文/胡志刚

长回旋也好，短回旋也罢，这里的回旋所指的并非反弹，更不是像以前那样救市和刺激经济，而只是用时间换空间，用储备政策尤其是税收政策和法律法规替换行政调控，呈现出较平缓的反抛物线，使得在市场回归正常的情况下，价格、成交量和资金均有所缓解，促使房地产业在后调控时期得以平稳健康发展。

 

现阶段的调控相较于前半年，已经算是持续较长时间，且仍然没有“松绑”的意思，但调控不可能一直维持下去，总要有回旋的一天。促成回旋的因素有很多：经济周期规律，调控的阶段性，难以为继的举国大调控，经济发展的需求，市场经济体制完善的需要，市场稳定的前提，以及调控产生效果的真正原因是企业资金链的断裂，实际上需求依然存在。

住建部部长姜伟新也曾表示，限购令是不得已为之，条件成熟之时将会取消。可见，调控是一种不得已的行为，在很多地方缺乏一定的合理性，终究是要回旋的。只是回旋的时间可能有长有短，形式有所不同而已。就长回旋而言，是调控的本意与常态，要发生于党的十八大之后，但也不排除十八大之前有可能出现短回旋——“换手”，即用经济与法律之手去替换调控的行政之手。

 

优胜劣汰原则

无论在自然界中还是在市场经济体制下，我们应该遵循的是优胜劣汰的基本法则。但在宏观调控下，我们却看到了“劣币驱逐良币”的反现象。房市调控打压着众房企，尤其是很多大企业、好企业因此陷入生存的困境（例如绿城）。而实际上很多小企业却可能过着较为舒服的日子，因为小企业的开发规模小，铺的摊子小，所要面临的调控压力也小，解决困难就相对更加容易。

契约原则

在市场经济条件下，契约是维系市场经济的纽带。房市前景不佳，房价不断下降，已经买了房的房主在房价急剧下跌之下心理不平衡，要求补差价。这无疑违背了契约精神，是挑战法律，无视诚信的表现。调控之下房价的快速下降让众多买了房的民众产生了强烈的反抗情绪，要求补差价的声音不断，契约原则不断受到冲击。

三个月来，全国已发生7起售楼处被砸的事件。在北京，有远洋一方业主的9次“非暴力围堵”，在上海，有龙湖郦城业主对售楼处的暴力打砸。有的开发公司同意以小房换大房来补差价，这是一种灾难性的举措。而某些地方政府不干预的表态更是对破坏契约原则的默许，是放任市场经济灵魂被亵渎的表现。

城市竞争力原则

城市的发展需要资源、物流、资金、信息、人才等等，决不是单一的通过建房、铺路等基础设施建设就可以满足的。一个城市竞争力的大小就是这个城市发展好坏的表现，而这个竞争力是在以市场经济为基础的情况下才能具备的。在知识经济时代，作为科技能力载体的各类专业人才成为最重要的生产要素，可是限购等调控政策干扰了市场的配置，削弱了市场的作用，将很多的人才都挡在了外面，大大阻碍了城市竞争力的提高。

而且，农民工等城市的建设者也难以融入城市之中，有违了城市的“包容精神”。限购等门槛为城市筑起了一道“墙”，人才、资金、信息等城市发展的要素都被挡在了“墙”外，使得产业得不到更好的发展，经济也失去了原有的活力，城市竞争力不断下降。李克强在天津考察时强调说，要坚持不懈地创新体制机制和推动科技进步。而这些都离不开人才、技术等的支持。因此，限购等调控政策阻碍了市场经济，违背了城市竞争力原则，不能长久地维持下去。

保障与市场协调原则

房市市场化的房改成果来之不易，但眼下保障房建设工程开展地如火如荼，大有抢占市场的劲头。保障过大侵占了市场，市场的空间狭小了，缺少了自由竞争的环境，既不利于市场，也难搞好保障。

