房价未来五年将翻番
——专访中国低碳产业联盟副主席、低碳产业联盟房地产分会会长陈宝存
文/本刊记者 张金凤
我国现在早就停止批别墅了，但是为什么还有这么多别墅存在？其实就是养老地产、旅游地产在“挂羊头卖狗肉”。
当楼市“量价齐跌”被媒体疯狂宣扬并风卷残云般横扫整个房企市场，当楼市“唱衰”言论以绝对压倒性优势涤荡购房者的心理底线，当楼市到了“抄底”的紧要关头的专家预测充斥各大荧屏时，陈宝存认为，“中国未来五年的地价和房价会翻番”，并坚定高呼“房价怎么降会再怎么涨回去”。
陈宝存一直看好房地产市场，“只要有人类就会有房地产的需求”，因此，他用“白银三十年”给未来房地产市场作了预测。采访中，他也一再肯定了在房地产市场中“富裕阶层”的作用，“实际上中国做贡献最大的还都是富裕人群，而不是穷人。”
信唱衰言论 定吃大亏
《中国地产总裁》：无论在任何场合，您对房地产市场都表现出一种极大看好的自信，您的这种自信是否有点“盲目”或者“过头”？
陈宝存：一点都不“过”，我对房地产市场的看好，包括我提出的未来房地产“白银三十年”的看法，都是基于中国人的居住理念、住宅情节和传统财产观考虑的。中国人往往会把住房看成是他的第一种需求，“不吃不喝也得买房”。不只城市人，在农村，为了娶媳妇，借钱也得买房。再者，中国人买房绝对不会为了自己买，都是为子女考虑，为后代买房。另外，把房子作为财产传续下去的观念也是难以改变的。
我认为五年内中国的地价、房价会翻番。现在大家都在说房价降了，降在哪儿？北京三环以内的房价，某机构的数据显示涨了11%。而像大兴，房山，通州这些地方确实降了，但他们现在销售的是2007、2008年拿的地，那时地很便宜，现在有降价的空间。但是2009、2010年拿的地要维持现在万元的价格就太不可能了，所以怎么降的肯定会再怎么涨回去，这是肯定的。
北京四环以内现在没有数据显示降价，而北京主城区的豪宅8-12万一平的很多，只不过现在上不了市，没卖。要是把这些豪宅都充到北京的房价里去，根本不可能是现在一万九的均价。实际上通州的价格，现在对比廊坊、对比周边地区房价，应该相对便宜多了，但是老百姓不会买，“买涨不买跌”。老百姓现在需要的是一个合理的引导，这个时候要是听了房价唱衰的言论，势必要吃大亏。
现在的开发企业没有难的
《中国地产总裁》：既然您说的房地产现在仍发展的一片大好，那么绿城之前出现的“被动”局面又说明了什么？
陈宝存：咱们国家从2003年开始调控，但是今年的政策严酷的程度跟2004年比差远了。2004年我们公司自己的项目做不了，想到转让，最后项目用了三个月的时间才转出去，但是在那种情形下，很有可能转不出去，如果转不出去前期投入就白费了。那时候普遍是灾难性的市场，就像战乱的时候，恨不得把自己的孩子吃了。现在的开发商都是按住自己的项目，“亲生的孩子”谁愿意丢？就“借点奶”先把“孩子”养大。现在只要手头有项目的开发企业没有难的，大家听到的难过，实际是原来想赚十个亿，现在只赚八个亿的问题。
绿城存在的只是切割自己项目的危机。只要他肯拿出一个项目，自然所有问题都解决了。打个比方，现在一个开发企业有16个“孩子”，哪个都是“亲生”的，都不愿意送给别人。最好的方式就是别人注入资金一起干。现在在北京拿一个项目有多难，连潘石屹都拿不到地。这种状况下，拿到地的相当于都是难产的孩子，谁能舍得被拿走？
2004年的时候一块地可能倒了六七手，但是到最后都赚钱了。当时，很多企业也没项目，北京当时4000多家企业，没项目的倒一块地也赚钱了。这中间倒得就是土地的增值，所以一直都说房企难，但是日子都过的很好。只是这几年倒地的幅度越来越慢，当然具备倒地资格的企业也越来越少。这才给央企国企机会，但是哪个项目都不会死。就算实在是开发不了的烂尾楼，给谁也都不愿意，只有在那烂着几年，但是项目方还在。
《中国地产总裁》：您一直都坚信开发商“不差钱”，那前段时间传出的开发商跳楼事件，您如何看待？
