——访云南圣灵集团董事长李小燕

本刊记者/张金凤

我们的投融资体系会逐渐减少对银行的依靠，主要还是靠集团内部的资金运作加上股东筹资来调配，这样的话，企业在资金方面才能占据主动地位。

 

《中国地产总裁》：眼下，房地产市场出现了量降价跌的情况，而所谓的“金九银十”也被一些专家形容为“铜九银十”，并称很快房价就会出现拐点，您如何看待这一说法？

李小燕：政策调控下出现这种情况是必然的，企业也要考虑自己的存亡，于是会在产品放量及产品价格上做一定削减，但是，市场是在进步的，人们的收入在增加，对住宅的需求也会增加，改善性住宅的需求就会加大，除非调控成为“常态”，否则，只要政策一松动，房价自然又会上涨。我认为这样单纯的限购、加息等政策调控，非但不能形成良好的房地产市场，反而会造成一些非良性循环。

《中国地产总裁》：受调控政策影响，现在很多房地产行业面临转型或者转行，您是如何看待这一现象的？您觉得未来企业发展趋势是什么（多元化还是专业化）？

李小燕：我认为，优胜劣汰是市场竞争的必然现象，当企业发展不能够适应市场变化的时候，必定面临转型。未来企业发展的趋势应当是在专业化发展的同时走多元化经营的道路，这样才能既保证专业，又能够以多元化经营的方式来化解企业发展中存在的风险。

《中国地产总裁》：限购政策的影响，一度使商业地产发展势头强劲。您是如何看待这一现象？圣灵在商业地产发展方面的优势在哪？

李小燕：受限购政策的影响，投资者对住宅市场的投资热情有所减弱，大量资金开始流向商业地产，使得商业地产的热度明显提升，加之银行对住宅按揭贷款的限制，使得商业地产再次遇见了发展良机。

然而，商业地产作为一项进入门槛较高、收益较好的物业形态，其开发模式更多的应以开发持有为主。因此，未来商业地产的发展仍需要有实力、有经验的开发商，开发以自持物业为主的商业地产。圣灵地产的优势就在于我们拥有良好的资金状况以及多年的市场经验。

《中国地产总裁》：当前，房企市场的波动已经造成了很多中小房企资金链的断裂，贵公司未来的产品线和投融资体系将如何规划？企业未来的发展方向是什么？您如何看待未来的房地产市场？

李小燕：圣灵未来的产品线方面，我们会考虑做精装房，具体情况还是要根据当时的市场、投资区域以及地块特征来确定。我们的投融资体系会逐渐减少对银行的依靠，主要还是靠集团内部的资金运作加上股东筹资来调配，这样的话，企业在资金方面才能占据主动地位。

我们现阶段已形成集房地产开发、销售、服务为一体的集团公司，今后除了加强现有企业的专业性之外，还要往多元化经营的道路去发展。我个人认为，未来中国的房地产市场将会发生以下变化：

第一，   房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。

第二，保障性住房将得到加强。但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。

 第三，未来中国经济增长和城市化发展的现实需要等因素存在，中国大陆房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。

第四，由于政策调控的影响，人们的预期和观望情绪业已出现。 房价大幅上涨的局面应该不会出现，但是根据经济增长的情况，房价会平稳增长。

《中国地产总裁》：针对目前流传的国家即将出台二三线城市限购名单这件事情，您是如何看待的？

李小燕：我个人认为二三线城市限购，政府还需要根据城市的实际情况及市场情况进行有的放矢的调控。毕竟二三线城市的房价泡沫还不明显，特别像云南的一些三线城市，房价就根本不存在泡沫。首先，土地价格的上涨、城市经济的发展已经给房地产开发企业增加了一定的开发成本，房价上涨还在合理的范围内；其次，二三线城市的刚性需求依然旺盛，如果因为限购而对市场造成影响，开发商减少开发量，那么，当调控政策被市场所消化之后，市场集中放量，刚性需求集中爆发，有可能导致房价更加快速的上涨，对老百姓而言，是不公平的。

《中国地产总裁》：随着房地产市场竞争的加剧，传统的营销模式已经不能满足市场发展的需求。一些房地产企业也纷纷试水房产电子商务，您对此有什么看法？

李小燕：随着互联网与人们生活越来越紧密的联系，电子商务也越来越深入人心。我们都知道，通俗地说电子商务就是利用互联网，使买卖双方不谋面地进行的各种商业和贸易活动。但是对于房地产市场而言，由于促成买方成交的因素非常多，如果不实地查看，买卖双方不谋面的交易在当前难以实现。所以，我认为房地产企业不可能仅依靠电子商务就能实现销售。但是电子商务能为房地产销售带来诸多便捷，例如产品推广、品牌形象提升、产品信息广泛传递、预约看房等等。

《中国地产总裁》：中国正在步入老龄化社会，您认为“养老地产”的前景将会怎样？有哪些问题需要解决？

李小燕：养老地产的前景非常广阔，首先，中国步入老龄化社会是个现实因素，老年人在人口中所占比例加大。其次，年轻人的工作、生活压力的加大及生活节奏的加快，加上异地工作的情况明显增加等因素导致了老年人没有人照看的局面。所以，养老地产的产生将为老年人提供良好的生活保障，为年轻人解决后顾之忧，从而加快社会进步。

养老地产对中国而言是一种新型的物业形态，新的东西就需要有新的规范，在发展的过程中，首要问题就是将这种新产品规范化，做到有法可依；其次，结合本地的市场情况，做出符合当地需求的产品，供求关系才会平衡，从而市场才能得到良好快速的发展。

《中国地产总裁》：十二五规划中，我们计划建设保障房3600万套，您对保障房建设有哪些认识？贵公司是否有打算或者已经参与进保障房的建设中？

李小燕：我认为保障房的建设旨在为低收入和中等偏下收入住房困难群众提供住房保障，既然是这样，那么无论是户型设计、面积大小、建筑品质等就应当结合这部分人的实际需求来建设，力求物尽所值。确保分配公平是大规模实施保障性安居工程的关键，如果分配不公平，那么就谈不上保障了。

我们公司已经在着手参与保障性住房的建设，顺利的话，很快就能进入实质性工作阶段了。

《中国地产总裁》：随着中国房地产市场的不断变幻、银行等信贷体系的收紧，而国外房地产市场对中国买家的种种优惠政策的加深，目前国内买家海外置业相较以前，数量剧增。无论对中国房地产市场还是中国的经济无疑都会造成重大影响。您如何看待？

李小燕：调控政策已经在现阶段对楼市投资产生了“挤出效应”，很多投资者纷纷将投资方向转向海外，这势必对国内房地产市场产生一定影响，但是如果调控政策合理有效的话，这种影响持续的时间并不会太长。国内政策的调控旨在抑制投机、控制房价、保障民生，当泡沫得到抑制的时候，国人以自己的实际需求及购买力购房，市场便开始呈现良性发展的状态。