值得一提的是，贵阳模式遵循了保障与市场协调的原则，是一个很好的典范。它按照“房屋银行”的模式，在社会上广泛收购或承租住房，再统一租赁给经住房保障部门审核、符合条件的城市中低收入家庭。其经验证明，市场与保障是可以兼容的，大量利用存量搞保障房既有利于房市调控，消化泡沫，稳定市场，又有利于住房保障低成本运作，更可以避免劳民伤财的保障房“大跃进”，可谓一举两得。因此，要充分发挥市场的作用，行政干预不能过多，调控不可长久地持续下去。

维护国力原则

在我国房市低迷之际，像索罗斯这样的金融操盘手却在伺机抄底中国楼市。近日有消息称，对冲基金大鳄索罗斯近期与香港房地产开发商以及地产代理秘密见面，计划成立房地产投资基金，伺机投资中国内地以及香港的优质地产项目，其实就是想伺机抄底中国楼市。虽然大笔的资金无法直接自由进出内地，但索罗斯很有可能会通过购买在香港上市的房地产企业的公司债来解决资金跨境流动的问题。

利用我国楼市的低迷，外资可以“趁虚而入”，在低价的情况下买楼、卖地、买项目、买公司，更可以利用广大企业资金缺乏的困难来给企业贷款，以此来牟取暴利。在国内楼市不断走淡之时，不少港资房企却在此时来穗揽客，并在内地频频抄底拿地。李嘉诚作为香港最成功的企业家代表之一，近两个月以来，共抛出28亿元购入内地的土地。可见，有多少人正垂涎我们楼市这块大蛋糕，企图抄底我们的楼市。本就纷繁复杂的中国楼市当下正经历痛苦的转型，倘若我国的楼市真的被抄底，那么后果将难以想象。

中央地方利益平衡原则

据统计，地方政府债务有10.7万亿，加上一些隐性债务有30万亿，各地都陷入了不同程度的债务危机。甘肃省政府债务率高达141%，超越海南，在14个省份中，广义债务率中位列第一；截至2010年末海南省的债务率为93.18%，位列第二；广东一镇政府欠债逾2亿，不计利息也要还400年。地方债务的严重危机让中央也甚是头疼，“儿子欠了债还不了，做父亲的怎能不管”，所以中央也开始研究对策来解决地方债务问题。

而作为地方债务偿还的最大来源——土地出让金，却因调控大幅减少。与2010年相比，全国土地出让金约2.9万亿元，2011年至少下降30%以上，甚至要下降50%。杭州市到2010年底的债务总计837亿元，本来杭州市指望靠土地收入偿还82%的债务，现在看来是不可能了。辽宁省有近85%的与地方政府有关的融资载体在2010年未能如期还债。

2011年全国财政赤字9000亿，而全国财政超收收入近1.4万亿，本来深陷债务危机的地方政府可以通过超收收入略微喘口气，但财政部已提出要求，超收收入要用于偿还政府债务，如此一来，地方财政再无余钱可盼，年关之困难可见一斑。为了让地方政府摆脱严重的债务危机，中央同意几个地方通过发行地方债券摆脱困境。

上海2011年11月15开始招标发行总额为71亿元人民币的地方政府债，成为我国首个“自行发债”的城市，除了上海，浙江，广东，深圳也被列为可自行发债的试点。在地方政府10.7万亿债务未解决的情况下又发债券，其实是加重了债务。

其实，面对中央的调控，地方政府也都各自采取了措施，试图变相减小调控压力，与中央进行着博弈。例如，南京有5家银行下调首套房贷款利率下调至5%；佛山限购七个月后公布“放宽限购”的消息，不足12小时又喊停；海口推出限购令不过两个月，当地政府部门就敲响退堂鼓；中山出台了到年底为期51天的楼市“限价令”； 成都11月上旬出台的购房资格审查新政因由“放松对购房资格审查”、“限购松动”之嫌，问世一周就被停止执行……

