文/本刊记者扈东玲

摘要：朱凤泊表示，人口老化是个无奈的市场，市场前景是逼出来的。作为先行者，自己不能等政策，有没有政策，政策好与不好，太阳城都要做养老。

 

在北京太阳城水岸香舍（C栋）老年公寓开盘的那天，54岁的朱凤泊在C栋里热泪纵横。犹记得八七年腊月二十三的小年，父亲一个人去医院看病，最后死在无轨电车上时的情景，朱凤泊的歉疚、遗憾之情无法言表。

2011年12月20日，在水岸香舍（C栋）老年公寓开盘仪式上，当朱凤泊向在场的嘉宾讲起这些时，依然几度哽咽。

朱凤泊说自己做养老地产是为了还愿，C栋的落成让他进一步得偿夙愿。

据他介绍，C栋老年公寓是全程化提供医疗健康守护的养老设施，不仅特别配备了高端智能化管理系统，还将物联网概念变成现实，使全中国第一个物联网解决方案落地北京太阳城。

“十年磨一剑”，在过去的十年里，朱凤泊凭借着一种朴素的亲情，和为老年人做事情的责任，一直在做养老模式的探索，十年后的C栋，是太阳城在规模、建筑、服务管理上跃上新台阶的标志，也是北京太阳城所探索出来的新的养老模式和服务理念的代表之作。

这个曾经被两次推翻设计重新改造布局的C栋公寓，倾注了朱凤泊大量的心血，他表示自己宁可在资金、投入上遭受损失，也绝不让设施出现一丝遗憾。

朱凤泊一直想，如果父亲能够在C栋住上一天，也满足了他作为一个儿子的心愿。但从另外一个角度，他又不觉得遗憾，因为他可以把这么多的设施奉献给社会上更多的父母，也是一件幸事。

人说朱凤泊孝顺，如果只孝顺一人，是为爱，若是孝顺更多社会上的父母，则是责任了。

1987年，是朱凤泊人生、事业的转折点，惨痛且坚决。那一年的朱凤泊还在公安局上班，刚刚入党，父亲很为这个有出息的小儿子高兴。但也是在这一年，朱凤泊一生都忘不了的腊月二十三日，还有七天就是举家团圆的春节，一直有病自己扛着的父亲怕耽误他工作，一个人去医院看病，最后死在了回家的无轨电车上。

父亲的死所带来的伤痛、歉疚和遗憾让朱凤泊无法原谅自己，也是这样的遗憾让朱凤泊在心中埋下了一个心愿。第二年，朱凤泊从公安局辞职，下海经商。

朱凤泊此前的经历并不复杂，1975年进入北京第二棉纺织厂成为一名普通工人，1976年投身公安事业，成为北京市公安局治安处的刑侦干部。

如果没有父亲的突然病故，朱凤泊的人生一眼就可以望到头，但也正是这个原因，让朱凤泊的经商才华得以展露。

1988年，那是一个改革开放正热火朝天的年代，今天很多知名的企业家都是从那个年代发家的。“当时，中国市场内需很旺盛，无论是卖家电还是服装，摆出来就有人买。那时候百姓还敢花钱，还不会说存钱买房子、汽车等大件商品，都是买一些服装、鞋等日用消费品，所以当时的市场非常好。”朱凤泊这样描述他开始经商的那个年代。

当时想干一件大事的朱凤泊，什么赚钱就卖什么，他先后卖过服装，做过汽车贸易，批发过大豆。尤其在卖一辆车能赚三、五万，自己一年能卖几百辆汽车的那几年，朱凤泊赚到了人生的第一桶金，当时觉得自己特有钱。

灵活的市场头脑，虽然让朱凤泊的经商之路走得很顺畅，但由于整个市场环境的不稳定，特别是1989年北京发生的一场惊心动魄的政治风波，让当时大好的市场一下子萎靡不振，刚刚下海的朱凤泊也遇到了人生第一次的打官司和被上门讨债。

早年丰富的从商经历，让朱凤泊在摸爬滚打中逐渐成长，并形成了对市场和经济政策的独特敏感，这一切的磨砺似乎都是在等待那个机会的出现。

90年代末，朱凤泊拿到了一块地，终于等来了自己的天时地利人和。一直未忘自己心中夙愿的朱凤泊，首先将这块地的开发定位为养老地产，作为第一个吃螃蟹的人，没有任何经验的朱凤泊找到中国老龄科研中心和中国老龄协会，了解市场情况，并领着员工，带着水到景山公园的老年合唱团进行实地调研，“那是1999年，我记得特别清楚，当时时任国家副主席的胡锦涛有一个讲话，其中提到我国已经进入到了人口老龄化的国家行列。”朱凤泊说到，按照世界卫生组织的标准，当一个国家或地区60岁以上的老人超过总人口数的10%时，即步入老龄化社会。“胡锦涛在讲话中提到，尊重老年人就是尊重历史，就是尊重我们的未来，当时这篇讲话更加坚定了我们的信心。”

1999年进入养老地产，2000年成立北京太阳城房地产开发有限公司，成为北京第一家专注做养老地产的企业。几十万的老年人客户群体，可容纳1000多个家庭的项目规模，这些便是朱凤泊打天下的“理想”，揣着心中夙愿，扛着“理想”，带着干一番大事业的决心，朱凤泊开始了北京太阳城的十年发展之路。

北京太阳城养老社区坐落于京城北郊昌平区小汤山镇，欧式建筑风格的大门如同一个保护神，为老年人们圈起了一方世外桃源。现在步入太阳城，环境优美，空气清新，超市、医院、、餐厅、文化宫、俱乐部等专为老年人服务的设施一应俱全。看到今天的太阳城，朱凤泊应该觉得北京太阳城建设之初所遇到的困难都是值得的。