陈宝存：像这种根本就不是开发商，只能说是投资商。这种人原来对市场预期特别好的时候，能拿到了四五十个亿，现在市场不好了，借别人的钱本息都收不回来。这是搞投融资、私募经常出现的情况，发生这种事，只有跳楼以谢罪。国家年年在调控，而且年年都不知道怎么调，调了九年，实际上这些搞融资的投资商的路也难走了。唯一不难的就是真正有项目的开发商，他的难题只是在于赚几个亿的问题。
《中国地产总裁》：现在各种融资渠道的涌现，包括PE这种私募的迅猛发展，是不是能从另一方面印证开发商是缺钱的？
陈宝存：开发商本身都是白手起家的，没有一家不缺钱的，而且开发商不是做一个项目就甘心的，他在谈一个项目的时候，后面可能还有一大堆的项目。哪怕是一个小县城的开发商。他们预期提的比较高，所以永远是缺钱的，而且越有钱的越缺钱，因为要做的事情太大。这实际上就是一个扩展的心态。现在这种情况下，不扩展，守着一个项目金娃娃，就自然不会有压力了。
做贡献最大的是富裕阶层
《中国地产总裁》：拆迁问题一直是各方比较关注的问题，关于拆迁背后引发的一些问题也值得人们深思。您认为拆迁条例中的具体标准为何迟迟推不出来？
陈宝存：拿北京的锣鼓巷居民为例，原来的四合院经过加盖早已成了一百多合院。北京主城区疏解人口调查，这个区域的拆迁户讲一个故事：有一钉子户，8平米得到了1500万补偿。这便成为拆迁户的预期了。在城市发展进程中，城市居民和城中村居民只要做好钉子户，就会把房子、车子、工作问题都解决了。这就是目前拆迁中的现状。
国务院的拆迁条例是没有具体标准的，各地按当地的情况出台拆迁标准，也是个难题。真正拆迁一个项目，实际上一级开发要做很多东西。拆迁之后，还有很多事情要做。管网、道路要占很多土地，加上现在规定需要更多的绿地等相关的配套设施等，花费更高，更是让拆迁陷入两难境地。
像这种大量的成本转移到了土地一级开发上了。中国城市变化如此巨大，实际上开发商起到了巨大的推动作用。开发商作为资本运作者，是组织者，资源整合者。中国的城市建设的功劳完全是已经买商品房的人群。而现在却得不到老百姓认可。老百姓守着这么好的路、公园以前都是没有的，这些都是以前购买商品房的人群花的钱。而以前能买得起商品房的人都是富裕人群，所以，实际上中国做贡献最大的还都是富裕人群，而不是穷人。穷人创造出来的财富，通过税收当然也有一定贡献，但是买房交税之后，反而是富人又承受了太多太多的成本。
“挂羊头卖狗肉”的养老地产
《中国地产总裁》：随着人口老龄化速度的加剧，加上国家调控政策的影响，不少开发商正在进军养老地产。目前，我国养老地产处于怎样的阶段？
陈宝存：我国现在早就停止批别墅了，但是为什么还有这么多别墅存在，其实就是养老地产、旅游地产“挂羊头卖狗肉”。廊坊、天津大量的项目都是养老项目，太盲目了，养老地产应该慎重。
《中国地产总裁》：国内是否有纯粹的养老地产？
陈宝存：有，但是都亏。天津有个六千亩的项目，建了60个床位的一个养老院，据说到现在只卖出去一张床位。名义上说是为了和谐社会的建设，其实是为了从政府手里低价拿地，现在说养老基本都是为了套政府的优惠政策。
《中国地产总裁》：由于对现金流的影响，房企现在多选择散售为主，而很难考虑长期持有经营。您认为如何实现养老项目的盈利？
陈宝存：应该说现在暂时还不具备完完全全独立的整个区域的开发项目，不可能存在盈利空间。上海的亲和园养老项目，投入很高，据说也不怎么赚钱。我们做市场调研就发现，比如在廊坊建养老院，一年交年费20万。有多少人能有闲置的20万去交年费的？另外，居家养老占整个养老的大约95%，这很难改变。中国的孝顺是父母在身边，有钱人要是把父母推到养老院是不孝，这种观念难以改变。这样，没钱的送不出去，有钱的不愿意送。所以，中国目前不适合大规模地推社会养老。
