文/张宏伟

当前许多投资者正在持币待购，只要政策稍有松动，房地产市场就会出现报复性反弹。各大房企大幅降价导致购房需求短期内向降价楼盘井喷，个案楼盘成交量猛涨的现象也暗示楼市真正的需求所在。

回顾过去一年，股市一路过山车，让人欢喜让人忧；尽管楼市调控引发开发商“以量换价”打折促销，但在中国城市化进程大背景下，房地产行业英雄本色犹在。股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力，资金缺乏投资渠道，这导致投资房产成为资产保值升值的必选项之一。但是，当下楼市宏观调控，是否是买方投资置业良机，如何投资置业是每个投资人关心的问题。

 

2011年11月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.2%。 CPI创2010年9月以来 15个月新低，尤其是下半年以来CPI同比增速呈现出逐步下滑的态势，这表明通货膨胀将得到进一步缓解。近期货币政策“适度微调”，尤其是存准率三年来首次下调，未来货币政策走向定向或定量宽松，正是通胀预期逐渐减弱的市场预期的背景下相关部门在货币政策上的微调。

那么，通胀预期逐渐减弱的市场预期的背景下还值得到楼市投资吗？在对于房地产市场而言，尽管通货膨胀将得到进一步缓解，但并不影响整个房地产市场的需求，尤其是整个楼市投资需求确实存在，只不过是调控政策压抑太久。

在银行存款负利率仍难以改观的市场环境下，在股市、基金、出口等投资渠道前景不明朗的市场环境下，尽管楼市调控使上涨过快的房价得到初步控制，房产短期内获得升值的空间被压缩，但是，房产保值增值的基本属性还是存在，房产仍然是一个“傻瓜型”投资产品，也就是说，只要投资房产，起码房产不会贬值，它是一个保值增值的产品，投资者不必太担心市场层面的变化。

其实，当前许多投资者正在持币待购，只要政策稍有松动，房地产市场就会出现报复性反弹。各大房企大幅降价导致购房需求短期内向降价楼盘井喷，个案楼盘成交量猛涨的现象也暗示楼市真正的需求所在。

 

从投资置业者的角度来说，投资一套房产不仅仅可获得其投资升值的空间收益，还可以获得由房产出租带来的租金收益，买房投资置业势必考虑这两个因素，这两者合起来便是投资者的投资回报。

总的来看，“高房价”形成过程中的“日光盘”现象与一些房产投资者、炒房客不无关系。这些投资需求、炒房客之所以能够看中“炒房”机会，很重要的原因就是通胀预期下住宅房价重新在上涨，但住宅租金的投资回报率却低于其市场预期。投资者投资一套房产短期内获得房产的升值价值远大于用于出租的收益。这其实说明了依靠房产自身增值成了其短期投资的主要目的，而短期住宅出租收益相比“炒房”收益，几乎可以忽略。

这种短期内依靠房产自身增值的投资买房的市场行为是在“高房价”形成过程中形成的特殊现象。此时的房产已经成为一种投资炒作的投资品，而忽视了房产本身以居住为基本功能的产品价值。

很显然，在高房价已经形成，短期内房产自身增值难以大幅增加，并且在楼市宏观调控的市场背景下，龙湖、中海、万科等大牌开发商们的相继亮出大幅降价大旗，“以价换量”成为大牌开发商的短期营销策略，房价有下调的趋势，很显然，这种短期内依靠房产自身升值的投资方式将难以为继。

那么2012年整个房地产市场走势如何？投资客如何把握宏观市场走势投资显得非常关键。根据最近货币政策及限购政策走向的官方表态，当前政策层面走向已经呈现出较为明显的执行特征：

第一、已经设定限购期限的城市继续延续政策，限购政策明年继续执行。2012年楼市限购政策“明紧暗松”，即使大多数城市延续今年的调控政策，在执行层面不会有那么严格，会有一些灵活性的补充措施维持当前房地产市场保持一定的市场活跃度。

第二、从中央政府一致表态调控政策要持续从严执行的角度而言，无论是货币政策，还是具体的房地产行业的调控措施，尽管总体是要促使房地产市场健康稳定发展，但是多次仍然强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的，2012年房价不会出现市场反弹。

第三、房地产市场调控的政策面有可能呈现出“外紧内松”的特征，政策层面不断强调从严，而实际执行的的时候各个地方出台的政策灵活度可以自己把握，并且有可能还会出现阶段性的规避措施来应对当前房地产市场成交量不理想的局面。

第四、货币政策在做定向定量微调，如果货币政策微调持续，尽管限购政策继续执行，房价将难以有比较明显的市场表现，但是由于货币政策适度松动，有可能会带来信贷额度的适当宽松，这有助于房地产市场交易量回暖。

那么，在“限购”延期执行的市场背景下，调控政策的走向仍将控制价格作为主要方向，2012年房价不会出现市场反弹，开发企业如何在成交量、成交金额上做出文章成为2012年市场份额争夺的必然。其实，在开发商加速推货回笼资金的时候，购房者和投资客应该把握好这些项目策略性降价的投资机会。

 

房产仍然是一个“傻瓜型”投资产品，那么，在这样复杂的市场背景下，买房投资置业何时何地购房为好呢？笔者认为应该把握好以下几点基本原则：

首先，从楼市政策和市场层面来讲，认清房地产市场走势是买房投资置业的关键。

从土地市场来说，一方面土地市场底价成交、溢价率不高成为未来一段时期内趋势。另一方面，万科、恒大等大型房企大幅降价回笼资金“逆市而动”，在市场相对低迷的时期加速“抄底”，以便筹备足够的土地资源。住建部等相关部门日前不约而同地表示，限购政策将延期执行，将继续遏制房价过快上涨的势头。大型开发企业为了回笼资金，抄底土地市场，博弈下一轮房地产市场发展机会，促使开发商在交易价格方面出现适度回归的变化。

总的来说，目前的市场情况下，降与不降已经不是问题，以“以价换量”的方式是“慢慢降”还是“一步到位地降”才是让开发商头疼的大问题。从当前市场个案降价幅度情况来看，买房投资者可在个案价格下调15-30%这个过程中寻找投资机会点，根据这个底线评估投资时机，重新获得投资市场底部的机会或投资的时间窗，这样方可在房产升值空间及租金汇报上有双重收获。

其次，从城市角度来看，具有发展潜力的二三线城市仍然是值得投资的地区。原因：一线城市房价上涨之后，未来二三线城市有补涨的空间；继2009年一线城市刺激政策之后，2010年以来二三线城市利好政策频出，如重庆“两江新区”，厦门经济特区扩容至全市、天津滨海新区行政区划的调整等，这些利好政策势必带动当地房地产市场长期快速发展，对于买房投资置业者来说，这些地区是值得投资的地区。

第三，从产品角度来讲，住宅地产的中小户型产品和具有发展潜力的商业地产应当值得关注。中小户型的产品总价低，自住需求关注的多，市场流通性好，市场风险低，是投资置业的良选；房地产市场出现“商住倒挂”的现状至今仍未改变，商业地产没有受到楼市政策调控的影响，住宅“限购”导致不少资金转投商业地产，随着实体经济的回暖，商业地产在投资回报上并不比住宅地产差。

第四，从投资者心态来讲，选好适宜的投资机会，该出手就出手，但是也不要过于贪婪，因为市场风云变幻，机会转瞬即逝，错过最佳投资时机也是在一瞬间；同时，也应冷静面对市场上各类媒体的炒作信息，做出自己的判断，不盲目“抄底”。

 

作者系同策咨询研究中心总监