地方的博弈增加了调控的难度，我国共608个城市发布房价调控目标，但只有121个城市公示了目标，且其中至少30个城市未完成目标，部分城市则突击限价。而这无疑也为调控的回旋增加了筹码，中央地方利益不平衡问题越突出，调控就越难走下去。

 

长回旋也好，短回旋也罢，这里的回旋所指的并非反弹，更不是像以前那样救市和刺激经济，而只是用时间换空间，用储备政策尤其是税收政策和法律法规替换行政调控，呈现出较平缓的反抛物线，使得在市场回归正常的情况下，资金有所缓解。调控将进入以市场化为基础的道路。

国务院参事、金融专家夏斌表示，中央政府必须做好短期行政措施的退出和长期的税收等有关市场制度进入的准备工作，中国将把住宅房地产以居住为主，打击投资的调控政策初衷和思路长期化。对于持有的房产，将征收房产税，除此之外，对房屋交易环节进行惩罚性征税也已经在某些国务院智囊中达成了一致的看法。如可以通过征收流转税来抑制投机性炒房。

房市的调控想要通过行政手段彻底解决显然是不可能的，也是弊处颇多的，未来通过市场化的手段来解决房市的问题显得更加合理。依笔者所见，必须以征收流转税为主，而房产税只能对空置房征收，光靠房产税是不能一劳永逸的，要做好流转税与房产税的组合。中国人大常委会预算工作委员会主任高强2011年12月15日出席一活动时也提出，应慎重研究全面开征房产税的问题，防止房产税进一步打击本已疲软的住房需求。

因此，房产税的全面征收还有待深入的研究。为有效地节约与利用存量房资源，尽量减少政府负担，可以探索向开发商回购空置房，向购房者或老百姓回购投资房、闲置房、二手房等等，将其转移为廉租房、公租房等，同时也可以制定优惠政策，尤其是税收优惠，培育、规范和活跃租赁市场，促使投资者直接将这些存量房转为公租房或廉租房。政府应鼓励持有物业，出租房产，同时出台一些规制地方政府和房地产开发企业的法律制度，如医治地方财政，规范开发模式和市场行为等。

调控房价应抑制对房屋的过度投机，而不是抑制老百姓的居住性及一定幅度内的投资性购房，房地产市场才能趋于平稳。没有多余的投资房，租赁市场就全由政府背起来，这是不可能的。可以用增值收益税收递减的方式限制过度地炒作房屋，比如第一年买房子可以征50%到70%的增值税，然后逐渐递减，每增加一年就少一些税收，让他们长期持有房屋用来出租。

此外，应用征收房产税的方式，在扣除一定的住房面积之后，对空量房进行征税，这样就可以加大对持有人的现金流的压力，可以鼓励一些人用投资房来出租。笔者认为，更确切地说应该是出租不征房产税，而不出租可以征房产税，以此培育租赁市场。

综上，虽然房市进入了“冬天”，但是调控将会回旋。“在旧的火箭在减弱的时候，新的火箭还没点燃”，“新的桥墩还没建好，旧的桥墩就不能马上拆掉”，泡沫要慢慢挤，支柱替代也要逐渐进行，房价畸高的助推手土地财政也要逐渐退出，这些都需要时间慢慢来。房市长期回归正常也绝不是严厉的宏观调控就能达成的。调控能暂时压制一下房价飞涨的势头，但不是长远之策。调控回旋后要依靠改革措施慢慢调整整个制度，这样才有可能使房地产真正回到一个健康的状态。

从最近的政策走向看，已经出现回旋的迹象，如：削减保障房指标，允许地方政府回购空置商品房作保障房；加强对土地空置期的限制；上调存款准备金率；部分地区获批试点集体土地建保障房；限购取消户籍捆绑；房贷执行新利率，积压房贷或春节前后集中放款；城市化由以发展大城市为主转为以发展中小城市及小城镇为主；允许地方政府发行债券和延期还贷；向中小企业放宽贷款；放宽首套房的贷款限制等。上述政策的出现都将促使房地产市场缓慢回暖。

 

作者系中国房地产研究会副会长、南京市房地产学会会长