——访北京大学房地产总裁黄埔同学会名誉会长、中国房地产研究会副会长顾云昌

文/本刊记者 张金凤

 

 

“市场已经进入新的时期，平稳为基调。房地产市场的供求已从卖方市场进入到买方市场。”3月23日，在“2012中国地产总裁高峰论坛暨第四届北京大学房地产总裁黄埔同学会年会”上，中国房地产研究会副会长、北京大学房地产总裁黄埔同学会名誉会长顾云昌对当下的房地产形势做了深入浅出的分析。他认为，新时期房地产发展空间仍然很大。中小企业要抓好转型、创新，特别是产品创新。

作为北京大学房地产总裁黄埔同学会名誉会长，顾云昌教授长期关注北大黄埔同学会的成长，并多次为北大黄埔班同学授课，参与同学会活动，为北大黄埔的发展倾注了大量心血。接受《中国地产总裁》杂志专访时，顾云昌教授特意表达了他对北大黄埔的殷切希望，“北大黄埔最后做成的不仅仅是开发商的团体，更是上下游相关产业链整体的共赢团队。通过这样的途径来把社会的资源更好地整合到一起。”

　　《中国地产总裁》：您怎么理解温总理在两会中外记者会上提出的“合理房价”？

　　顾云昌：温总理提出的“合理房价”前提是，一些城市房价远远没有回归到合理水平，而我们媒体把“一些城市”去掉了，造成全国房价都远远没有回归的错觉。

　　事实上，绝大多数中小城市的房价是合理的或者说基本合理，而一些大城市的房价反而不合理。中国的城市很复杂，市场各异，不能一概而论。而纵观世界各国各大城市，其合理房价也大不相同。纽约、东京、首尔、莫斯科等这些大城市，房价收入比一般城市低，是因为这些城市比较开放，全世界的有钱人都可以到这里买房子，房价是由有钱人决定的，所以房价收入比是合理的。

　　合理的价位是由不同的产品组成的，是由供应体系构成的，是我们所有的居民都能买得起、租得起房子。和收入相匹配的时候，房价才算合理，用同一种价格来衡量全社会的收入比，那么房价永远也不会合理。

　　要想房价合理回归，首要任务就是建立一个完整的供应体系，包括高中低档商品房以及保障房、公租房，这种供应体系完备了，才能说房价合理回归。另外，合理价位也涉及到成本和利润。应该承认，在过去若干年，相比其他行业，房地产利润处于中高等水平。如果利润回归到社会平均水平，房价自然就合理了。

　　现在要想房价回归到合理价位，难度很大，甚至不能回归到人们期待的合理价位。如果有可能的话，有能力的人选择到大城市买房子，没能力的人要选择到中小城市买房子。另外，也可以建设大量的保障房解决中低收入人群的住房问题。

　　《中国地产总裁》：您认为当前楼市处于一个什么时期？

　　顾云昌：相比于房地产销售火爆的年份，2012年的房地产仍处于冬季，但是也进入了一个大调整时期。

　　2011年的房地产并不像媒体描述的那样惨淡，销售额和销售面积同比仍是增长，而且销售额的增长高于GDP的增长；当然这其中有差别，重点城市销售额下降，而中西部城市增长很快；去年全国房价环比下降，同比上升。而今年1、2月份，情况很不乐观。销售面积和销售额同比下滑，而且一线城市房价同比下降。中国房地产市场整体进入了冬天。

　　但是，与其说房地产市场进入了冬天，还不如说进入一个新的发展阶段和调整时期。主要原因在于中国宏观经济的变化、中国“刚需”的变化以及市场形态的变化。2012年，中国调整了经济的发展速度，将GDP的增长速度降到7.5%，把调整结构放在非常重要的位置，这适应了全世界的经济变化。而根据中国整个经济增长方式、发展方式的改变，以及结构的调整，我们有理由认为作为支柱产业的房地产市场也进入了一个大调整时期。

另外，经过十几年的快速发展，房地产市场当初那种爆发式的需求、供不应求的状态已经不存在了，转而替代的是需求的理性化、市场中供求平衡或者供大于求的状态。

 

　　《中国地产总裁》：您如何看这种市场变化？

　　顾云昌：房地产市场的供求发生变化，已经从卖方市场进入到了买方市场。对于遏制投资需求的说法不是很恰当，如果没有投资，何来租赁市场。从理论上来讲，不应该抑制投资需求。

　　而投机性需求造成了房价的大量泡沫。投机性需求的背后是金融杠杆的失控，对投机需求者发放贷款，如美国就出现了金融杠杆撬动次贷危机的现象。所以如果金融杠杆把握不好，就会出现房地产失调的问题。

　　但是近来中央提出“加快普通住宅的建设，扩大有效供应”，这说明中央对房地产行业倾注了很大的期望，既要遏制投机性需求，又要做好保障房工作，还要扩大普通商品住宅的供应。实际上我们看到中央对普通住宅的大力支持：一是加大供应量，平衡供求关系；二是需要普通住宅的投资来拉动经济增长，保障房的投资是有限的；三是商品房有一个新的提升空间，我们的市场正在发生新变化。

