历了先进的“美国模式”，但是他发现：这种模式在中国有点“水土不服”，所以不是每一种模式都能硬生生搬过来用的。
第二个阶段是在奥园，“进入奥园是机缘巧合，当时我已经办了新西兰的移民，因为自己英语比较好，在别人的推荐下，以翻译的身份进了奥园”。在这之前他已经是清水的项目总经理和区域总经理了。
张维伦以练习英语的心态进去之后，也是奥园的老板很敢用人，张维伦从翻译到部门经理、总经理助理、副总经理、项目总经理也就一年的时间。2000年7月25日又做了南国奥林匹克花园项目的总经理，“这个项目后来在房地产界很有名气，一年就开发完毕了15万平方，在十年前的中国这是很轰动的，它是中国MBA的第一个房地产案例。”谈到这些，张维伦的语气中难掩自豪之情。
在奥园的工作，让张维伦成长为更出色的房地产职业经理人，同时也经历了一个传统开发商的全过程，用他自己的话解释就是，企业有自己的施工单位、装修公司、监理公司，不会请销售代理，通俗讲就是什么都自己做，肥水不流外人田。同时又因为广州改革开放比较早，什么模式都学香港，所以叫做“香港模式”。这种模式是中国早期开发商所采用的模式。
27岁做项目总经理，28岁做集团的董事常务副总裁，30岁做中国上市公司总裁，在这样一个很短的时间内，张维伦经历了一个传统开发商、职业经理人所经历的所有的环节。在经历了“美国模式”和“香港模式”之后，张维伦开始思索会不会有一个中国模式呢？想尝试新东西的想法，让他毅然放弃高薪、高职和老板的深切挽留，离开了奥园。
维森模式 管理上位
近十年的时间，张维伦作为一个尽职的传统开发商，每天忙得不可开交，没有时间沉淀自己的思绪和困惑。但当行业发展到瓶颈，需要寻找新的突破口的时候，他还是毅然决然地选择停下来，看一看路。
在张维伦的脑海中有一个非常清晰的房地产衍化周期：88年土地开始流转，真正有了房地产，88~98年是一个十年；98年取消福利分房，真正有开发商，这迎来了房地产的第二个十年；第三个十年从08年开始，08年的金融风暴导致国务院将房地产定型为支柱产业，从08年~18年这十年就是是投资商的天下。
张维伦笑言：“我们经常把自己比喻成伟大的共产党、解放军，有一定得使命感，因为实在是看不下去了。而传统开发商，我们把他比喻成国民党，实力很强大，但我认为他代表了一种很落后的生产方式。”
“我总体感觉在这十年（08年~18年）是一个战国时代，三种模式并存，依然会有‘香港模式’，依然还有‘美国模式’，而‘维森模式’就是第三种模式——中国模式。中国模式指的是在房地产开发领域形成投资公司、管理公司和专业公司三权分立且分工合作的模式。这种模式美国没有，香港也没有，只有中国有，它对应着中国特殊的市场环境，即在一个很不成熟的产业环境下，要在短时间内进行大量的房地产开发。
基于这些认识，“我自己判断房地产发展到现在已经是一个投资反客为主的时代，投资人不能仅仅做开发商的融资工具，但这只是一个理论想法，还需要去实践的。创立维森就是做这样的一个实践。”张维伦信心十足的地说
05年张维伦创立了维森，定位清晰，就是房地产基金的开发管理平台，张维伦表示，我们一直在等机会，这个机会终于来了，就是08年金融风暴之后，国务院的一个常务会议有一个著名的“金融国九条”，其中第五条就是大力发展房地产信托投资基金，但这个出台之后的09一年时间内非常沉寂，因为金融界的人不懂开发，做开发的人不懂基金。2010年大量的基金开始出现。现在就破题了，现在基金在法律、政治、操作上是都成立的。
“所以，维森模式的出现是大势所趋，水到渠成”，张维伦如是说，传统开发商也该谢幕了，像任志强他们是一个时代的英雄，但并不能说时代永远是他们的，下一个时代应该是基金的时代。
张维伦介绍，任何商业模式的竞争都是生产方式的竞争，维森模式是从根本上改变了一种开发模式，我们的模式整个过程都没有传统开发商的事情，就三个主体：基金公司、管理公司、专业公司来进行一个项目的开发。
其实真正进入到这个市场，你会发现，所谓的大开发商占这个市场的份额非常少，大体上来讲这个市场上，80%的资金是不太懂房地产开发的，而他们占主要份额。而这80%就是维森模式的主战场。维森模式就适用于这80%的所谓的中小开发商，或行业外的资金。
因为做基金还是需要一定得开发经验的，我们是越做越有信心了，因为看得见基金越来越多，我们的合作方也越来越多。所以我相信这十五年下来，中国已经到了一个新的时代了，只是很多人还不知道而已。张维伦说：“我认为，维森模式会是一种发展潜力比较大的模式，是未来的一种主流模式。”
