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严防楼市泡沫重新吹大
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 即使表面上“眼花缭乱”的新一轮住房市场繁荣又要开始，但只要差别化的住房信贷政策不改变，那么投机者想要在国内住房市场上兴风作浪就根本不可能。只要投机者被抑制，那么只有住房价格继续下行，住房消费需求才能释放出来。
受国际经济形势影响，近期国内经济增速下滑，CPI涨幅回落。为此国家启动了新一轮稳增长的经济政策，并于6月8日和7月5日，连续两次下调金融机构人民币存贷款基准利率。房地产市场对此反应强烈，多地重新掀起“购房热”，而关于政府即将放松调控的声音也甚喧尘上。
中国经济现状如何？房地产市场调控政策是否放松？中国楼市将走向何方？《中国地产总裁》杂志专访了原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容，对房地产市场现状进行了深度剖析。
中国经济在正常回归
《中国地产总裁》：政府一直未曾放松对房地产市场的调控，然而4、5月以来很多城市房价有反弹趋势出现。您认为是什么原因导致了此轮房价的上涨.
易宪容：当前一些地方房价上涨很大程度上是因为地方政府的某些政策影响了市场预期，是房地产开发商及地方政府刻意炒作，或一些媒体刻意放大有利房价上涨的信息，引起一些急于购买住房的人产生恐慌性心态而导致的结果。
深究这十年来房价上涨的原因，最根本的在于政府实行过度优惠的住房信贷政策及过度优惠的税收政策，货币条件是国内楼价变动或波动的最重要原因。所以，虽然当前一些地方政府出台一系列政策有“救市”之嫌，但国内住房市场的货币市场条件并没有发生多少变化。从这个角度讲，住房市场价格的快速上涨是没有根基的。
从很多数据可以看出，大量银行信贷对住房的追逐是推高房价的重要原因。2008年居民从银行获得的贷款是6000亿元左右，到2011年已经上升到25000亿元，所以，居民利用银行金融杠杆蜂拥进入住房市场对房价的走高起了很大的推动作用。
而当前的情况是，政府的宏观调整政策使得住房销售有所增加，而限制住房投机炒作的信贷政策及货币条件并未改变。国十条颁布后实行的差别化信贷政策的核心主要有三点，首先，不允许投机炒作者利用银行信贷进入住房市场；其次，改善性住房的贷款利率及首付比例上升；第三，购买首套住房者尽管其贷款利率下限降到基准利率的0.7倍。而事实上，首套住房购买者很难获得这种下限利率的贷款，其贷款利率优惠至多也就是85折，而这也仅仅是少数首套房购买者所享受的条件，与2008年的信贷政策形成了“冰火两重天”。
也就是说，只要差别化住房信贷政策不改，住房按揭的条件就不会变，没有了银行的金融杠杆，房价的再次“飙升”是不可能的。
《中国地产总裁》：既然货币政策在房地产市场中起着很重要的作用，那您认为当前经济形势下行的情况下应该实行什么货币政策呢？
易宪容：总的来说是要让货币增长与信贷增长回归常态，即货币增长和银行信贷增长与实体经济增长要求相配比。
5月PMI的快速回落以及对第二季度GDP增长和CPI 回落的预期，使得央行决定下调存贷款利率。市场对此反映激烈，认为政府在救市。但是，未来货币政策走向何方，还需要进一步观察。
说到经济下行，不得不提起参照系的问题。首先，国内经济增长的下行所选择的参照物是2009-2010年那种被房地产的疯狂发展所推高的GDP，并非正常的经济运行状态。所以说，这种经济是不健康的，当前的经济应该恢复到正常的增长状态。其次，虽然一季度GDP增长8.1%的速度与前几个季度相比是下行的，但是横向相较于同期世界其他国家，我国GDP保持的8.1%的增长速度又是别国望尘莫及的。