　　房地产市场未来是买方市场，竞争加剧。在严厉的调控之下，面对着激烈的市场竞争，房地产行业必然出现大洗牌的局面。

《中国地产总裁》：在新的市场上，处在二三线城市的房企怎样才能更好地应对市场的变化？

顾云昌：首先要肯定二三线城市未来房地产市场发展空间很大，因为城市化进程不断，特别是中小城市仍然是城市化的重点，大城市的代价很高，造成许多农民工就近进城的可能性变大。第二是产业往二三线城市转移的加剧。城市化在过去的表现是往大城市涌，现在看来，大城市、中小城市不同的人有不同的选择。对未来市场的需求还很大，所有应该肯定未来十年、二十年中小城市房地产有很大的发展空间，需求量会很大，无论是住宅地产还是商业地产方面。再者，随着调控的深入，很多大的品牌房企已开始深入二三线城市，这种态势已经形成。必然会给二三线城市竞争带来很大的影响。中小企业在大企业进驻的形势下，如何成活，如何和大企业、品牌企业竞争将是一个很大的挑战，要有足够的思想准备。

要肯定的是市场本身的需求量很大，但不再是过去的形势。整个房地产市场环境已经发生深刻改变，不是什么产品都能卖的掉。总体环境就是在买方市场形成的格局下，竞争逐渐加剧。至于如何应对？练好内功是关键。过去主要是判断市场，踩准市场的节奏，在合适的时间进入合适的市场，合适的时候拿地，有市场的判断。但我们缺乏的是对企业的管理。

通过加强企业管理，提高决策能力。降低成本，提高品质，做好差异化，这需要多做文章。另外，现在市场上专业化的服务机构很多，不要凡事亲力亲为。要相信专业团队的力量，从策划、设计、规划、园林、融资等方面入手，做到真正的整合优秀资源。当然，要抓住最核心的东西，其他可以放手让其他专业团队去做，最后形成合作共赢的态势。产业链正在打造当中，依靠什么事情都要自己做往往会做不好，要学会依靠外能。一方面自身管理能力要加强，另一方面要依靠专业化力量，这两方面结合才能在市场上取得生存权和发展权。

 

《中国地产总裁》：经过三年发展，北大黄埔同学会已经形成集培训、基金、杂志为一体的服务平台，您如何看待这种抱团作战的组织形式？有什么优势和缺陷？

顾云昌：这是房地产发展到今天的一种产物，是顺应产业发展需求和企业发展需求而产生的。实际上任何一个事物的产生都是根据需求决定的，中小企业有培训的需求、有联合起来合作共赢的需求，有融资需求，有对信息的需求。从这些方面看来，这些组织的出现恰是顺应市场发展的需求，这样的组织搞得好不好，关键要看团队能不能发现需求，创造需求。北大黄埔在基金方面的运作就非常不错，这正是顺应市场需求产生的。

同时，我认为在团队引进方面，北大黄埔不仅要把开发商联合在一起，也应该把相关产业链上的供应商做起来，包括设计规划供应商、资金供应商、部件品供应商、土地供应商等，最后做成的不仅仅是开发商的团体，更是上下游相关产业链整体的一个共赢团队。通过这样的途径来把社会的资源更好地整合到一起。

《中国地产总裁》：综合性增强的同时会不会影响专业性？

顾云昌：以开发商为主，是为开发商服务的。我们这个机构就是为开发商服务的，过去我们依靠自己、靠老师服务，将来可以从上下游产业方面来扩大服务面。但还是要围绕开发商展开。

 

《中国地产总裁》：作为北大黄埔的名誉会长，北大黄埔的点点滴滴都有您的汗水和辛勤栽培。在这三年中，北大黄埔给您印象最深的画面或者场景有哪些？

顾云昌：我认为北大黄埔能坚持到现在而且越办越红火，内容越来越丰富，并且受到大家的热爱和支持。这和我们的核心团队、运作团队的努力以及好的理念分不开。第二就是尽管我们班规模不很大，只有几百人，但我们集中的是核心骨干，充分发挥他们的作用已经很强大。第三方面就是我们的一些活动有声有色，比如台湾之行我印象很深刻。台湾之行，开阔了眼界，加深了友谊。另外，凝聚了同学们的一种力量。还一点就是基金，黄埔同学会的基金现在开始自己运作，开拓了一个很好的平台，给这个组织增加了许多色彩，确确实实做到了为大家服务。

《中国地产总裁》：北大黄埔成立的基金对当下抱团取暖的房企有何作用？

顾云昌：不只是抱团取暖，更是一种创新。行业在不冷的时候，同样需要基金，这实际上是一种方向。现在是同学内部开发商的抱团，将来基金面可以扩大，LP的人数可以增加，扩展到外行业，资金来源会更宽。因为房地产融资始终是绕不过的问题，而且是个难点，也是个创新点。

《中国地产总裁》：诸如北大黄埔这样的房地产行业组织随着行业本身地位的上升而不断增多，并且顺应行业发展的需求越来越细分，您觉得深层次原因在哪？

顾云昌：人是学无止境的，对真理的追求，对事业的追求是无止境的。随着学习的深入、个人爱好的不同等原因会越来越细分，专业会越来越多。但是再细分也没法把开发商这个团队分割。我们要主抓为开发商服务这个平台，可以学国学、学哲学、学其他的一些新内容，但是开发商的主体是不会变的，只不过是会更加广泛，更加深入。

《中国地产总裁》：北大黄埔未来的发展方向？

顾云昌：这个问题前面提到过，就是产业链上的全方位运作和整合。另外有力量可以深入企业，专门为企业内部进行培训。再者要加强专业化方向，例如针对成本管理、财务管理、税收管理等做专业化的、细化的培训。这样才能从深度和广度来覆盖。