现在新开发的养老项目都是冲着有钱人来的，但是养老项目相关的配套医疗设施等难以跟上。老人最害怕的是什么？一是孤独，二是生病。养老院一般都在边缘地带，这些地方不可能有好的医生。怎么把好医生弄过去，这是最重要的。现在最大的问题是旅游地产，商业地产，文化地产实际上都是泡沫，这一点是致命的。但是，住宅地产200年不会有泡沫。
《中国地产总裁》：住宅200年不会有泡沫？
陈宝存：我一直认为海南才是中国最大的泡沫，因为海南大量商业地产的存在。成都一个城市竟然立下150个城市综合体，泡沫也是巨大的。包括在北京都能感觉到“住商倒挂”的现象，在整个城市规划中，过渡配比了工业用地和商业用地，商业用地和住宅用地的配比应该是1:5、1:3左右。商业用地出价值，它拍卖的时候出价高，这就是成都出的最大的问题，150多个城市综合体项目都成商业，居然没有住宅。
我说未来房地产发展，如果把前十年定义为黄金十年，那未来的三十年，必然是白银。人类住宅需求是不可能降低的，随后还会有青铜时代50年，黑铁时代120年。只要有人类就有房地产发展。
公租房势必无法推行
《中国地产总裁》：那现在买房合适吗？是否可以“抄底”？
陈宝存：永远都要反其道行之。当大家都觉得抄底的时候，这个良机已经失去了。2012年的政策，政府已经反应过来了。这次中央工作会议也指出，加快商品房的供应，鼓励房地产市场健康发展。这说明在加快保障房建设的同时，商品房也要加快。但是商品房加快，没有政策扶持不行。当时国家四万亿救市，就有人跟我争论，说十大产业振兴规划没房地产什么事。我当时就说，房地产什么时候需要你振兴了？
2009年，我就倡议限制、遏制80后买房，同时要转变居住理念，转买为租。现在都一一实现了，现在限制买房，连刚需也限了。而公租房廉租房这类保障性住房就是冲着租赁去的。绝不可能让80、 90后这四亿人都买得起房的，否则就会出现灾难性后果。
《中国地产总裁》：我是不是可以把您刚才对公租房的看法，理解为公租房是为了变相压制刚需？
陈宝存：不是，实际上我认为这是逼迫老百姓转变观念的做法，公租房势必推不下去。北京的几个公租房项目公布后发现租金比市场都高。这样，还推它的意义在哪儿？
《中国地产总裁》：规定的是略低于市场价格吧？
陈宝存：规定是规定。开发商一算，建公租房这点租金是赔钱的，会干吗？实际上十二五期间，完成3600万套以后，住建部已经说得很清楚了，要转变这种方式，转为现金补贴。这是最好的方式。不要再大量的劳民伤财去建房，现在整个市场的租赁价格是比较低的。什么时候才能显示公租房的优势，而且投资商认为投资还有钱可赚，就是我开玩笑说，现有的市场租金涨两倍到两倍半。
《中国地产总裁》：您认为这种补贴方式是以纯货币补贴为主，还是需要加一些辅助性的手段？
陈宝存：国家给你拿出来一部分货币，自己再从市场赚钱再去买，只能是这样。实际上现在大家都叫的保障房，正确的名称应该是保障性安居工程，包含棚户区改造，旧城改造。保障性安居工程要解决的是城市现有户籍人口的居住问题，这里面有一个自有居住率的概念，去年达到88.2%，就是88.2%的城市人口都是有房子的，但是他们居住水平很低。这就需要商品房卖高价来补偿。保障性安居工程针对的是88.2%之外的人群，谁会考虑外来人口？所以要想在北京生活，那北京还真不一定欢迎你。
《中国地产总裁》：您预测房地产会有怎样的变化？您对国家的调控有何评价？
陈宝存：除非首钢开始生产土地了，这车间里一天能加工出几百亩土地来，否则，房地产不会有太大变化。中国现在的土地早已没有了国家土地这回事，早就消失了国有划拨土地一说。如果把土地压制住，必然产生土地供应的又一次失衡。我认为现在所有的调控政策都在助推商品房房价攀升，我给调控一直命名为“筑坝堰塞湖”，这个一直应该是放流的，现在在这筑坝，到时冲下来的时候，必然是灾难降临。
我之所以对房地产市场特别乐观，是因为现在的调控实际上是压制需求但是不可能消灭需求。中国的房地产市场，要想让他稳定了，首先上边就应该改变思路，现在这种方式肯定是最惨、最错误的方式。 | 