所以说，只要政府宏观调控的政策不放松，即使经济增长真的下行到8%以下，也不会有多大的问题出现，毕竟，这有利于中国经济回归到正常健康的发展状态。
“玩火”的住房市场
《中国地产总裁》：两年的楼市调控到现在进入一个很微妙的阶段,自从温总理提出“稳增长”以后，民众掀起了一股股的“购房潮”，您怎么看调控的结果和当前的楼市？
易宪容：中国的住房市场现在是在“玩火”。楼市调控政策使得中国住房市场持续了两年的“量降价滞”，而一些投资投机型需求也被抑制，但是房价并未出现实质性的下降，只是“微跌”，或是有些城市的房价只是放慢了上涨的幅度。即使是在这样的现实情况下，仍然有“购房潮”出现，不得不说，两年多的住房宏观调控政策是失败的，而政府住房公信度也因此荡然无存。
住房市场的这种变化与政府经济政策的转向有很大关系。
“稳增长”提出以后，靠土地财政获利颇多的地方政府加紧推出“救市”政策，投机者也趁机涌入，一时间谣言四起，一些行业协会更是“大兴舆论”，诟病住宅调控政策。住房市场的投机炒作者和相关利益集团意图趁机搅乱楼市，从而希望达到利用舆论来左右住房市场的目的。如果不能明辨是非，中国的住房调控政策有可能陷入危险境地，两年多的调控也可能会因此夭折。
房地产已经成为“要挟”中国经济的一枚“炸弹”，政府绝对不能因为看到经济下行就立刻扭转政策风向，这样的做法必将导致两年来挤出房地产泡沫的努力付诸东流。我认为，所谓的“稳增长”应该是建立扩大内需的长效机制，而不是依靠房地产投机炒作来造成短期内的GDP增长，政府应该做好应对“房地产化”经济下行的准备，而不是一看到经济下行就态度暧昧，出台一些让住房市场宏观政策逆转的政策，这是不理智的，也不是长久之计。因为，如果让地产泡沫继续吹大并等待其自然破灭，整个社会所承担的风险，会比现在这种人为挤出泡沫的方式要大几十倍，前车之鉴如美日者不远，政府应该慎重。
温总理提出“稳增长”，是为了更好地面对当前的国内外经济环境的变化，面对经济下行风险的不断加大，政府宏观政策的预调微调窗口已经打开，政府希望通过这样的方式来“稳增长”并化解社会与经济中的各种问题，同时也希望将中国经济“拉出”对房地产经济的过度依赖的泥潭，所以，从这一点来看，眼下的政策微调根本扯不上房地产宏观调控的松动。
《中国地产总裁》：“稳增长”和“控房价”之间存在兼容之策吗？
易宪容：如果能够及时推出有效的税收政策，将是“稳增长”和“控房价”二者的兼容之策。不要忘了当前“稳增长”的重要切入点仍然是促进房价的合理回归。也就是说，国家虽然把“稳增长”放在重要位置，但并不会改变房地产的宏观调控政策。
我认为之所以当前房地产市场价格下降缓慢以及“量降价滞”的局面储蓄这么久，主要是因为真正能遏制住房投机炒作的税收政策迟迟未能出台，使得住房市场交易仍有大利可图，进而难以从根本上改变对住房交易暴利的预期。
从国际经验看，房产税制度在调节社会财富分配和保证土地及附上物的溢价合理分配以及增加地方政府财政收入等方面都会起到重要作用，在中国开征房产税，不仅能够为地方政府提供稳定的税收来源，而且能够减少地方政府对土地财政的过度依赖。
而在房产税的征收上，要做到制度先行。首先，政府部门要对公民的不动产进行翔实登记，为每一套房建立档案，这是征收房产税的基本工作，没有住房档案，房产税的税率和税基就无法入手。其次，要用科学的方法对房地产进行成本估价，建立起科学规范的住房价格评估体系。这点是直接涉及到该征多少税的关键所在。第三，政府要加强自身的税收征管能力。从美国的成熟经验看，房产税的征收会设定优惠减免对象，政府机构所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非营利机构所拥有的房屋；自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋等都在减免之列。这三点是必须的“制度保障”。