“如果我是做普通的房地产开发，银行在资金上会支持我，可是我一递材料，国际老年公寓，银行就犯怵，”提到当年刚开始做养老地产时所遇到的融资难的困境，朱凤泊还记忆犹新。

在几乎没有外部资金支持的情况下，朱凤泊硬是靠自身企业的滚动式开发，将项目顶了下来，他把项目分成三期，投资大、资金回收慢的公共设施，就放在部分住宅滚动出资金后再建，“所以这些设施是这十年来不断投入使用的，比如说超市是2003年投入使用的，医院是2004年，银龄老年公寓是2005年，文化宫是2008年，俱乐部是2009年，还有2011年还没完全建好的C栋公寓，”朱凤泊介绍到，“今天来看，太阳城的资产状况非常健康。C栋项目之后，北京太阳城拥有了近9万平米的养老和商业配套设施，这的一草一木，一砖一瓦，都是我们自己的，我的资产非常健康。”说到今天的资产情况，朱凤泊难掩自豪之情。

在朱凤泊看来，一开始没有任何经验可以照搬的北京太阳城，走到今天一直很顺利，这是上天的恩赐。如今，勤奋的朱凤泊已经为太阳城创造了四种盈利模式，每一种模式都可以让太阳城越走越稳，越做越强。

据朱凤泊介绍，北京太阳城在设施上实行“三七开”制，70%做老年商品房，30%做养老公寓和商业配套设施。这样第一笔资金投入后，现金就可快速回笼。同时由于有医院，超市等配套设施，商品房价格会比同类地区其他项目的商品房价格高出20%，这就相当于增加了20%的面积，这个部分是没有成本的利润。这是北京太阳城的第一个盈利模式。

第二，由于北京太阳城有商业设施，入住率很高，包括买房、租住的，这样直接和间接收益都会高。比如说，酒店一年的客房出租率达到50%以上时才会赚钱，前50%都是成本的维护，但由于北京太阳城无论是老年住宅还是银龄老年公寓都实现了100%的入住率，即便是收费低些，效益也会不错。

第三，这些商业设施是北京太阳城的不动产，可以去抵押，贷出款然后可以发展，再去赚钱。还可以有其他形式的融资。

另外，北京太阳城的商业模式还可以资本运作实现上市，这是第四个盈利模式。

如今，已走过十年发展历程的北京太阳城，无论在品牌铸造，还是发展模式上已经越来越趋向成熟，在已经到来的第二个十年，朱凤泊的目标是把养老的规划、发展、思路、规模、服务理念进行定性和提升，使北京太阳城越做越专，越做越好，为下一个十年把北京太阳城模式复制到全国各地做好充足的准备。

国务院日前印发的《中国老龄事业发展“十二五”规划》指出，“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快，老龄事业发展任重道远。

作为我国养老地产的先行者和优秀代表，朱凤泊认为，我国的老龄化来得很快，从国家政府到民众都没有准备好，整个市场现在属于一种迷蒙的状态。

“现在很多开发商看到了养老地产的前景，也愿意做养老地产，但是他们比较纠结，投资进去后，怎么去管理，用什么样的模式去盈利，他们不知道，”对于养老市场的现状，朱凤泊有自己的一套经验，“我担心将来中国的养老设施硬件可以，软件跟不上，”朱凤泊对于养老地产运营管理的未来表示担忧。

朱凤泊介绍，养老机构的运营管理，一是设施的维护，要保持电梯、取暖、制冷、排水等，特别是养老设施的维护，必须有一个专业队伍，这不是物业公司能够取代的；二就是在服务上要有两个管理团队，一个是一般的介助型的养老服务，如把老人的房间打扫干净，组织老人参与一些文化和娱乐活动。还有一个是介护型队伍，主要是对那些失能老人，给予护理服务，比如要防止老人得褥疮，给老人擦洗身体等，这个技能要求要高一些，要有一些专业的护理知识。

目前，北京太阳城是“双轨”运行，把房地产开发工作为一个重资产的“重轨”，同时又成立了北京太阳城养老服务有限公司作为“轻轨”，既做设施，又做运营。“我从2004年开始做运营，到现在已有7年时间，我相信再有一两年，我们出去就是顶呱呱的运营商，我就可以输出管理了。”在朱凤泊看来，一个有经验的运营商，没有十年八年的时间是打造不出来。

一直坚持做养老地产一定要有亲情，要有一份社会责任的朱凤泊，建议要进入养老产业的开发商一定要有一个科学的规划，对于养老机构的运营管理，可以先请有经验的运营商来接管，运营三五年扶上马后再接手。

对于养老地产的前景，伴随我国养老事业一路发展的朱凤泊感慨道：“人口老化是个无奈的市场，市场前景是逼出来的。我国的人口老化程度比任何一个国家都严重，国家一定要重视起来，在未来一定要在政策上给予支持。”作为先行者，朱凤泊也坦言，自己不能等政策，有没有政策，政策好与不好，太阳城都要做养老。

在采访最后，朱凤泊讲起了一个很好玩的巧合，刚刚开盘的C栋公寓是北京太阳城第八十栋楼，明年在太阳城医院后面预留的一块地上将建第八十一栋楼，整个太阳城恰好是八十一栋楼，八十一是两个九的倍数，九九八十一。九九将寓示着北京太阳城养老事业长长久久。

腊月二十三，是朱凤泊父亲的祭日，如果他看到自己孝顺的小儿子能有如此成就，应该是含笑九泉了。