现在的张维伦已经霸气外露，顶着“中国房地产开发管理行业首创者”的光环开始在全国各地布局撒网，势有大干一场的气魄。但现在想想当初不顾一切，切断所有后路出来单干的冲动，张维伦坦言：当初选了这么一个方向，对困难的考虑很少，现在想想还是有点后怕，但初生牛犊不怕虎嘛。
内外三权分立
作为具有中国特色的房地产基金管理模式，张维伦是没有较好的经验可以借鉴的，一切都是“摸着石头过河”，但就是凭借对这一未来房地产市场主流模式的坚信，张维伦走过了彷徨期，经历过了市场的不认同，6年下来，维森的发展已经非常平稳了。
作为一个财富的管理者和投资者，6年的打磨，足够让张维伦把管理做到“内外兼修”，在他看来，只有公司内部管理做到位，才能把外部的基金管理做大做强。
所以，对于自己的“家务事”，张维伦用四个字来浓缩维森的理念：三权分立。维森对外是三权分立，对内也是三权分立。
在企业经营方面，维森很重视三个方面，其一就是理念的问题。一个企业如果没有理念的话，它只是一个跟随者，竞争性不强；但光有理论还不够，维森还重视第二个方面，就是系统。张维森强调，经营的理念要转化成经营的系统，系统就是把理念放大，不能玩虚的，因为理念如果不能转化成系统，就无法达到第三步，就是经营制度。
因为维森做的是一个非常琐碎，非常容易但又非常难做好的事情，通俗的讲就是管理。管理是一个非常庞杂的事情，人人都可以谈，所以从维森来讲，就不能停留在理念的层面上。
维森的整体理念是三权分立，围绕这个理念维森又分成两个系统，一个是内部的管理系统，另一个是产品的开发系统。这两个系统又是伴随理念层层细化，再层层落实到维森的制度。维森的制度也是按照理念、系统再严格的格式化，再细化到每个环节，现在维森的每个项目开发管理工作可以细化到15000多项并且每天远程跟进。“这就确保我的每一个项目的每一个人做的每一件事情都能符合我的这个制度，通过符合制度来符合我的体系，通过符合体系来符合我的理念，就是理念落地了。”张维伦解释到
在企业经营的技巧上，张维伦跟大家分享自己的观点和做法。他认为，很多企业员工的思想跟不上老板的，老板就天天给员工洗脑，彼此都很痛苦。“我认为没有必要改变一个人的思想，而且也改变不了，所以我很反对把企业的理念强行灌输给所有的员工。”
张维伦举了一个深刻的例子：我去过很多的企业，像佳能，做工业在全世界都应该是最顶端的，进去之后我发现，很难想象的是这种精密的仪器是只有小学文化的打工妹制造出来的，那打工妹对佳能是不懂的，后来我发现，是因为有流水线。
所以，要做好企业，让员工跟得上老板的思路，就需要企业的领导或管理者往下跨一步，把企业的经营理念揉碎了，做细了，变成普通员工都能接受的一个工具，这样企业的理念才能到位。
维森就是这个方向，很多企业是希望员工能够提升，希望通过大量的培训、学习把员工提升到这样一个高度，这样有一点拔苗助长。维森是两个方面都有，既会让他们多出去走走，看看，另外“我自己也会提升，但很重要的一方面就是说，我们走完，看完之后要对接，我们双方的对接点就是把它转化成公司的管理制度，因为只有这样才能把所有的理念变为现实。”
将维森做大做强
张维伦一直说：“做一个项目就像拍一部电影一样，各有各的定位，维森的定位是制片人，项目管理团队是我们的导演组，投资人是出品人，我们的专业公司如代理公司等是演员。一部电影的成功离不开大家的通力合作，所以我希望最后大家都能拿奖”。
对于房地产开发管理这部制作昂贵的“电影”，制片人张维伦表示市场潜力巨大，目前已有众多企业纷纷效仿，这表明我们当初的选择和方向是正确的。
张维伦希望维森未来的方向，就是一个开放的平台，大家都可以合作共赢。在这个平台上有三个关系群：一个是员工，我们希望维森未来是员工的乐活平台，可以快乐的生活；另一个是我们的合作伙伴，就是投资商或投资人，对于他们来讲，维森要做他们的管理平台；第三个就是我们另外的合作伙伴，专业公司，我们也希望成为他们的合作平台。
眼下整个社会都在面临转型，严厉的调控政策使房地产行业洗牌在所难免，强烈的市场竞争，让张维伦的壮大意识愈加强烈。
本来对经商毫不敏感的他，现在自己开了公司；本来想当主编的他，现在做了老板，随着浸淫行业的时间越久，张维伦越来越进入角色，这个“电影制片人”当得也越来越称职。张维伦的下一步计划就是把平稳下来的维森带向强大。至于这一计划是困局重重，还是一片光明，张维伦会用时间和行动去证明。 | 