在成熟的市场经济中，政府要真正打击住房投机炒作，就必须动用对住房交易环节进行严格限制累进性的住房税收政策。房产税要想在更多的城市“开花结果”，仍有很长的一段路要走。要想抑制高房价的继续“蔓延”， 就得先从住房交易流转环节入手，采取严厉的住房交易税及住房交易所得税，这些措施可以对遏制住房市场房价过高起到不小作用。
调控不能放松
《中国地产总裁》：最近出现的“购房热”是不是已经意味着地产商的“冬天”已经过去？即将迎来房价继续上涨的“春天”？
易宪容：在我看来，国内住房市场转向或是房价上涨只是一种假象，国内房价下降趋势并未有改变。
首先，从中国房地产指数研究会公布的数据看，全国100个大中型城市的住房基本上处于下行状态，当然也只是微跌。其次，当前住房销售有所增加一定意义上与近期宏观政策有所转向有关，但是目前的货币政策及金融条件并未发生实质性转变，2008年下半年存贷款利率下降了216个基点，货币政策也为适度宽松，而今年的存贷利率只是下降了25个基点。之前房价上涨是因为过度优惠的住房信贷政策，而目前，这种条件并不具备，所以说，房价上涨的根基并不存在。
即使表面上“眼花缭乱”的新一轮住房市场繁荣又要开始，但只要差别化的住房信贷政策不改变，那么投机者想要在国内住房市场上兴风作浪就根本不可能。而这点也是目前国内房地产市场宏观调控最重要的一道防线。只要投机者被抑制，那么只有住房价格继续下行，住房消费需求才能释放出来。
《中国地产总裁》：虽然有不同的政府部门在不断地“辟谣”，说不会放松对房地产市场的调控，但关于这方面的消息还是满天飞，您怎么看？关于调控到底会不会放松，您又怎么看？
易宪容：当前媒体的关于所谓楼市热潮的报道，我认为与2009年的住房炒作无异。这些报道根本没有市场，没有逻辑，只是一些媒体利用政策的暧昧大做文章，借机炒作。
按照当前的文件规定，第二套及以上住房不享受信贷优惠条件，首套房优惠贷款利率不低于基准利率0.7倍。也就是说，首套住房贷款利率到底多少完全由商业银行自己决定，央行对此没有任何规定。
那就要算一笔账了。一般来说，住房按揭贷款都是5年期以上的中长期贷款，基准利率为6.8厘。如果7折优惠，该贷款利率则为4.76厘；如果8折优惠，则为5.44厘；如果8.5折优惠，则为5.78厘；如果9折优惠，则为6.12厘。而当前5年期以上的存款利率为5.1厘；如果该利率向上浮动10%，利率为5.61厘。也就是说，要商业银行做7折优惠贷款利率是不可能的。即使是85折优惠，还要考虑5年期存款利率是否会上调，而上调存款利率可以说是一种趋势，否则，银行的存款就会面临“搬家”风险。由此可以看出，商业银行根本没有做7折优惠贷款利率的动力。
如果中央政府相关政策的暧昧性使得住房投机炒作者嗅到了气息，纷纷借此机会推高房价，而地方政府也趁机重拾土地财政的大蛋糕，如果这种情况出现，调整了两年多的住房宏观调控政策将会面临失败。
中央政府之所以态度暧昧，究其根本，仍然是希望依靠住房市场来拉动GDP增长，而这种暧昧正好被一些利益既得者利用，破坏得之不易的调控成果。所以，中央政府应该下定决心，坚决把当前楼市的泡沫挤出，重塑合理健康的中国楼市。
文/本刊记者 张仙 | | | 来源：《中国地产总裁》杂志 时间：2012/8/1 10:18:28> 
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